2014年西安楼市最具影响力事件TOP 10

　　2014年无论是于全国房地产市场还是西安楼市来说，绝对是不平凡的一年。从年初西咸新区升格为国家级新区到“五证”查询事件风波；从两轮轰轰烈烈的政府救市行为，到限购的全面放开；从信贷的持续松绑到央行的降准降息；从全国知名地产全面进军西安到部分开发商卷款“跑路”；在中国这样一个重投资的经济体中，房地产作为当前最为重要的大宗投资体系，其市场的“一颦一笑”都牵动着整体经济发展。而作为第一代奋战在房地产开发浪潮的掌舵者们，也不断有人走下神坛，冯仑的万通帝国转作他人、杨国强退居二线，任志强收炮退休、宋卫平与孙宏斌则开始了股权之争，不得不说，2014年的房地产市场是在不断的市场炮火与政策掩护中跌跌前行。在房地产即将到来的新常态发展大势下，我们需要回顾过去，从炮火中找到前行方向；我们更需要前瞻明日，预判自未来的市场信号。

　　TOP 1

　　最强势经济

　　丝路经济下崛起的新西安

　　随着习总书记“共建新丝绸之路经济带”的提出，沉寂逾千年的丝绸之路再度进入世界的视野。西安喊了多年的“重振汉唐雄风”梦想，似乎也在这里看到了实现的契机。我国当前的发展需要兼顾地区平衡，建立新丝绸之路经济带着力开拓新的经济增长点，将会引进产业、聚集人口，这将带动经济实力较为薄弱的西部地区更快发展，形成新的开放前沿，为我国中西部省区的机电产品、特色农产品、特色食品等货物向西出口创造新机遇。在区域经济布局上，陕西人奏了“一线两带”、关天经济区和西部大开发的三部曲。现在，建立丝绸之路经济带，又将成为重振汉唐雄风更广阔的舞台。

　　随着国家丝绸之路经济带来的全新大格局提升及新型城镇化建设步伐加快，西安市房地产市场将面临广阔前景。首先丝路经济带来庞大地区间、城市间、国际间的人口流动，未来将会有大量从事商贸交易与旅游文化的产业人群进驻西安，为西安楼市带来庞大的市场需求；其次，开通国际班列西安港成为欧亚物流中转站，西安是全国高速公路网的最大节点城市。目前36条国家高速公路中有5条穿过西安，已形成“一环十二辐射”的高速公路网络，确立了西安在全国高速公路网中东联西进、沟通南北的主枢纽地位，在丝绸之路经济带沿线国家开拓东亚市场、发展国际贸易的过程中，西安港务区的国际通道和保税物流仓储等功能，将有助于实现其资源出口贸易的最大利益；再次，随着丝路经济中贸易交流的频繁，西安将成为区域金融中心，随着而来的商务办公需求将会进一步促进商业地产的发展，刺激商务办公物业需求。

　　TOP 2

　　最具发展新区

　　西咸新区晋级“国家队”

　　1月6日，国务院发布《国务院关于同意设立陕西西咸新区的批复》同意设立陕西西咸新区，新区位于关中—天水经济区的核心区域，区位优势明显、经济基础良好、教育科技人才汇集、历史文化底蕴深厚、自然生态环境较好，具备加快发展的条件和实力。批复要求陕西努力把西咸新区建设成为我国向西开放的重要枢纽、西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的范例。

　　随着多重利好的叠加，沣东新城也将目光瞄准了国家级，据悉沣东为加快推进“国家级统筹科技资源改革示范基地”申报工作，科统区的招商将更具全球化的视野，会从加强国际合作交流的角度考虑共建国际合作园区，与此同时着力引进知名品牌和具有重大带动力、影响力的企业落户。作为中央城镇化会议总体部署后首个探路新型城镇化的新区，丝绸之路经济带的重要支点、加快西咸新区开发建设的进程是大必要的。西咸新区党工委书记、管委会常务副主任王军表示：位于沣渭三角洲的丝绸之路能源金融贸易中心已经开工建设，将以免租等优惠政策吸引中亚国家客商和商务代表处入驻，筹建西咸银行，建立向西开放的能源金融贸易平台。以信息产业园为载体，以大数据产业为抓手，将大力推动信息丝绸之路的建设，打造向西开放的重要网络节点。西咸新区会在国家城镇化即将踏上新征途上积累新经验、探索新路径。

