2014重庆楼市基因突变

　　2014重庆楼市变了

　　市场上总是存在四种声音：政府方面，要求公正、稳定；经济学家方面，要讲问题；消费者方面，永远会抱怨价格太高，产品不够好；开发商方面，绝不放过任何一个机会……四种声音此起彼伏，人们要学会从中进行冷静的、全面的分析。

　　新盘不新 销售期延长

　　无论是刚开盘，还是开始内部认购的新盘，你会发现，对它们早已“久闻大名”。旭辉·翡翠公馆，从去年年底的“开盘，开盘，即将开盘！”，一直叫嚣到了现在，我们仍然未能见其“真身”；另有大川玺江，也是从去年11月就散布出开盘信息，至于结果，大家也能猜得到，“闹”了大家整整一年的开盘信息还在继续“兀自发出自己的光”，再看当初的看客，很多置业者在经历了这么多次“狼来了”之后，早已没有了购买欲望。

　　这样的案例还有很多，我们不难看出，这些新盘似乎因为土地政策、金融政策的变化，运作周期在变长。前些年，住宅市场上几乎每天都会传出“一开盘即售罄”的消息。而眼下，占市场主体的电梯公寓项目的销售期至少都会超过7个月。

　　在“新政”影响下，购房者持币待购，楼市陷入观望期，这种浓厚的观望情绪在今年上半年尤为明显。据相关部门统计显示，2014年1—5月，重庆房地产总投资额为1224.35亿元，同比增幅为23.9%，较去年同期下降2.3个百分点；主城房地产开发用地成交面积644.58万平方米，虽然较去年同期上涨13.5%，但大多地块都以底价成交，溢价率较低，这表明受宏观经济影响，房地产市场销售出现下滑，开发商拿地日趋谨慎；重庆主城区商品房新增面积1155.54万平方米，与去年同期基本持平，降幅仅为0.7%；销售方面，受银行住房贷款持续收紧影响，贷款审核日趋严格同时利率上涨带动购房成本增加，令市场观望情绪从年初开始一直在持续。不过，由于近期的政策调整。加上“金九银十”旺季助推，局势相较上半年而言稍显稳定，这是我们都愿意看到的，稳定的局势有助于买卖双方恢复理性，走出观望。

　　土地成交下降 溢价率低

　　刚性的土地存量决定了楼市的规模。在市场经济条件下，对土地的需求决定了土地的价格。

　　与全国土地情况偏冷相反，重庆土地从今年5月份开始供销量环比增加，到6月推地热已经势不可挡，但成交结果却差强人意。事实上，在楼市下行的背景下，土地市场十分低迷。底价成交，溢价率也降至低点。

　　比起以往，今年的传统旺季“金九银十”显得黯淡不少，土地市场不仅供应萎缩，开发商拿地的热情也是降至“冰点”，与去年的九、十月份火爆的土地市场简直有“冰火两重天”的差别。

　　据相关统计显示，重庆9月共成交6宗商住用地，卖地35亿元，成交面积109万平方米，楼面均价为2366元。从统计表中可以清楚看到，无论是环比上月还是同比去年9月，土地成交的各项数据只有楼面均价上出现小幅度的提高，上升了2%，其余均大幅下降。特别是同比去年9月，成交数量下跌76%，成交金额下跌78%，成交面积下降64%，楼面均价下跌3%。

　　原以为今年9月土地或可借着“金九”大势有所回暖，殊不知土地成交又一次跌落谷底。然而，从本月出让的地块详情看，其中不乏受关注的热门地块，要是赶在去年或许早已是一场场“腥风血雨”。

　　开发商促销各有各的花招

　　在这个全民营销时代，营销是否成功则是楼盘卖得好不好的关键之一。特别是在今年这样的市场环境下，要吸引购房者来看房买房已经不是一件容易事，所以，今年楼市的推广活动是琳琅满目，而且出现了不少大手笔。

　　回顾开业前数月就已全面进行推广的万象城，无论是力邀3000多名来宾到场的万象城全球品牌发布会，还是开业当天由明星许晴、李治廷、平安、吉克隽逸等领衔的星光红毯秀，万象城的营销活动可谓件件“大手笔”、场场“高规格”。更别提特邀叶檀、马光远等经济学家及业界精英近千人共同论剑，主办“中国商圈经济论坛”，又或者是冠名格莱美巨星劳拉费琪的重庆演唱会……这一套“营销组合拳”让万象城在全城收获了高效的传播效果与品牌影响力，也给重庆更多商业项目的推广提供了借鉴。

