最人物·2014楼市风云人物榜

　　2014西安楼市跌宕起伏，变化莫测，沧海横流之中，更有激情澎湃。

　　这一年，有人离开，有人归来；有失去，也有获得，有奇迹也有遗憾；有经典诞生，也有平凡延续。

　　这一年，在波澜壮阔的楼市大潮中，有一些人却在改写了西安楼市的发展格局，或引领市场潮流，或独领风骚，或脚踏实地。作为楼市的先行者，他们运筹帷幄，决胜千里之外；作为城市居住的缔造者，他们致力于创造更健康、现代、高品味的生活方式。

　　他们不是舌灿莲花、妙语如珠，博取听众莞尔一笑的表演者，而是用自己的坚持、付出、创新、努力书写着一个个精彩的人生故事。

　　2014，除了房价，留给我们的还有众多值得回忆的故事。

　　龚莉媛：为城市创造幸福感

　　见到龚莉媛总经理的第一感觉，是她身上独特的女性魅力及雅居乐人特有的干练、热情和专业。

　　“雅居乐地产是一家独具气质的品牌开发商“从龚总热情而自豪的言语流露出她对雅居乐的热爱。

　　能够被相信我们很感动

　　“很多人说开发商就是卖房子的，我不否认这一点。”龚总真诚而直率。“但是雅居乐地产则希望在给业主建造舒适的房子外，还能够为每个入住家庭甚至整个区域、城市带来一种居住的幸福感。”

　　从广东三乡小镇发展起步，到如今享誉全国的豪宅雕刻家，作为拥有二十余年专业大盘开发经验的品牌房企，雅居乐为业主打造居住幸福感与尊贵感的理念一直都没变。

　　“雅居乐地产进驻西安已有7年时间，从最早的雅居乐花园、到雅居乐·铂琅峯、再到今年重磅推出的雅居乐·御宾府及即将推出的雅居乐·湖居笔记项目。我们所有项目的打造都围绕业主的需求而来，并尊重业主的居住梦想，如今只要有新项目，很多老业主都会跟随而来，能够被业主相信，我们真的很感动。”与龚总交谈，更多地是她对雅居乐的娓娓道来。

　　只卖能够“触摸”的产品

　　七年前，雅居乐地产开发的雅居乐花园，是西安第一个现场实景开售的项目。在当时开发商普遍“挖坑即刻卖楼”的情况下，雅居乐坚持将楼盖到封顶，并将会所、中心园林景区、外立面展示区、入户大堂建成后才开始销售。如今雅居乐·御宾府又一次开创性的打造出了“私享partyrome”形式的主题会所，旨在为业主搭建即均等沟通又具身份感的圈层交流地，让业主提前感受到居住后的邻里模式及生活娱乐。

　　在产品“体验式”销售模式的创新方面，龚总十分自信的介绍到：雅居乐地产希望给每个业主卖的都是看得见的产品，没有实际的感受，说的再多业主也不会相信，所以我们就做真正的“体验式”。从雅居乐花园的实景开售到如今御宾府“私享partyrome”的主题打造，都是本着让业主真实的感受到之后居住生活的理念式产品。雅居乐一直希望的就是能够让业主体验到豪宅品质的尊贵感和不可替代感。

　　刘云：把产品当作品来雕刻

　　在纵横捭阖的地产江湖，女领导们往往以她们特有的知性、细腻和从容，“较真”的工作，优雅的生活。刘总就是这样一个兰心蕙质、才美兼备的女人，在繁忙的工作中，创造着自己的那份精彩。

　　追求高品质毫不妥协

　　“我们的每一个产品，我首先会站在生活的角度考量，会自然而然的进行情感植入和角色交换。而作为一名成熟的职场女性，对于生活品质追求坚持不懈，精致生活，精致女人，或许是许多女性的共识，这也在房地产的开发中，使得我们对产品的品质要求甚高，对于高品质毫不妥协，比如空间的尺度，更看重大开间宽视野带来的舒适性；室内功能的布局是否合理，生活动线是否流畅；乃至园林的设计规划中，要考虑老人、儿童的活动需求等。”刘总的细腻和周到令人叹服。