　　TOP 3

　　最市场化政策

　　限购取消，市场桎梏仍在

　　从7月28日出台实施的“西三条”到8月28日市房管局下发的《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，短短一个月时间内，西安“限购”的步子终于由小步慢跑到了大步向前。《通知》仿佛是给“囚禁”数年的房地产市场颁发了一条特赦令，在全媒体覆盖刷屏的猛烈报道势头下，开发商们或喜出望外或理性观望，购房者则更多的是在不明觉厉中观望等待。放开限购之后房价是涨是跌？购房者是蠢蠢欲动还是理性等待？一时间成为行业内外最关注聚焦的话题。

　　然而限购令的取消却并未给西安楼市交易带来太大的变化。直至房贷“松绑”的新政一出，成交量才有小幅“回暖”。此间值得注意的是，虽然这取消限贷政策出台了，但银行对房贷市场却依然充满疑虑。9月1日是西安楼市全面放开限购的第一天，不过当天市场并没有想象中的热烈，不少楼盘售楼部依然门可罗雀。可见不仅消费者和银行对限购令的全面解除持淡定观望态度，就连本该雀跃的众多地产商也都表现得非常冷静。其实，地产界对于限购令全面解除的冷静反应也是自有道理的。限购令的主要任务就是限制投资、投机性需求，而从去年开始，大批投资客们已经开始抛售手上的房产资源，开始逐步撤离了，故失去功能的限购政策摆在这里已经毫无意义，“限购令”的去存也就掀不起太大波澜了。市场大环境如此，故2014伊始至今，陕西出现了较为明显的土地市场遇冷、多宗土地流挂、房产市场成交量回落、供应继续缩减的境况。但这并不意味着中国房产行业低迷，反而代表了一种新常态，在经过十几年高速发展期之后，中国房地产终于要告别过去那种非理性状态，开始进入一种良性发展的阶段。聚焦到西安楼市，限购令的取消从长远看还是能够提振市场信心，推动西安楼市继续保持其原有的良好态势，稳健前行的。

　　TOP 4

　　最大利好政策

　　央行降息，股市楼市齐发飙

　　11月21日晚，央行降息新政降临，宣布将金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。央行降息对股市绝对是一剂强心针！上证指数午盘一度上涨1.78%至3，073点，攀2010年11月以来最高。

　　为降低实体企业融资成本降息是正确且必要的举措，伴随着资金成本的下降，权益类和固定收益类产品都会有较好的表现，这对A股来说是实质性利好。可万事有度，如果股市吸金量过大威胁到国有大行存款，或许也就到了政府采取措施控制股市疯狂上涨势头的时候了。

　　央行降息，不仅降低买房者成本，还会降低了房企融资成本压力，刺激成交量。2008年前后的楼市寒冬，迎来了央行三率齐降；2012年楼市的再次萧条，又催生了28天内两次降息。这两次“降”都是给楼市搭了把手。“三年一轮回”，当颓市再度来临时，央行又一次祭出降息这把“利器”。

　　在限购令取消不久的政策环境之下，开发商需要不遗余力争取这部分新释放的刚需客户，可一降价就有人砸售楼处。这次相当于银行做了个好人，帮助房地产开发商降价，从而也使购房者间接受益；而对于其他购房者而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，房地产界普遍认为，降息后买房人将受益，买卖双方热情将被激活。