　　8月底，为准备入市，绿地城推出主题为“万名绿巨人，千万福彩献山城”的大型公益活动，一万名“绿巨人”为百姓带去绿地城赠送的福利彩票；9月，绿地又斥资400多万元，开启了为期一个月的“极地冰雪节”，吸引了2万多名市民蜂拥围观，项目名声大噪。

　　9月5日，观音桥·龙湖新壹街启幕，为了制造与产品相匹配的影响力，策划团队想到了通过奇幻无比的球体裸眼魔幻3D秀，为场面带来震撼效果，吸引投资者聚焦龙湖新壹街。显然，3D秀的效果相当给力，为现场观众呈现出了一个极具想象、更具跨时代意义的商业未来。

　　9月22日，一则内容为“你们还记得七中高03级2班的沙皮吗？”的寻人广告，出现在财富中心外墙的LED屏上，吸引了众多路人的眼球。随后，各门户网站、公交站台、电视、电台等媒体上也陆续出现了同样的寻人启事。

　　接下来，策划团队将社会对“沙皮”的关注引向对“同学会”这个营销概念的关注，进而引起公众对“同学情”的集体追忆，此时金科·廊桥水乡再顺势推出“廊桥同学会”组织——市民可以联系“沙皮”，由他牵线接洽“廊桥同学会”，为想办同学会的市民在廊桥水乡内提供免费的场地、餐饮、活动现场布置等服务。据悉，在该策划推出半个月内，销售中心接到近2000组咨询电话，成功举办了四场同学会。

　　众多公司的营销活动纷至沓来，业内人士认为，每个项目的销售节奏不同，做活动有的是为了预热，有的是为了强销，能否在新政的压力下突出重围，最重要的还要看项目本身的品质和性价比。

　　开发商篇：从肉食到杂食胃口变了

　　突变1 资本为王 外来的“和尚”会念经

　　“对不起，刚到”。这是某外来开发商进驻重庆后的广告语。大概是从2007年开始，一些颇具实力的外来开发商开始在重庆楼市频频露脸，雄厚的资本实力、精确的营销战略、创新的产品形态，令人们眼前一亮。

　　由此，在重庆的土地市场上，外来开发商对土地资源的占有份额从无到有，从有到越来越大，甚至迫使部分本土开发商转战周边城市。今年，外来开发商更是当上了楼市的主角，重庆楼市的基因滋生出了越来越多的外来元素，并且这种外化趋势愈加明显。无论是在拿地的实力，还是产品本身的打造上，外来开发商都强势出击，优势尽显。

　　在对购房者的调查中，不难发现，他们能够很轻易地说出“中海”“恒基”“万达”“香港置地”……大家会记得什么，谈到什么，所谓熟悉度或者好口碑，实际上都是项目本身的优良质地传达给人们的。

　　突变2 重在产品 打造比谁做得精

　　市场是开发商的风向标，要是以前，开发商一个个牛逼哄哄，还记得有个笑话这样讲：“房子做成什么样不是关键，重要的是只要它是房产。”今年市场热度锐减，这一套早已经行不通了。今年对于大多数开发商而言无疑是“动荡”的，在一个回归理性的市场，只有做出好的产品才是吸引购房者的“法宝”。所以如今各大楼盘比的不是谁卖得贵，而是谁做得好，户型、绿化、配套等等一系列指标，落到了实处。

　　再看广告，以前只是叫嚣自己如何如何好，人为制造一些空泛的概念，给一个普通产品套上一件华丽外衣，价格高得好像都蛮有理……而如今更多地从购房者的角度出发，都想成为老百姓买得起、住得舒服的好房子，绿化率达到多少，周边配套如何完善，户型结构有多么合理，这些实实在在的东西成为了项目的王牌。从产品出发，开发商真正开始关心购房者的感受，这是回归理性的必然。开发商不再高高在上，不再指鹿为马，而是扮演着一个服务大众的角色。2014年，“新产品主义”抬头，开发商的亲民基因正在迅速繁殖。突变3技多不压身房产商多元化发展。

　　俗话说：“技多不压身”，眼下的重庆楼市亦是如此，听到了吗？有开发商说话了：“谁说不是这个理儿呢？没有肉，吃五谷杂粮也得活下去啊！”

　　当楼市开始变得扑朔迷离时，发展副业似乎是一种好方法。一是弥补了房产市场低迷的缺陷，另外也促进了传统房产企业的发展壮大，一方面是自身主动地寻求发展，另一方面也是市场促使了副业的迅速升温。重庆楼市开发商的基因开始变得丰富多彩，原本纯粹的开始变得不纯粹，这也许是重庆楼市一个新阶段的起始。