　　企业理念鞭策着我们的追求

　　谈及团队与个人，刘总将“小我”用企业理念进行了诠释：“毫不夸张的说，我是一个较真且“苛刻”的人，对自己、对团队都要求甚高。对人，我要求每一个参与者都用100%的专心和120%的专业来完成每一项工作，在工作中不能容忍丝毫的马虎，因为这是我们的责任；对产品，每一个细节都精益求精，我们恒基的要求是把每一个产品都当做一部作品来做，从规划、设计、选材、施工到工艺，力求用专业筑造精品，从配套、园林、会所到空间，力求用品质打动客户；此外，38年香港恒基兆业，作为世界级豪宅建造专家之一，一直以‘地标’向城市致敬，一路相伴，一路成长，‘服务中国，构建中国城市新地标’的理念鞭策着我们对产品品质不懈追求。”

　　港式精工保障品质生活

　　话题落到项目，刘总更是如数家珍。“恒基·碧翠锦华作为恒基在西安的首个项目，每一处都花费了不少心思。我们的项目位于东二环核心，周边的交通、商业、教育、医疗配套非常完善，搭建了点线面立体型生活圈。同时，国际双语幼儿园可以为孩子提供良好的幼儿教育，港式会所、休闲、娱乐等配置，是极好的圈层交流场所，加上我们自有的商业配套，未来将打造5分钟黄金生活圈。此外，项目源自香港恒基38年的港式精工，强力的保障了品质生活，我们在建造中拒绝表面工作，对每一处建筑都花费了不少心思，让购买者能够安心居住。”

　　周永明：造老百姓买得起的好房子

　　采访周总的过程中，他时而专注倾听，时而略加思索，而给人印象最深是他的笑容，回答问题时，脸上始终挂着和气的微笑，随着彼此思路的交换与碰撞，他的眼睛也会跟着笑起来。

　　打造城改项目是恒天置业的使命

　　恒天置业作为西安楼市最早开发城改项目的房企，无论是经验还是产品，都得到了社会广泛的肯定。“恒天坚持做城改产品主要是基于三个方面：一是丰富的城改产品开发经验。2005年恒天置业集团开发第一个城改项目曼城国际的时候，西安还没有成熟的城改项目管理机构和相关规范、机制，作为碑林区重点示范城改项目，我们和政府合力探索、研究城改项目的相关特性，最后顺利的完成了产品改造，成为西安第一个取得五证和房产证的城改项目，经过将近十年的发展，我们拥有丰富的城改项目开发经验及资金实力；二是城改项目地理位置优越且保值升值潜力巨大。城改项目一般都处于成熟生活圈的黄金地段，周边生活氛围成熟、配套齐全，而且后期的保值、升值潜力巨大、抗市场风险能力强；三是恒天置业坚持人本关怀，‘建造老百姓买得起的好房子’就是我们企业的宗旨。城改房是政府民生建设重点工程，更是性价比高、工程质量有保证的产品，将民生保障和企业发展紧密结合，实现社会效益和经济效益的双重目标，是恒天置业的使命。”在城改这个特殊的领域，恒天投入了十年的精力进行了探索和创新，作为践行者之一，周总感慨万千。

　　城改开发企业必须要有所承担

　　众所周知，城改办证是个大难题。西安现有300多个城中村改造项目，情况特殊，问题解决的过程非常繁琐，往往一个小问题，就会导致整体工作的无法推进，真正意义上的牵一发而动全身，而证件办理都有比较规范的流程、环节和条件。“虽然问题解决难度大，从而导致证件难办，但作为开发企业必须要有所承担，不能损害购房利益，因此首先要做到两点：一是保证安置房如期回迁，首先要让拆迁村民居有定所，这既是对村民利益的保障也是对企业名誉的保障。所以恒天国际城在开发之初，就以20亿的投资力度，确保拆迁户按时回迁入住；二是企业与政府全力配合，加强证件的办理力度，让购房者能够放心购买。”