　　中连续3个月楼市成交回暖使得部分业内人士在当时给出“市场已走出低谷”的判断，而购房者纷纷出手，也让各大房企的销售额短期内明显上涨，大部分开发商的资金压力因此得以减缓。不过从目前来看，虽然市场积极性有所提升，但成交数据并没有出现涨势。央行降息后，房贷利率相当于打了一个94折，优惠作用有限，市场反应不明显也在情理之中。买股也好买楼也罢，不论选择什么方式理财，都是为了一个“家”。“大家”的调控时刻纽扣着每个“小家”的幸福。

　　最后，奉劝大伙一句：投资有风险，入市需谨慎！

　　TOP 5

　　最快速升值物业

　　2号线南延伸段开通 催升周边物业价值

　　随着地铁二号线南延伸段的开通，地铁庞大的人流负载量及商业带动性，使二号线沣南延伸段三爻、风栖原、航天城、韦曲南站三大站点沿线形成大型社区、特色商业步行街，综合体等商住集群。统计表明，长安区常住人口80多万，流动人口约20万人，预计南延伸段的开通将会促进区域客流量加大及商业往来频繁，整个在沿线的商业发展及地铁站周边的住宅价值将被全面带动起来。地铁在缩短人们出行时间的同时，也蕴藏着新的大量商机，地铁所至、财富所向、地产开发也随之跑马圈地。

　　据不完全统计，目前二号线南延伸段聚集的房地产在建项目达20余家，以刚需住宅楼盘为主，户型面积多为60-130平方米之间，区域楼盘均价集中在6000—8000元/平方米左右。伴随着高度发达的地铁交通，沿线土地开发强度增大，土地价格飚升，除过沿线商业、写字楼受到关注外，沿线住宅产品也成市场热点，产品价格及价值更是一路看涨。据了解，自二号线南延伸开通至今，沿线多数楼盘的上客量明显提高，日均来电来访量约在5-10组以上，而成交价格也有200-500元/平方米不等的涨幅。“在地铁二号线延伸段还未开通时，在二号线延伸段终点站的某几个楼盘一直是惜售的，它的目的就是等着二号线的延伸段开通时对房价进行拉升的时候再去抛售。”知名地产评论人李连源表示。据了解沿线二手房价格也随之上浮，涨幅区间约在100-300元/平方米之间，二手房租售市场较前五个月活跃度高，尤其是租赁市场相对火爆。结合1号线开通对城东一季度楼市带来13.73%的涨幅来看，二号线南段沿线楼市在区域优势与交通优势的双重利好之下，有相当大的升值空间。

　　TOP 6

　　最具影响并购

　　中海高调托管中建，转战城北硬仗连连！

　　一直在曲江称霸一方的中海地产在今年高调接手开元壹号，从曲江一路向北，开创北城新天地。这是一次内部的重组联合，也是一次土地、人力、资金等资源的内部优化重组。中海集团前董事局主席孔庆平说“500亿元人民币来打造新的地产平台，整合是为了避免出现同系竞争。调整的目的主要是以资产效率最大化、资产效率发挥得更好为主。”

　　此次并购，只是响应国资委央企退出房地产市场的动作。而同策咨询研究部总监张宏伟则认为，这是房企洗牌变革趋势的一个缩影，多的现金流才是房企在“逆势扩张”市场背景下的保命良药。实际上，在被行业和媒体吵得沸沸扬扬的合并背后，中海地产的管理模式也在酝酿新一轮的变革。

　　多年以来奉行区域化管理模式的中海地产，开始变革为“大部制”纵向一体化管理，这无疑对权力的集中和进一步“扩张”起到促进作用。

　　现如今，中海高调接管开元壹号和尚城，原本“中海雄踞曲江，中建稳坐城北”的南北格局被打破。相比“老中海”，走出曲江后的“大中海”如何征战城北成了新的关注点。中海地产经验丰富，能为项目植入更多鲜活元素。商业优质化集群引入、高品质精装修等中海特色均可能在开元壹号项目中有所体现。想必，中海续航的开元壹号无论是硬件的产品优化还是在软性的物业服务上有均会所改变与提升。然从数据来看，去年中海地产在西安市场的销售额仅占全国市场的3﹪，提升空间还很大。其次扩张后的中海要怎样克服两家公司背景的差异、在城北新战地，其高毛利的优势将如何延续。以此次项目托管为契机，中海走出曲江，昂首北城的“硬仗”还有很多场。

