探討本澳租務法的修訂

　　無論是澳門本地人也好，外勞也好，在澳門租房，永遠是一件壓力倍感沉重的事情。近年來，澳門的私人住宅、商舖租金近年狂升，租客叫苦連天，租房的質素卻一再下降，業主竟也唉聲載道，現下澳門的租務市場怎麼了？昂貴的租金不但使得營商著經營困難、創業者為之卻步，更使得日常必需品通脹上升，全面影響市民生活。而業主迫於壓力將房屋出租，卻常常遇到非法旅館、“租霸”的無奈情況，得不到應有的保障，實屬無奈。

　　澳門的租務法是該修改了，甚至乎是否應該進行租金的規管？在歷史上，國外很多地方都實行了租金的規管，而臨近的香港，也曾於特殊時期監管私人物業及商舖租金的水準，那麼澳門現下，是否需要嚴格的租金管控和租務管制呢？

　　今期時事辯論，本刊邀請了澳門科技大學商學院副教授宋宇，澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀、澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會程順明主任及利嘉閣(澳門)地產分區董事馮偉航，與他們一起探討如下議題：本澳現下的租務市場現狀是否合理？是否為一個合適的時機推出租務管制？租務管制具體內容應該包涵哪幾個方面？租務市場應由市場主導亦或者政府主導？租金根據一定條件設置上限有何利弊？該如何平衡租客、業主、政府的各方利益？對修訂澳門的租務法有何建議？

　　租務市場現下管控合理

　　上半年就曾有統計數據顯示，澳門現下的平均樓價為平均樓價為8.462萬元/平方米，樓花的平均樓價為11.8636萬元/平方米。儘管賭收持續下跌，澳門的市場經濟發展緩慢，樓價成下降趨勢，但高昂的房屋依然讓市民望而卻步。而在剛剛過去的經濟房屋抽籤中，少之又少的中籤率讓市民更加歎息，他們只能去租住昂貴的私樓來等待這漫漫長期的上樓之路。那麼，如果澳門有個合理的租務市場，是否就能緩解他們的壓力和抱怨？澳門現下需要租務管制嗎？

　　澳門科技大學商學院副教授宋宇，對澳門的租務市場提出了自己的看法。他認為隨著賭收的下降，本澳房屋買賣市場價格已經出現了三成左右的下滑，而且暫未出現止穩徵兆。租務市場也出現一定程度的下跌，加上二十四小時通關以及可以預計的無薪假、裁員潮等不確定性因素的影響，相信本澳租務市場現時正處於一個下降通道之中，何時回穩取決於賭收的止跌。而且由於租務市場自身的特點，其回穩止跌將晚於賭收。他說：“在這樣一個大環境下，我認為此時推出租務管制並不十分適當。”運用行政干預的辦法，設定上限控制房屋租金，希望價格按照政府的意志變化事實上是一種理想化，近年來政府對房屋價格調控的效果欠佳也說明瞭這個事實。首先，調控尺度不好掌控。針對租務市場，如果管制過松，超出市場預期，反而有可能助漲租金，起到反效果。如果管制過嚴，則可能導致租金的加速下滑，租金回報率的下跌會聯動影響到房屋買賣市場，進而影響到本澳金融市場的安全。另外，如果政府一味限制租金上漲，也會讓一部分房東放棄出租，導致房屋自然空置率上升。如此帶來的租務市場供給減少，勢必也會加重房租上漲的預期。所以，調控房租最終只能通過以市場為主導的辦法來解決。

　　澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀提出，應該先把租務市場分為住屋和商舖兩個層面，因為兩者是屬於不同層面的需求，例如商舖租務市場不合理的現狀。早年本澳經濟發展帶動樓價急升，加上自由行旅客逼爆旺區及周邊區域，令物業價格瘋狂上升。然而，即使租金隨著物業價格及市場需求而漲價，但租金回報根本無法與月供款抵消，商舖業主很多時只是待價而沽。這情況持續了好一段時間，可以見到許多位於黃金地段的商舖，以天價放租放盤，很快，原本租用的老舖，或者開業僅數年根基尚未站穩的商戶，逼於無奈要遷出，換上其他獲利更豐的行業，而這些行業都只集中在某幾類，變相令到經濟單一。遷出的商戶，只好走到其他地區落戶，又令那些本來屬於非旺區的舖租漲價。

