谁是下一个蓝筹股？

　　2014西安楼市哪个区域最具投资潜力？恐怕这个问题很难回答。随着新常态经济产业发展时代的到来，衡量房地产投资价值亦有了新的市场标准，不再强调单一的产品力与升值力，区域的规划布局、产业链的系统升级、主题式格局的打造，市政配套的优化，都是附着在房地产投资链的重要升值筹码。如果说是CCBD及QCIC从一定意义上拉开了曲江二期商务文化双核发展时代的大幕，那么地铁二号线南延伸段的开通，则拉动了城南新区的大发展；西沣路大盘割据战刚硝烟弥漫，大寨路刚需产品已然蓄势待发；地铁一号线吹响沣东新城的开发建设号角，品牌大盘逐鹿浐灞，品质时代随之启幕.....新常态经济发展大势下，西安楼市的区域发展必定精彩无比，谁是将是下一个区域投资蓝筹股？

　　曲江二期：重构曲江商务格局

　　如果说曲江一期的建设发展主要以旅游文化产业集群为主，那么曲江二期的发展规划则更趋向于城市化建设的发展模式，更加注重了区域功能的定位。

　　以CCBD、QCIC为区域发展功能定位的曲江二期，不仅具备了中央文化区和中央商务区的双重产业优势，同时也具备了成为西安商务新门户的先天优势。曲江二期北接主城成熟经济圈，南眺航天产业基地，东临浐灞自然生态圈；雁塔南路和长安南路两条龙脉中轴左右辐射；地铁2、4号线穿区而过，绕城高速、机场高速在此汇集。新区南向核心的地缘位置及政策利好的直接导入为二期提供了绝佳的发展基因，中央文化商务区的产业布局则为区域辅之以发展血液，未来这一区域不仅仅是曲江商业发展的核心，更将以其独特色价值开创大西安商务发展新门户。依据曲江一期及高新区发展经验来看，未来3-5年内曲江人口将达到80-100万，而二期核心区十平方米公里内，总计约800万平方米的建筑群中，商业开发面积超过300万平方米，未来3-5年内约30-40万人口在此居住及办公。而就目前的商业供量来看，产品需求存在很大满足空间，未来升值潜力不可估量。再者，CCBD及QCIC高密度的融合了全媒产业，在文化科技融合的催化作用下，必将从集中度带动关联度，从关联度引发规模效益。规模性的区域利好聚集，能够实现产业与城市的整体成长，从而带动城市区域商业地产的爆破式发展。区域产业发展的不同定位，使得曲江二期同以旅游文化为产业核心的曲江核心区、以高科技航天技术产业为核心的航天城、以及以会展文化商务为理念的曲江会展商务区形成错位、互补的发展态势，产业发展带来的辐射效应及城市区域升值潜力无可估量。

　　专家预判

　　随着一期的饱和，曲江新区再扩疆土，扩展区域的规划蓝图，推出了CCBD即“中央文化商务区”的全新定位，把文化产业的发展提到了一个新的高度。所以在我看来，旅游产业是曲江的昨天，商业地产是曲江的今天，而曲江的明天，必然会是文化产业！不过，真正要做好文化产业，还必需放慢脚步和心态，沉淀下来，摒弃浮躁和急功急利，怀着敬畏之心，真正尊重历史和文化，避免过于商业化的发展。

　　浐灞新区：生态商务城的崛起

　　有着大水大绿标签的浐灞新区是西安继高新、曲江之后崛起的一座都市型的第三代新城，同时也是西安“五区一港两基地”的重要组成部分。

　　区别于曲江的人文旅游商务的发展模式，浐灞在模式打造上则强调以自然生态为区域特色，以商务金融为发展引擎，打造集金融、商务、会展、旅游、居住、创意等产业为一体的生态商务新城。浐灞新区自零四年正式建区开始，经过十年的发展变革，区域逐渐从生态之城发展到如今的商务港湾、人居新城。如今的浐灞已经成为一座典型的都市型生态之城，已然具备了成为中国第三代新城的优势条件，随着区域金融商务区、领事馆区以及生态旅游区的逐步建成，区域已成为西安新的品质人居高地。