　　TOP 7

　　最具震撼力数据

　　未来西安写字楼供应将超450万方

　　2014年上半年，西安住宅市成交持续走低，政府自去年对“五证不全”实行常态化监控更是加剧了楼市低迷处境。然而2014年上半年商业地产逆势热销，商业地王诞生。然而就写字楼物业单项来看，未来市场将会出现供应加大、空置率攀升、去化周期拉长、市场竞争空前加大等问题。

　　今年1-5月写字楼销售较去年同期增长85%，写字楼逆势增长在一定程度上反映了西安写字楼市场的快速发展。由于部分写字楼租户重新选址，加上新入市甲级写字楼招租状况良好，西安市甲级写字楼吸纳量较高，达到27，965平方米，其中城南区为22，779平方米，位居全市首位。金融、物流及资信科技类企业成为本季度写字楼租赁成交的主要力量，其中整层租赁的租户占据了绝大多数。

　　未来3-5年西安写字楼供应将迎来高峰，供应总体量将超过450万平方米，其中仅超高层写字楼的供应量就将达到200万平方米左右。竞争将进一步加剧，空置率预计将继续攀升，未来对写字楼市场需保持谨慎态度。截至6月底，西安市甲级写字楼空置率为14.56%，较上季度下降1.5个百分点。其中，城南区空置率为35.79%，环比下降8.42个百分点；城北区空置率为3.65%，环比上季度上涨2个百分点；其余区域均无显着变化。今年第1季度入市的中海大厦租赁成交活跃，是导致城南区空置率大幅下降的主要原因。

　　RET睿意德董事兼西安公司总经理容志伟表示：“西安整体商业和写字楼市场库存巨大，竞争压力不断攀升。商业项目品牌和业态方面同质化严重，未来商业竞争更趋向于在营销手段、软性服务及运营管理方面求突破、出新招。写字楼市场风险剧增，高库存、去化难将成为市场主要难题。未来商业及写字楼市场都将面临大的洗牌，预计将有众多项目被淘汰。

　　TOP 8

　　最具前瞻性规划

　　【最众望所归条例】不动产登记对房价影响不大

　　近日拖延了近半年的《不动产登记暂行条例》已经在国务院层面获批并正式公布。该条例将于2015年3月起正式实施。一个统一的不动产登记系统，其实早已经是众望所归。不过，“众望”的指向并不一致。在起草者和民法专业人士眼中，立法初衷很简单，就是“保护产权、便利交易”。但在公众的视野里，期待着条例能“为房地产税的征收奠定基础”，甚至还能“降房价”。市场普遍认为，不动产登记将会导致新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，进一步打压房地产热特别是二手房价格。

　　除为一系列长效工作提供基础外，中原地产首席分析师张大伟分析，不动产登记本身虽不是房地产调控，但它标志着房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控，将对房地产市场形成较大影响。他认为，预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。亚豪机构市场总监郭毅也分析，随着《不动产登记暂行条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群将以新兴“高知新贵”阶层为主，这部分客群获取的财富更为阳光透明。

　　另外，也有业界人士认为，在国内楼市整体趋于下行的情况下，不动产统一登记相关信息将对市场预期产生一定影响。中国指数研究院研究报告则认为，不动产登记制度更多是与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合，形成楼市调控长效机制，在短期对市场和销售的影响不大。，不动产登记可能会刺激部分人员将拥有的房产变现，在一定程度上提高房屋的使用率，但这个群体所持有的房子数量和大市场相比比重极小，对楼市影响很有限。