　　澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明在接受記者採訪時表示：由於現行的租務法律不能有效地保護出租人（業主）的權益，現時據非正式統計，澳門的空置單位達近萬個，有的房屋甚至空置10年以上，部分業主擔心如果對外放租，一旦碰上“惡租霸”將得不償失，故寧肯讓房屋空置，也不對外出租。涉及租務問題，現實中會出現很多租賃上的法律問題，是需要修改的。

　　利嘉閣(澳門)地產分區董事馮偉航回答到：“其實澳門現下的租務市場還是較為合理的，由去年的最高位的房租價格已經下調了30％至40％。”他以當下壹號湖畔為例，是澳門的地標性建築，該片區的租金目前已經大幅度下調，包括北區的寰宇天下、氹仔的豪宅，均有不同程度的下調。澳門現在的房屋是根據經濟的發展來調整的，從去年下半年還是回落。因此，嚴格的租務管制是暫時不需要的，澳門本身就有一個租務法，反而現在最需要做的，是優化租務法。

　　澳門的人口已經多達60多萬，而可以提供的住宅卻僅僅只有24萬左右，如此緊缺的情況下，想擁有一片自己的物業是難上加難，唯有租住房屋或者商舖，才能安穩的生活和生存。在此種情況下，租務市場的一舉一動都牽動著很多人的心弦，值得關注。

　　租金限制利與弊

　　租務過程中的核心問題是租金，每個租戶都想以最低的租金租住到合理的單位，怎料通脹一直加劇，租金也上上下下浮動。不少地區都曾為了租金而設置了租金的上限，例如香港或者西雅圖，租金的限額對租務市場起到了很大的影響，有好有壞，那麼澳門是否也應該考慮租金管制的問題呢？

　　澳門科技大學商學院副教授宋宇在接受記者採訪時，表示租務市場的調控，應該是一個系統工程，而不只是簡單地對租金進行管制。政府不僅要考慮房屋買賣市場和租務市場的聯動性，更要從供給和需求兩方面進行綜合考量，才有可能取得預期效果。例如在增加供給方面，可以重點挖掘空置存量房屋的潛力，積極鼓勵閒置房源進入租務市場，如可以由政府從業主手中租下閒置房屋，或者購入工廈，加以修整改建，補貼後租給合資格租戶；加大、加快經屋、社屋建設力度；嚴格規範房屋仲介，杜絕仲介操控價格行為。同時，也可以適當從傭金上補貼仲介；房租收入稅收減免。在需求方面，以疏導為主：加大補貼合資格租戶力度；養老需求向外疏導，配合其他養老政策，適當向內地引導；在政府指導下設立合規集體宿舍，由政府或雇用外僱的企業管理出租給外僱。政府和企業進行相應補貼。

　　澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀稱租務管制在社會上有很大爭議，政府會很小心去掌握。過去幾年房地産價格大幅飆升，拉動租金上揚，再加大幅減少土地供應令到房屋供應相當緊絀，因而亦衍生了市區住宅劏房甚至工廠大廈劏房的問題。因此社會上就有聲音要求租務管制，但實行的效果卻無法預期。始終澳門是自由市場，目前政府未有合適直接管制租金漲幅，應該以產業扶助或增加供應來改善營商環境和成本。