　　从浐灞生态区的规划定位及产业布局来看，新城的总体划分为六大发展园区，包括总部经济区、西安金融商务区、商贸园区和领事馆区、世园园区、湿地园区和雁鸣湖园区。其中的西安金融商务区作为浐灞生态新城的商务核心，依据区域“一心三翼”的规划布局，未来将被政府着力打造成为西部重要金融中心。而位于西安金融商务区核心区领事馆区也将成为最具“国际范”的地方，未来的领事馆区与周边地区将成为一个极具创意的门户地区、一个自然与城市以全新方式融合的区域、一个生机勃勃、充满24小时活力的核心枢纽、一个注重生态和人文的场所、一个体现国际化工作和生活新概念的地方、一个拥有全区生态氧吧和全新公园的场所、一个体现国际化工作和生活新概念的地方。

　　随着北二环、长乐路以及地铁一号线与浐灞生态区的无缝对接，形成了贯穿区域的“六纵十二横”的市政立体交通网路，使得浐灞与主城核心生活紧密相连。区域产业的优惠升级、市政路网的全线铺开，为区域的地产开发带来极大升值保障，目前氵浐灞新区已经聚集了包括盛恒地产、恒大地产、广厦置业、香江置业、中华房屋、上实城开、龙湖地产、深圳振业、绿地集团等23家国际国内有影响力知名房企，已开发容量已远超预期，能够支撑未来55万以上人口。整个浐灞生态新城有浐河、灞河穿流而过，营造出“半城绿水半城林”的优美生态环境。浐灞生态新城自然条件极其优越，处于西安城东的核心区，是西安东向交通的主枢纽，良好的环境与区位成就了这片黄金地块。

　　专家预判

　　浐灞是国家级生态区，瀍河、灞河、浐灞国家湿地公园、桃花潭、广运潭微区域提供大面积水域，环境优美、绿化率高，是西安的天然氧吧和居住的理想之地。城市化进程缩短了西安市忠心玉浐灞的距离，公交、地铁的覆盖使人们更容易亲近大自然。

　　浐灞丰富的生态资源加上区域内规划建设的世博园、欧亚经济论坛永久会址、欧亚经济论坛综合园区、陕西领事馆区、大型知名企业总部基地集群以及先作为丝绸之路经济带起点的有力支撑，在西安打造国际化大都市的引领下，形成浐灞独有的高尚生态住宅区和金融商务区，政府希望将他打造成为西安的“陆家嘴”。最初对于浐灞的定位是”打造都市生态区建设生态商务城”，随着习主席新丝绸之路的提出及西安国际化大都市的建设，浐灞的定位升级到“打造国家都市生态区，建设国际生态商务城”与世界接轨的高度。

　　沣东新城：开启西咸全商时代

　　城西置业看沣东。沣东新城价值的体现得益于三点：一是西咸一体化十多年来的率先发展，比其他四个新城发展要成型得多；二是得益于三桥的改造，打通了和西安的链接；三是地铁一号线的开通，在带动大量人口流动的同时，也将西咸长期脱节的经济发展紧密相连。

　　作为西咸新区核心发展区域的沣东新城，在建设之初就以建设高新技术研发和现代服务业聚集区为发展定位，在“核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市农业衬托”的指引下，重点发展高新技术研发及企业孵化、商业贸易、体育会展、总部经济、房地产开发和都市农业等产业，为建设智慧新城铺垫了强大的产业基础。随着太极智慧城市产业园、美国微软等高新技术产业巨头入驻西咸，及大的推动了新区经济结构转变与城市发展速度，同时也带动和辐射了沣东新城智慧新城的建设。

　　而地铁一号线的开通对于沣东新城乃至整个西咸新区来说都是意义非凡的。一方面使沣东新城与西安主城区及咸阳市实现了无缝对接，在经济辐射与新城建设上能够最大的享有两市的双重利好；更重要的是地铁带来的商圈效应真正意义上开启了沣东全新的商业发展大时代。地铁庞大的人流负载量及商业带动性，将会使一号线沣东段皂河站、三桥站、后卫寨站三大站点沿线间特色商业步行街，商业综合体、知名专业卖场以集群形式出现。据不完全统计，目前区域聚集的商业项目总投资达300亿元，大型在建项目11个，其中世界500强企业4家，外资企业4家，总商业面积达450万平方米。沣东新城成为西咸新区五大新城中最具地产开发价值与商住投资前景的新城有其必然因素：一是占据西安和咸阳两城发展的优势地理位置。两大城市发展的强大经济辐射及地铁、BRT、公交等四通八达的黄金交通枢纽，为人居发展提供交通优势；二是土地资源储备丰富。渭河南岸的冲积平原、贯穿全境的沣河流域即为地产开发和外扩提供了丰富的土地储备，又保障了未来产业规划的环境资源；三是人文自然资源的强大支撑。沣东新城有周秦汉三朝的历史文明，及沣河渭河、昆明湖等自然景观，自然人文旅游及相关产业的发展，不仅提升了新城形象，更重要的是带来了庞大的人流量，吸引了更多的投资人群。