　　陈世芾：楚商睿智秦商务实

　　“一个比较优秀的项目负责人，一个执着的人，定位清晰，目标明确。信守：真实做人，用心做事；与人分利，与己得利。”这是陈董的一段自我评价，在他身上，我们看到了楚商的睿智和秦商的务实两种难能可贵的品质。

　　让城市更美丽是我们的使命

　　秦楚地产的使命、秦楚地产的历程，陈董的思路很清晰。“秦楚地产的企业使命就是‘打造国际汽车服务示范区，让城市更美丽！’既是我们的标语也是员工为之而奋斗的目标。秦楚来陕西做什么？有一个清晰的概念就是做‘汽车商业地产’，就是汽车产业园区开发，而且是要做‘中国第一品牌的汽车商场’。为什么我们会从成都、昆明到陕西来，这也是和我们实现汽车服务产业的目标相一致的。”

　　在项目选址上，也无不体现出陈董睿智和精心的一面。“选择北塬新城，是因为它是西北的门户，是西安真正的北大门。北塬在历史上曾是皇家御马场，和我们秦楚的赛事经济相吻合，在这里做好项目，通过好项目推动这个区域的发展，来重现咸阳千年帝都的历史辉煌。”

　　目标钉进钢板里，方法写在沙滩上

　　“把目标钉进钢板里，把方法写在沙滩上！”

　　这是陈董经常说的一句话。陈董一直以来认为自己是一个比较优秀的项目负责人，他觉得做任何事要定位清晰、目标明确。目标准确，一切思路才能围绕目标实现，一切困难才能迎刃而解。

　　从1997年经商开始，陈董遇到了很多困难，也遇到了很多贵人。他觉得活着的价值就是带领身边的人实现自身的目标，对于秦楚来说就是“打造国际一流的汽车服务示范区，让城市更美丽！”，既是目标也是活着的价值，他和他身边的人正是为实现这一目标而奋斗的。

　　真实做人，用心做事

　　“‘打江山容易，守江山难’。我们的团队为秦楚事业，创造了很大的业绩，而如何把秦楚的品牌做大、做好、做强，则更难。”陈董用自己的创业历程，诠释着他的人生价值和成功理念。“我是一个比较执着的人。‘真实做人，用心做事；与人分利，于己得利’是我一贯的做人原则。这是我十多年来坚持的，也将是我以后继续坚持的做人信条。”

　　魏立娟：悦美奥特莱斯是道靓丽的风景线

　　西安悦美即将雕塑西北地区真正的奥特莱斯，打造西安国际化的标志性项目和长安区引领性的新型商业住区，而西安奥特莱斯商业体建设引起的争议不断扩大，那么西安到底需要什么样的奥特莱斯？

　　奥特莱斯是国际品牌本地化

　　奥特莱斯始于美国，历经百年，以低价的品牌体验，舒适的购物环境深入人心，并以“世界名品折扣店”享誉全球。关于奥特莱斯，长期在美国工作生活的魏总比较了解：“在美国，奥特莱斯购物中心都修建在主要城市60公里以外的地方，这样不会造成与其他企业的零售业务形成竞争。奥特莱斯经营的品牌基本都是国际化品牌，因为大部分国际知名品牌都是欧洲和美国的品牌。我们公司在美国主要做商业地产，在过去的30年，我们总公司做的非得好，不仅有社区、商业、还有奥特莱斯。”