　　澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明租金管制表面上是解決以上問題的良方，但實際上，例如業主認為物業未能提供良好的租金回報，會傾向不好好維修單位，甚至不放租，導致供應減少，甚至有些人即使肯付錢也租不到地方住。也會導致“惡租霸”的產生，有部份有心人士，類似職業租客的惡租霸，由於比較熟悉現行租賃法律，在租住相關單位之後，長期不繳交租金、或者承租人在租約到期後仍不遷出、或不按事前協議，合同到期後卻繼續繳交原定租金（此租金可能是低於合同到期後的市場價），因此長期霸佔單位，而租客又知悉租賃法律的灰色地帶，同時知悉治安部門是不能即時處理租賃糾紛，必須透過法律訴訟解決，但訴訟又往往要花費業主大量的時間、精神及金錢，在上述種種法律的灰色地帶，令惡租霸長期存在，令業主未能有效地順利收回相關單位而大受損失。

　　利嘉閣(澳門)地產分區董事馮偉航從事房地產工作以來，憑藉其工作經驗認為任何一個自由的市場，是沒有辦法去制定金額上下限的，除非是政府主導的房屋，例如現下的經屋、社屋，這類的房屋就可以做到一個上下額度的限制，而對於私人市場，難以做到這一步，這就好比一個私人的企業，薪金是沒辦法統一和規定的。他進一步分析說：“其實看經屋或者社屋的價格已經是非牟利的了，都沒有計算過成本，毋需地價，僅僅計算建築成本，已經是一個相對非常合理的社會優惠政策，甚至在政府稅收好的時候，還有一定租金的豁免和減少，已經不需要下調理，現下只要增加供應量即可。”

　　租金管制提出的原因是顯而易見的。數不勝數的租金猛漲，租客被無故驅逐或租金成倍增長，加上低空置率，租客想要租到一間物美價廉的租處很難。但租金管制始終是一把雙刃劍，有可能造成“兩敗俱傷”的局面，例如曾經的紐約，在自由市場的競爭下，甚至會出現管制後的租金價格高於市場價格。由此可見，租金管制並不是解決住房的好方法，實施的環境和情況都需要細細考究，而不是盲目推出，造成“未見其利，先見其害”的局面。

　　租務市場應由市場主導

　　租務市場是居民日常生活不可或缺的一部分，除去生活的安逸，大大小小的商業舖頭也是他們生存的必要條件。但時至今日，澳門本土特色商店已經越來越少，尤其是在一些旅遊旺區，舖租價位居高不下，讓中小企業只能“望租興嘆”，被迫搬遷或者退出，而仍在繼續經營的店面日子也“不好過”，薄利多銷的利潤全數都要付給舖租。作為業主，也會因為天價租金吸引不到租客，空置商舖，白白可惜了。在這樣的情況下，政府是否應該出手去調控租務市場？還是應該任由市場自由發展？

　　澳門科技大學商學院副教授宋宇仔細分析，房屋租賃市場有其特殊性。租金價格由出租方及承租方私下協定成交，此種交易方式較難為監管部門所掌控，在這樣的市場中完全由政府進行剛性監管調控，政府需要付出較大成本。並且，效果如何也很難預測。從西方發達國家房地產市場發展經驗來看，以市場為主導，以政府適當調控為輔不失為一個好的辦法。他認為政府需要考量租客和業主雙方的利益，既要讓租客租得起房，也要讓業主有利可圖。在當前大環境下，政府大規模興建經屋、社屋在客觀上十分受限制，那麼，挖掘空置存量房的潛力，增加供給，疏導需求，可能是政府施政的一個可行方向，通過政府的財政補貼，一方面保證和資格租客能用合理價格租到房屋，緩解房屋市場價格高企與居者有其屋的矛盾；另一方面，也可以適當保證業主的利益，不至於讓租金劇烈下滑，影響到房屋市場及金融市場的安全。更重要的是，引導空置存量房進入市場，增加供給，可以有效降低市場對房價以及租金的預期，利於政府達成市場調控目的，緩解社會矛盾，保持經濟的可持續穩定發展。

　　澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀直言：“我們直觀認為當下租務市場所呈現的是一種自由運作、汰弱留強所達致的合理局面。表明上，許多業主得益於樓價上漲而大賺一筆，然而在背後，是那些絞盡腦汁的創業者把大部分的精力和營業額交給了業主，間接也令到消費者在消費時需要支付更多，大家的錢都暗地裡被業主抽走了，只因為他們‘合法擁有’這些土地或物業，我們這些消費者和小商戶只能默默忍受。”