　　一个品质人居新城的建设，离不开经验丰富、实力强大型的房企参与。从西咸一体化提出、到地铁一号线开通、再到西咸新区国家级新区的确立，沣东新城一直都是房地产开发企业争相逐鹿的区域。强大的品牌效应及高质量、高品位、全方位品质配套的开发理念，不仅提升了区域人居生活标准，也重塑了城市形象，吸引更多的高知识、高学历、高收入的三高人群来此投资置业，从而引领整个沣东新城真正的全面进入品质人居新时代。

　　专家预判

　　科技统筹是国家授予关天经济区的牌子，关天经济区把这个牌子落在了西安，西咸新区沣东新城作为统筹科技资源的主要承载区，未来将建成全国首个统筹科技资源改革示范基地。

　　城南国际新城：价格洼地中的升值高地

　　长安区政府提出城南国际新区的概念落地已久，而区熟路不熟、政熟业不熟、居熟商不熟的发展现状，使得区域发展规划落地尴尬。而地铁二号线南延伸段的开通，紧密黏结了曲江、航天、城南国际新城三大区域，恰如其分的补齐了区域地产发展的短板，给长安建设国际化城区提供了前所未有的发展机遇：首先是大西安规划将长安划入城市发展的主城区而非之前的城市组团，形成了区域发展的新格局；其次是朱雀路、东仪路、子午路打通穿过南三环直奔长安，进一步加快了融入大城南的进程；最为重要的是随着万科、紫薇、金地、富力、雅居乐、江苏悦达等大品牌房企的逐鹿，不仅提升了人居品质，完善了基础配套设施，而且推动了昔日的“价值洼地”转变为高品质产品与高经济人群居住的“双高领地”，同时也带动区域经济从断层带成功演变为新经济带。

　　地铁二号线南延伸段的开通对整个长安区域都有着非凡的意义。一方面使长安与西安主城区及曲江、高新、航天实现了无缝对接，在经济辐射与新城建设上能够最大的享有三区发展的双重利好；更重要的是，在城市生活上打破了传统意义上“城里”“城外”的划分与断层，能够最大的便利区域人居生活，提高区域人居价值。大大提升韦曲南站到城市核心区的往来速度，不仅连接起电视塔商圈和长安区，同时将串联起南三环中段和航天城，横穿绕城高速、西部大道、航天大道、长安街等，在完善整个城市客运系统换乘功能、优化城市中心区对外交通联系的同时，也有效解决了长安区居民进出西安主城区、直通车辆少、需要换乘等问题。在城区范围内开发利用地下空间，不断建设大运量的城市轨道交通，优化了公共交通结构，适应了交通增长对大运能公交的需求，提高了公交运能和服务水平，最大程度解决了特定区域的可达性，有力支持城市交通的可持续发展，使广大市民受益。地铁在潜移默化中影响着城市发展速度与人居生活理念，通过地铁将相对分散的区域集为一体，即完善了城市整体公共配套配套设施，又弥补了区域经济断层与人居生活面窄的发展短板。

　　地铁庞大的人流负载量及商业带动性，将使二号线沣南延伸段三爻、风栖原、航天城、韦曲南站三大站点沿线形成大型社区、特色商业步行街，综合体等商住集群。统计表明，长安区常住人口80多万，流动人口约20万人，预计南延伸到的开通将会促进区域客流量加大及商业往来频繁，整个在沿线的商业发展及地铁站周边的住宅升值将被全面带动起来。地铁在缩短人们出行时间的同时，也蕴藏着新的大量商机，地铁所致、财富所向、地产开发也随之跑马圈地。据不完全统计，目前二号线南延伸段聚集的房地产在建项目达20余家，使城南国际新城成为了环境最好、人气最旺、历史人文积淀最为深厚、综合竞争实力最强的区域之一，在西安国际化大都市建设的规划中，已完全具备了跨越发展、率先突破的先决条件。同时区域着力围绕转变经济发展方式的主线，大力发展现代农业、生态旅游业、高档商贸业、特色文化业等优势产业，积极培育新的经济增长极，不断增强全区综合发展实力，加快推进国际化大都市新型城区建设。