　　TOP 9

　　最揪心跑路

　　开发商跑路仅是个案

　　西安年中时节，赛高国际、城改项目、灞新天地、西安佑利置业等开发商相继“跑路”。其实在较短时间内出现如此多的开发企业结伴跑路现象不足为奇，从市场看，西安年中两月的楼市成交量触底过去12个月，相比2013年的月均水平降幅超过35%，产品销售出现困境，开发企业资金链出现断裂。再者，这几个公司早在前一、二年都已经跑路了，只是今年才被着墨报道。因此，这些个案并不能代表整个西安的房地产的情况。从大的方面来讲，目前全国房地产都进入了调整期，这是政策和市场共同决定的，本次调整有利于房地产行业的市场化，供求合理化。在过去两年行业高位，货币政策量化宽松阶段，房地产投资阶段性增长过快，导致当前市场存量高企。2011年市场调控后，行业对开发商的前瞻性、产品精细化以及资金运转等的要求更为严格，我们知道房地产开发商普遍依托银行贷款等融资渠道和销售回款，限购、限贷和偏紧的货币政策下，很多楼盘都要面临现房销售的窘境。去年年底对“无证售房”的严查，再次给很多已结冰中小开发商降温。两面夹击下的他们甚至需要面对“存活”和“温饱”问题。于是，在企业资金链更恶劣之前这些企业便选择跑路。

　　目前的市场下，开发商也是几家欢喜几家忧，诸多一线大腕们凭借多年摸爬滚打的经验和敏锐的市场触觉，或提前出量储备过冬，或放缓开发节奏防患于未然，总之，挺也要有资本才能挺过去。而诸多中小开发商尚以为还是拿地就能闭眼赚钱的时代，突然发现连降价都卖不动，猛然回头，问题虽然出在一个点上，但造成问题的原因却是多点开花，亡羊补牢自然为时已晚。地产热潮正在退去，当前房地产销售和投资明显趋缓，房企并购、重组、转行频繁，行业真正面临着再次变革。

　　TOP 10

　　最大规模维权

　　维权事件频出，大品牌遇信任危机！

　　虽说人们期待马年马上有房，但马年一到，楼价是频现怪状，楼市更是状况百出。年初就有网友在《地方领导留言板》上给市长董军留言，说西安某知名楼盘存在虚假宣传、装修质量严重低劣、业主十几次的维权未果、开发商有欺诈嫌疑。

　　9月25日，陕西日报报道，因业主投诉开发商存在合同欺诈，火灾频发、房屋质量存隐患等问题，西安一楼盘发生集体退房事件。该项目早于9月20日，就发生过业主集体退房事件。9月21日就有消息称，3名央视记者曾在采访过程中遭数名保安殴打致伤。除了各家媒体的报道外“说好的学校在哪里？”“42天三次着火，业主担忧未来安全难保，抗议开发商无视业主安危，强烈要求集体退房”、“开发商，我们还能相信你吗”等种种呼声充斥着各大网络论坛贴吧。一时间各界人士纷纷向楼市投来怀疑的目光。本就数量有限的刚需人群更是停下了购房的脚步，踟蹰起来。

　　“空白合同”、草坪变停车场、教育欺骗等品牌楼盘问题频现，安全隐患不断，房地产业的价值，绝不是一堆简单的排名和数字。面对各地爆发的各类楼盘质量问题，建议开发商妥善解决，不要再视而不见或者是采取更为激烈的方式回避。如果这样下去，大企业也好，大品牌也罢，质量问题早晚会蔓延成品牌危机，甚至引发整个行业的危机。

　　房地产是一门生意，也是一个带着社会使命的行业。社会给开发商的要求不止是盖房子，更是盖好的优质的房子。将关注点放在提高楼盘品质优化各类服务上的开发商，不仅能收获更高的业主的满意度，更能为自己企业的品牌形象持续加分。优质品牌更能吸引消费，充盈的资金是开发更多楼盘的“底气”，这是一个良性循环。

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