　　澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明對此提出另一種看法，他認為在租務市場中，政府的作用不可缺少。政府的約束力可以幫助整個租住過程合理有效，保護業主和租客的利益。例如基於不同原因，有部分業主可能在租約期內收回出租單位，《民法典》中是有提及“協議廢止”的規定，如果業主或租客其中一方主動提出終止租約，對方亦同意，在雙方同意的基礎下，不論租約是否到期，雙方都可按“協議廢止”的方式結束租賃關係，而在特定情況下，即使租約未到期，出租人亦可解除租約，例如：租客不按時交租；租客將出租屋用於不合法用途；租客未經許可將房屋全部或部分轉租或借出；租客未經同意進行更改工程等等。如遇到上述情況，業主當然可提出解除租約，但須向法院提起後，就可以透過法院命令解除，但是，如無其他不法原因，而業主想單方提出終止租約，現時法律對於業主亦作出一個特別規定。如果由從起租至租賃合同期滿不足兩年的話，業主不能向租客提出單方終止租約。相反，租客則不受這兩年年期的限制。此外，亦有租客在租約結束後仍拒不搬走。遇到此情況，根據法律規定，業主可向法院提出“勒遷之訴”。勒遷之訴是勒令租客遷出物業的訴訟，經過冗長的法律程式，業主可要求法官作出命令租客遷出物業的判決。

　　利嘉閣(澳門)地產分區董事馮偉航肯定地回答說：“一定是由市場主導的，房地產本身是一個自由市場，買賣租入都是自由選擇的。市場的租務水準也是根據本澳的經濟水準自由回落的。”他據數據表明，由去年開始，博彩業收益的下降也導致的了澳門的樓市水準出現了下調，租金已經減少了40%。政府不需要用一個行政手段去干預租務的水準，隨心所欲是行不通的。過期，在2001年，政府出臺了特別印花稅，將所有的炒賣樓宇的人都趕出去了；在2011年至2014年上半年，樓價的升幅超過30％，其中是有政府幹預的行政手段，當然幹預並不是不好，但在自由市場、自由經濟中，所有的東西是以一個經濟和供求的關係來看的，澳門本身的供應量不夠，又用“鎖住”的形式導致一些單位空出，但租客又未必會租，實在難以解決歷史遺留的住房問題。

　　誠然在市場的自由發展下，會出現房屋空置率高，旺區一舖難求，普通地區無人問津等局面，自由市場的發展似乎總是難以預測發現趨勢，也許下一秒，旺舖的地方就成了普通地區。但無可否認的就是市場自由條件的重要性，政府的干預措施可以起到很好的輔助作用，在市場不合理的情況下，適當地調節會令到市場更加健康地發展。

　　為租務修改各抒己見

　　儘管訪問者都表示市場自由發展下，政府的措施不必過於強制。但是為了現下澳門整個租務市場的均衡、房地產的健康發展，還有可以有一些措施去幫助整個大環境的調整。他們為澳門租務市場的發展各抒己見，提出了自己的建議。

　　澳門科技大學商學院副教授宋宇認為到目前為止，政府已經實行了多項政策與措施去平抑房價及租金，但收效甚微。除了他在採訪一開始提到的增加供給方面和疏導需求的幾個方面外，建議政府可以適當加重博企的社會責任，在賭牌續約時，考慮讓博企承擔社屋的部分供給職能，同時，引導博企自行興建員工宿舍，減少對租務市場的衝擊。相信在多種方式的探索下，澳門的房地產發展會越來越健康，房屋不再成為居民的心頭大患的問題了。

　　澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀直言：“歸根究柢，物業租賃是土地與空間使用權的分配利用，不能總是單純的以商品形式來處理。”他進一步的提出，政府可以適時推出一些管制或扶助措施，降低租金壓力，改善本澳中小企的營商環境，令不同類型的商戶都能夠持續穩定經營，方可令本澳的經濟走向多元發展，提升整體生活質素。