　　专家预判

　　城南发展的优势与其他几个区域，城南的房地产是走的最早。以前城南有高新、曲江发展注入活力，城北是起得晚跑得快，城南有什么优势？总结以下2点：1、教育、人文、产业的成熟。2、诸如月美国及等项目为城南国际新城的产品力开了好头，开发商不能走寻常路，要走差异化、特色化。西安本身就是国际化大都市，唯一的做法要在项目定位、产业、建筑上做差异化，做出城南特色。不做价格洼地，要做价值高地！

　　西沣路：大盘割据下的投资新贵

　　西沣路的开发历程可谓是着着实实的上演了一把地产版的“麻雀变凤凰”戏码。从去年下半年开始，包括万科、海量、天朗等国内一线房地产开发企业在区域不断开始跑马圈地，且大有愈演愈烈之势，直到现如今西沣路板块的大盘割据战已经到了兵戎相见之境地。为何曾经悄无声息甚至被开发企业嫌弃的不毛之地，摇生一变就成了大盘必争、业主必买的香饽饽？

　　纵观今日西沣路的发展，主要得益于三方面发展优势：一是地理位置优势，三区合一之地。西沣板块北起南三环，南到西部大道，东以子午路板块为界，西到西沣路，整个板块地处大城南正中。整个板块南联长安历史人文厚地，西接城市经济增长极——高新区，紧邻著名的高新二次核心创业区，向北向东紧邻西安老城区电子城商圈，处在电子城、高新及长安三大优势板块合围之中，三区发展优势在该板块形成交集，尤其是在高新产业发展的带动下，无论居住氛围，还是商业价值，都极具优势；二是交通路网大动脉的并轨。西沣板块内道路平坦，交通路网发达，西沣路和子午大道两大交通纵线贯穿城市南北，进则直达钟楼城市心脏，出则直通长安，抵达秦岭脚下，东西向交通重任则由西部大道和雁环路两条交通干道分别承担，分别通往高新、电子城、曲江等地。

　　板块内，以西沣路和子午路为主，大约有15条公交线路可满足板块内居住人群出行需求；三是政府规划的利好导入。西沣板块被政府规划为重点发展区域，未来区域将打造成一个集商贸、金融、办公和居住为一体的综合性宜居新住区，雁塔区政府新址和2000亩城市公园规划敲定，配套工程稳步推进，项目运作有序开发，板块开发的成熟度日益提高在“雁南新核心城市CBD”的整体规划，主要由占地100亩的雁塔区行政中心、西部塔商务中心和2000亩生态公园构成，商业区和纯住宅区规划统一有序；四是品牌房企同时开发，加速区域人居优化升级。西沣板块是高新扩围之后较大的住宅楼盘聚集区，是大城南南三环外近年来发展的一个重点区域。区域楼市以金地·西沣公园、天朗.五珑、万科·高新生活广场、万科.高新华府、海亮·新英里等5大楼盘为主要架构，出现了一大批优质社区，品牌影响力深入人心。

　　板块内目前产品结构较为丰富，既有万科·高新生活广场和金地·西沣公园两大刚需产品，又有万科·高新华府、天朗·五珑和海亮·新英里等以中大户型为主的楼盘，为改善型购房者提供了丰富、优质的选择。

　　西沣板块内有多条交通主干道和城市中心畅通连接，配套建设逐步启动，商业配套也将随着房地产项目的开发将相继开业。金地、万科、天朗等开发商重金打造区内大型商业中心，金地·西沣公元规划有60万大体量的商业综合体群，其中包括办公楼、写字楼、星级酒店、大型商业mall、时尚活力公园街区、6000平方米超大运动会所、soho公寓等，商业业态涵盖高端电影院、大型超市、万国餐饮、时尚购物等。万科·高新生活广场规划有10万平方米的生活购物中心，天朗·五珑近8000平方米地下商业广场及后期配套开发的高档公寓、商业等业态为购房者生活提供全面的生活便利。教育配套方面，除了一路之隔的高新二次创业园区内的学校之外，板块内5大项目，均斥巨资承建并引进有优质教育资源，几乎每个社区基本上都建设有品牌幼儿园，海亮·新英里、金地·西沣公园两大项目建设有品牌小学、中学等多所学校。在“商随政走”的经典区域发展理论的导向下，西沣板块正在走着当年高新二次核心创业区的路，几年后的西沣板块将演变成以在高新工作、创业人群为主的“居住乐园”。