　　担当新消费理念引领者

　　悦美选择在西安城南国际新区做奥特莱斯，是在做了大量调研的基础上进行的，政府部门非常支持和认可奥特莱斯的思想理念才决定的。而对于后期的消费群体，魏总认为更多的是引领：“在客群问题上，喜欢追求国际品牌的肯定会喜欢我们的奥特莱斯。把美国的消费理念带到西安，凡是到我们这里消费的人群，我们要以业态吸引他们成为公司长期忠实的客户。因为从消费的形式和观念上，大部分人还是喜欢体验式的消费，现在人们也有充分的假日来体验。”

　　让奥特莱斯成为西安的特色景点

　　有关悦美奥莱的特色魏总说到“我们奥特莱斯大部分的品牌来自工厂直营店，省去了很多中间环节，使得价格更优惠。奥特莱斯本身是个高档品牌，有固定的消费人群，我们不排除它的经典款，奥特莱斯从另一个角度做了很好的延展。我们要把奥特莱斯打造成西安的一个特色景点，集合酒店、餐饮、娱乐、购物等为一体，本地人可以来过个周末，住两天。外地人来西安旅游也可以作为一个景点，除了到兵马俑、城墙外，也来我们这里参观。”

　　马骞：商业地产一定是先规划再开发

　　商业地产经营难很有中国特色

　　马总认为：“商业地产经营难的问题是中国特色，商业地产首先要先懂商业后懂地产，而我国的商业地产商都是由住宅地产商来做的，他们恰恰缺少对商业的了解。以万达室外步行街“金街”为例，是最为行业所诟病的产品，金街经营困难可以归结为先天因素不足，万达并没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计，而购买街铺的业主以个体名义招商，无论如何都无法与万达室内商业相抗衡。”

　　关于商业地产的突围之道，马总给出了良方：一是前期必须与商业运营专业机构规划符合市场趋势的商业模式；二是商业街必须要统一招商、统一经营、代租销售；三是本土购物中心需要具备了解当地经济文化、消费理念的开发运营人才，才能确保后期良好的运营。

　　西安商业地产机遇与挑战并存

　　目前西安由诸多全国知名商业地产发展商及重大项目入驻，未来发展潜力巨大无比。然而随着西安商业地产的高速发展，2-3年后其供应面积将进入过剩期，机遇与挑战并存，该如何把握？“一是要根据西安的城市规划提前选址；二是先做商业规划和主力店招商再做建筑设计；三是拿出一定比例的商业面积进行销售以缓解经营的资金压力。以盛龙广场为例，郅辉集团之所以选择进驻龙首商圈，其原因在于两大方面：一是看重其地理优势。龙首商圈处于南北中轴线未央路，扼守北城商业要塞；二是区域发展优势巨大。龙首商圈是政府重点打造的商业氛围中心，虽然目前商业氛围及消费人流上比较单薄，但随着盛龙广场的发展启动，以及区域内其它商业的全面运营，一定会拉动整个区域商业氛围的。”马总结合自身项目盛龙广场的进驻和开发，给出了宝贵分析。

　　张裕鹏：商业地产是专业严谨的学科

　　“商业地产是谨慎的，是需要计划和承担风险的行业。如果没有做好各项规划只会是挑战风险，因为我们面对的是一个趋于成熟的市场和更注重专业化的市场。”

　　投资运营需要专业的引导

　　面对当前愈加成熟及竞争增强的商业地产投资及运营市场，张总给出了专业建议“我们现在面对的商业市场是越来越成熟的，市场的发展已经不再是过去稳投稳赚的阶段，现在的市场开发者及投资者都愈加理性，所以我们思考商业产品的开发及运营模式都需要更加专业化。当前商业市场发展过程中，不可避免的会出现溢价前置、产品同质化等调整期的市场问题。尤其是像西安这样具有一定发展环境与空间的城市，就非常需要专业的市场引导，引导开发者做更好的产品，引导投资者更了解投资回报。例如，当前西安商业投资市场主要是散户投资，需要专业的引导，例如购房者现在投资行为更加理性，不仅是看价格看未来重要的是投资商铺和写字楼未来的运营和后期的资本增加。戴德梁行作为全国一级资质的专业评估公司，我们清楚一个物业公司的价值在哪里。我们的运营管理，主要看区域的成熟度把关注点放到产品产出和人文产生的价值上。专业的投资的能看到未来的发展，一个区域无论是新城还是开发区，都需要以点带面的发展模式去利用试点的差异化优势可以把成功的模式做出一个商务的聚集产业，例如秦汉新城的养老地产看似遥远，需要有长远眼光足够的财力的投资者和开发商，但更需要专业机构的指导。”