　　澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明對租務法提出了很多建議。例如要能盡快處理租務糾紛，建議本澳可參考設立類似香港土地審裁處的中間協調仲裁機構，避免原業主每次遇上租務問題都要透過法院解決，透過協調仲裁的形式，以法律檔（如通知書）方式通知業主及租客，就相關單位的租賃情況作出具法律效力的協調或仲裁，以舉可避免業主花費大量時間、金錢及精神去透過法院方式來應付惡租霸。如發出通知書後，租客堅拒不出席仲裁，或沒有提交反對通知書，業主可以透過書面形式要求仲裁機構在無須審訊的情況下按照業主的申請，終止租賃關係，並可透過治安部門等協助收回租賃單位。仲裁機構可與法院不同，審訊過程比較不拘形式，仲裁機構可經常主動介入，直接與訴訟雙方討論案情。透過簡易的仲裁機制，此舉更能有效解決現時長期存在的惡租霸問題。

　　利嘉閣(澳門)地產分區董事馮偉航提出，首先現在的租務法是需要加強對業主的保護，尤其是如何處理不交租的租客。可以仿效內地不交租可以切斷水電，當然這是一個長期的優化過程，需要專業的人士提出建議和修改。另外澳門地方小，很容易受到外來的因素影響。據他個人觀察，澳門的房地產在未來幾個月應該沒有特別利好的消息，價位都會輕微的調整，要到明年才會有小小起色。政府處於經濟調整階段，可以在稅收方面多元化，前陣子剛剛增加了煙草稅，就可以繼續調控奢侈品消費稅等，好過單一的博彩稅收。而在房屋買賣方面，政府要放鬆按揭的成數，大部分中產都拿不出房屋的首期，政府可以允許銀行按7成左右，這樣會讓那些中產階層輕鬆些。其實現下的澳門，應該正視的是單位供應不足的問題，只有解決了這個才是源頭上解決問題。

　　無論出臺何種方式，無可否認的是，在過去的大部分時間裡，整個租務市場是被忽略的，住房租賃市場實際已成為不可或缺的一個住房供給管道，可惜並為能引起足夠的重視。澳門至今仍然有群租現象，租賃關係不穩定，缺乏專業管理，租房市場監管的缺乏等現象和問題，甚至乎難以根除的非法旅館，都跟租務的管制有必不可少的聯繫，想要取得市場的均衡發展，還是需要多個部門的協作和探討，保證租務市場的有序發展。

　　結論：租房也是一種生活方式

　　人人都有一個房子夢，即使在澳門如此地小人多的局面下，房屋依然是眾人的追求，上樓並非人人夠格，但租房卻是人人都可以的。澳門不乏有自己物業卻還是另擇租處的人，也許是因為租金便宜，也許是因為更便捷，不容忽視，澳門的租務市場有龐大的發展空間。除去政府的公屋以外，私人樓宇的租住頻繁，小小的一間物業，有人走有有人來。對於租客來說，找到一個廉價舒適的租房才是最重要，而業主也在不斷的挑挑揀揀中祈禱遇到一個善良的租客，達成友好的租賃關係。願望總是美好的，實際上，租金昂貴、房屋破舊、拖延交租、甚至乎“惡租霸”，舊時的租務法保護了大部分租客的利益，政府不希望有人流落街頭，但是業主的利益卻沒有保護，還有很多方方面面的條例，都該修改了。