　　专家预判

　　西沣路区域是城市自然发展到一定程度之后，洼地没有去培育。当周边都发展起来的时候，它的红利就来了。现在之所以大牌开发商云集西沣路，不是因为西沣路有多抢手，而是曲江、浐灞等优先设置选项的区域被瓜分殆尽；西沣路西侧的以产业为主的电子城、西沣路东面的韦曲航天城也都几无土地可用的情况下，西沣路板块价值被凸显出来。且大城南是西安人口最密集、人口素质较高的区域，且产业齐备；毗邻主干道，具备充裕的土地储备。早年一些汽车园、家居建材等产业，拆迁成本较低。现在需要腾笼换鸟，进行升级改造。

　　大寨路：下一个青年刚需聚集地

　　作为西安城西的东西主干道之一，大寨路东连西二环，西接西三环，与沣惠路、团结路、丈八路等南北干道交织，构成了大寨路板块的交通动线。另外，大寨路板块以北是地铁5号线，以南是正在修建的地铁3号线，预计2016年即可贯通运行，大寨路板块刚好被包裹在其中，两条地铁线路的开通，会让整个板块直达城东区域的纺织城和国际港务区。

　　大寨路板块的发展以丈八北路为界，丈八北路以东发展较为成熟，融侨城、中建群贤汇等小区已经入住，商业方面也有人人乐超市以及各小区的底商和沿街商业，多条公交线路也从区域穿过。与此形成鲜明对比的是丈八北路以西，由于化工企业的分布以及道路此前尚未贯通，整个区域显得颇为落后，直至2010年恒大地产进驻这个区域开发恒大城项目后，大寨路板块丈八北路以西区域才被关注，这里也成为西安楼市的价值洼地。随后，南飞鸿集团百万平米大盘华洲城、宏府集团宏府·麒麟山陆续亮相，区域关注度和价值迅速提升。2014年4月，大寨路西段全线贯通通车，全长8.5公里的大寨路在缓解昆明路、科技路交通压力的同时，也为大寨路与西三环的交通集散提供了有力的保障，方便大寨路西段市民的出行。

　　大寨路板块隶属高新区，在规划上，作为核心居住区与高新CBD核心区为邻，不但占据优势的地段，同时也是品牌房企云集的区域。作为大型的新兴纯居住聚集区，板块东部受高新CBD核心区发展影响，住宅开发已然成熟，交房入住的社区，包括金辉集团、中建地产、莱安地产等房企开发项目，形成了浓厚的生活氛围。板块西部，随着高新区发展辐射的扩大，全国性地产大鳄相继进驻，短短五年时间，已经云集了恒大地产、宏府集团、南飞鸿集团等多家知名开发商。2014年，金地集团开发金地·格林格林上市，迅速将板块从价格洼地转身为价值高地。紧随其后，中航地产进驻，项目虽然规模难以胜出，但在产品打造上为整个区域、甚至整个西安树立了标杆，成为西安的人居代表作之一，进一步激活了板块的发展。沿区域内大寨路、昆明路、富余路-科技路三大交通要道周边，已吸引了一大批品质开发商的入驻，如恒大、金地、中航、宏府、南飞鸿、金辉等，这些项目客群定位主要以在高新工作的刚需置业人群为主，户型面积多集中在75-110平方米之间，产品户型创新性强，价格基本上在6500-7000元/平方米之间，相比高新区其他区域，这里的房价显得更为“亲民”，超高性价比的房源吸引了众多置业者的关注。低单价、高品质、好户型，使其成为众多刚需置业者的置业佳选。

　　专家预判

　　大寨路板块作为西高新重要的居住圈，虽然在过去不被看重，然而随着高新一期发展的饱和，区域向西的发展轨迹明显，大寨路便利的交通及优势的地理位置，逐渐被诸如金地、中航、金辉等知名房企看重，尤其是今年随着中航、金地等项目的开建，大寨路的人居价值逐渐凸显。区域高品质、低价格、高价值的产品适合于当下青年刚需群体，无论是自住还是投资，都是不错的选择。