　　同质化是发展的必经阶段

　　张总认为同质化是市场发展的必经阶段。中国的发展从改革开发到现在的三十年间是一个跳跃式的发展，是我们国家需要的，因为内地相对来说起点较低，急需要改变，一步一步进行发展就过于缓慢。所以导致了从批复的地块大小到指标性要求再到建筑设计以及开发商的背景都差不多，做出来的产品很类似，自然会出现同质化的现象，不过这也是一个市场的阶段性现象。想要从整体市场去做改变，就需要一系列的调整，如产品价格体系的调整、以及开发专业化的调整。假如在开发商有能力去拿地的情况下，能够从专业拿地规划化开始，到前期开发定位、督建销售、再到后期运营，都能够做到一条龙的专业商业操作模式，且将专业的事情交给专业的机构去做。同时开发者也要在不断改革的持续发展的市场趋势下，在目前的市场预期较高，产品溢价被前置的严峻市场现状下，能够把心沉下来专注于一些让购房者值得投资的有价值的产品。

　　李晓莉：商业地产“创新”很重要

　　商业竞争时代没有标签很快会被淘汰，承诺的投资回报率，消费者的新鲜感一过，模式很快陈旧，衰老周期再加快，因此不要一味的做体验式，而要做体验式创新！

　　开发商应该去打造体验感

　　“现在购物上较为成熟的消费群体多为25至45岁，比较年轻，爱好新鲜的事物，在轻松购物的同时还要满足约会、吃饭、休闲、娱乐等各层面的需求，因此一批具有鲜明标签的体验式商业应运而生。只有当购物中心拥有了足够明显的特点，提供了一个旗帜鲜明的平台，商户才会愿意选择入驻，商户本身去吸引人流很困难，而是应该由开发商去打造体验感来体现线下优势，这种体验是电商无法给予的。”关于商业运营的体验式创新，李总认为上海的K11就是很好的例子。所以，对商业中心来说，必须是软硬件都要具备，既要在前期规划上引入创新模式，又要在后期运营中独树一帜，把标签做足，才能够真正抓住消费者。

　　用发展的眼光看商圈投资价值

　　“最具投资价值的商圈，不能一概而论，要用动态的发展的眼光看待这一问题。”李总侃侃而谈。西安正处在国际化大都市的进程之中，新型区域的兴起在不断颠覆和影响该区域的消费习惯和商业模式，区域不同，产业集群不同，经济政策不同，客群的消费习惯意识也会不同，该区域商业发展的模式和潜力也不同。以国金项目所在的凤八商圈来看，随着JW万豪酒店、台湾汉神百货、王府井百货、洲际酒店及诸多世界五百强企业的入驻，高铁、机场、地铁的高速无缝对接，引爆的必是这个区域的国际化潮流，高度集中的政治、经济、金融的风向标，未来发展潜力很大。

　　容志伟：“体验”源自创新

　　“相对于国际和一线城市而言，西安的商业发展还有待极大提升，品牌进驻、商业模式等等都与发达城市有一定的差距。但随着近些年国家政策向西部倾斜，西安作为西北龙头城市，发展势头迅猛。”