　　在對澳門現下的租務市場分析中，澳門科技大學商學院副教授宋宇，對澳門的租務市場提出了自己的看法。他認為隨著賭收的下降，本澳房屋買賣市場價格已經出現了三成左右的下滑，而且暫未出現止穩徵兆。租務市場也出現一定程度的下跌，加上二十四小時通關以及可以預期的無薪假、裁員潮等不確定性因素的影響，相信本澳租務市場現時正處於一個下降通道之中，何時回穩取決於賭收的止跌。澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀提出，應該先把租務市場分為住屋和商舖兩個層面，因為兩者是屬於不同層面的需求。澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明在接受記者採訪時表示：由於現行的租務法律不能有效地保護出租人（業主）的權益，現時據非正式統計，澳門的空置單位達近萬個，有的房屋甚至空置10年以上，部分業主擔心如果對外放租，一旦碰上“惡租霸”將得不償失，故寧肯讓房屋空置，也不對外出租。利嘉閣（澳門）地產分區董事馮偉航認為澳門現下的租務市場還是較為合理的，由去年的最高位的房租價格已經下調了30％至40％。

　　至於是否需要制定租金的限制，四位受訪者也發表他們自己的看法。宋宇副教授表示租務市場的調控，應該是一個系統工程，而不只是簡單地對租金進行管制。政府不僅要考慮房屋買賣市場和租務市場的聯動性，更要從供給和需求兩方面進行綜合考量，才有可能取得預期效果。湯榮耀理事長指出租金應該由市場自己調節，程順明主任租金管制表面上是解決以上問題的良方，但實際上，例如業主認為物業未能提供良好的租金回報，會傾向不好好維修單位，甚至不放租，導致供應減少，甚至有些人即使肯付錢也租不到地方住。馮偉航董事認為任何一個自由的市場，是沒有辦法去制定金額上下限的，除非是政府主導的房屋，例如現下的經屋、社屋，這類的房屋就可以做到一個上下額度的限制，而對於私人市場，難以做到這一步，這就好比一個私人的企業，薪金是沒辦法統一和規定的。

　　那麼租務市場該由誰主導？在這個觀點上，四位受訪者表達了一致的看法，他們認為應該遵循市場為主的原則。宋宇副教授仔細分析，房屋租賃市場有其特殊性。租金價格由出租方及承租方私下協定成交，此種交易方式較難為監管部門所掌控，在這樣的市場中完全由政府進行剛性監管調控，政府需要付出較大成本。並且，效果如何也很難預測。從西方發達國家房地產市場發展經驗來看，以市場為主導，以政府適當調控為輔不失為一個好的辦法。湯榮耀理事長直觀認為當下租務市場所呈現的是一種自由運作、汰弱留強所達致的合理局面。程順明主任提出在租務市場中，政府的作用不可缺少。政府的約束力可以幫助整個租住過程合理有效，保護業主和租客的利益。馮偉航董事也回應一定是由市場主導的，房地產本身是一個自由市場，買賣租入都是自由選擇的。市場的租務水準也是根據本澳經濟水準自由回落的。

　　在採訪最後，本期受訪的嘉賓也提出了一些發展建議，例如宋宇副教授建議政府可以適當加重博企的社會責任，在賭牌續約時，考慮讓博企承擔社屋的部分供給職能，同時，引導博企自行興建員工宿舍，減少對租務市場的衝擊。程順明主任對租務法提出了很多建議。例如要能盡快處理租務糾紛，建議本澳可參考設立類似香港土地審裁處的中間協調仲裁機構，避免原業主每次遇上租務問題都要透過法院解決，馮偉航董事提出在房屋買賣方面，政府要放鬆按揭的成數，大部分中產都拿不出房屋的首期，政府可以允許銀行按7成左右，這樣會讓那些中產階層輕鬆些。

　　本刊認為，房屋和商舖的租住都是一種生活方式，有良好的租務環境會讓租住者更加舒適安心、當成是自己的家，而業主也會放心將房屋出租。雖然現下樓價升得快、薪金升得慢，許多人在無力置業下惟有轉向租屋市場，但如果能在完善的租務管理中，讓租住的過程舒適、安逸，相反一定會吸引很多暫時買不起房子的人能夠接受長期租房的生活方式，從另一種層面去刺激樓價的回落，這樣看來，是另一種幫助樓市調整的方式，何樂而不為？

　　採訪整理/洪曄娟