　　“体验”源自创新

　　西安的购物中心业态、品牌，包括租售、服务都有同质化的问题存在，很多的开发商从北上广等一线城市照搬复制商业体落定西安，原班移植会使得商业项目水土不服，无法成功。应该根据城市人口基数、消费模式、消费水平来潜心研究，不能一概而论。时下商业都在谈“体验”，在容总看来，所谓的体验是让消费者通过一个平台去感受和体验生活，并非单纯闲逛购物。人们去购物，是享受生活的一种消费行为，是体验快生活的节奏，这也体现了人们的一种生活方式。要倡导体验式，西安的购物中心实际欠缺的是创新，只有不断地注入新的商业元素才能使得购物中心有生命和灵魂。

　　投资大举进驻产业结构趋于巨变

　　在西安商业地产日益发展壮大的情况下，容总认为“近几年，西安投资环境不断改善提升，大型外资企业纷纷进驻和扩大大西北的投入，三星投资300亿美元建设闪存基地、韩国现代开建2000亩工业园等等，西安的产业结构正发生巨大改变，以往以旅游和历史文化产业为依托的格局正发生翻天覆地的变化。

　　且随着投资的大举进入，带动作为配套服务的商业地产快速发展。外阜大型房企纷沓而至，万达在西安已经开启3座万达广场，华润万象城、五彩城即将落地，深国投中心开建北城，银泰、金鹰、新世界百货、王府井百货、汉神百货等众多全国知名百货抢占西安市场。据RET睿意德的不完全统计，目前西安在建和规划中的商业项目有160多个，其中总建面积在8万平方米以上的有102个。商业地产开发如火如荼。且不说外资的大举进入，就从房地产市场的服务商来讲，国际五大行在2014年将纷纷进驻西安开拓西北市场，从以往的团队跨区域承接项目，到现在设立公司真正落地，验证了西北房地产市场的巨大潜力，未来的竞争也将日趋激烈。随着国际经济大环境的不确定性，及国内住宅市场的政策限制，下半年房地产住宅销售将受到很大的影响，商业地产的专业服务已成为各大地产服务机构今后发展的重要方向。

　　胡昳：商业地产需要定制式开发

　　“每个商业地产项目都是天赋不同的孩子，做商业地产和培养小孩一样，需要用心发掘他的灵魂、特质，定制化的制定培养计划，才能做出独具灵性的产品、走出独一无二的营销模式。”

　　深耕细作打造产品特质

　　现在商业地产开发有很多问题，比如招商难、同质化、销售难等，开发商要关注些什么？胡总给出了三方面的主要要点。“一是产品结构及消费族群。一个城市的商业结构是很复杂的，那么商业地产的结构也应该跟着商业需求走。无论体量大小，除了建筑形态上要根据市场需求做调整外，服务的族群是必须关注的。现在讲的粉丝经济，就是要‘以人为本’，要更加深刻的认识到。比如说小米手机，锁定的就是其特定的族群。二是销售模式。之前做地产，多用套路用模式在做，但是到今天已经不行了，要打造出项目的特质，真正要做到用产品、用细节、用产品来打动客户，这个行业真正到了要深耕细作的时代了，粗犷经营时代已经过去了，你再粗暴的对待市场，简单的讲就是粗暴对待客户，自己就是给自己建了一条不归路。三是正确理解行业发展环境。做项目要从客观市场出发，用动态眼观看待利弊。无论是商业还住宅都会随着政策变化，市场变化，有逐渐趋冷或渐次走高，地产的发展要因城市而异，因项目而异，因发展理念、条件而异。”

　　定制化创造每一个项目

　　作为西安最早专业商业地产运营机构之一，传世商业地产的竞争核心在于我们的团队及运营理念，这也是胡总引以骄傲和自豪的地方，“我们一直坚持做商业地产全程运营，从前期规划定位到中期销售推广再到后期招商运营，代理了诸如大唐不夜城、莱安逸境、西安中心等诸多商业经典项目。我们团队都会把所服务项目当做培养孩子的方法去做，我们会根据不同的商业项目的性格、灵魂来打造，定制化的去考虑每一个项目的特点，开辟出即独树一帜又符合市场的产品模式。”