　　消费者篇：从无脊椎动物到脊椎动物

　　当购房者开始把自身的需要当作最重要的购买原则的时候，理性就成了他们支撑消费的脊梁。

　　观望1 该出手时再出手

　　今年，重庆楼市进入了消费者与开发商博弈的观望期。消费者逐渐由盲目转向了理性，由一步到位买大房变为步步为营、量力而行，由固执地等待降价变为该出手时就出手。当购房者理念变得成熟理性时，就像是无脊椎动物的脊髓发育之时。

　　“我们观望并不是和开发商较劲，只是想更理性地选择产品。我们这些普通人，一没业内熟人，二没专业知识，三也没有预测国家政策的能力，手里的钱也有限，当然只能谨慎地边观察边行动了……”李女士在市场调查时对我们说道。她的理想住宅是渝北区60平方米左右的电梯高层，父母已经答应赞助她一次性结清房款，以便以后存钱换大房子，避免一步到位带来的经济窘迫。她说：“我已经在今年秋交会上仔细地考察了房子的品质和开发商的实力，看准了就立马下手，绝不犹豫。”

　　小谭是去年抢房大军中的一员，因为排号不如别人早、勾兑售楼小姐不如别人勤，与自己心仪的房子失之交臂。今年，小谭还是想买房，但态度却来了个360°大转变，他不再急吼吼地花钱雇民工排号，更不会看到一套还没被订购的房子就两眼放光。现在他会以一种淡定的心态仔细观察楼盘研究户型，谨慎地调查开发商的实力和背景，享受着售楼小姐三天两头打电话来嘘寒问暖。小谭得意地说：“买家和卖家的关系本来就应该是这样的嘛！总算当了一回上帝了……”

　　投资2 放开眼光做长线

　　现在，做地产投资的对象和形式都发生了一些变化：从以往的短线炒房变成长线投资，从投资住宅变成写字楼和商铺。投资者懂得放开眼光和胸怀的时候，正是椎间盘形成的时候。

　　33岁的骆先生是一家外企的财务总监，经济状况较为良好，自己在江北区有一套130平方米的住房，工作十年，手上也有一些积蓄，考虑投资房产，身边不少朋友都劝他打消这个念头，经过再三思量，他决定投资商铺。他说他很清楚，国家政策主要目的还是为了打击投机的炒房者，对商业地产的影响并不大，只要选择的商铺口岸好、人气旺，升值的空间是非常大的。

　　精明3 只为高性价比买单

　　曾经的购房者，买房就像抢菜一样疯狂，现在想想，虽然有些滑稽，但也不可否认那一段真实往事。现在的购房者，已经摒弃了以往的跟风和盲目，他们往往是先给自己几个月的时间来沉淀一下购房欲望，顺便用这一段时间来好好累积五花八门的跑盘经验，然后找准一个合适的机会从容地选择产品，而且，他们只打算把钱花在性价比高的产品上。

　　小陈是一名收入稳定的公务员，对于目前的楼市状况，她说：“开发商的实力和背景是我最先关注的，同时生活配套设施要跟上，一定要便利，绝不能把两三公里以外的超市也划入周边配套。其次，户型和小区的绿化也需要尽量符合我心中的标准。”

　　当人们意识到房价不可能再大幅下跌以后，许多人就会像小陈一样，开始理性地挑选产品再下单。调查开发商的背景，考察周边配套的真实性，研究户型的科学度，捍卫小区的绿化面积和停车场规划……为自己的需求买单，为值得的产品买单。

　　编后语

　　基因位于染色体上，并在染色体上呈线性排列。基因不仅可以通过复制把遗传信息传递给下一代，还可以使遗传信息得到表达，从而使后代表现出与亲代相似的性状。生物在繁殖时，通常都产生与自身相似的后代，这就是遗传。但两者之间不会完全一样，这种不同就是变异。

　　遗传性能保持物种的相对稳定和生物类型间的区别，而变异性能导致物种的变化发展。一个产品，除了最最基本的功能之外，还应该满足更多的附加需求。如果我们把市场看做人体，把产品看做被基因所依附的染色体，把产品的每一次革新、升级看做一次次的基因变异，那么时至今日，建筑与市场，产品与卖点，营销与服务之间正在因为基因的不断变异，而使得楼市产品与其“后代”之间产生着某种“相亲”而不相似的微妙关系。

　　文/陈雯婧 编辑/王维

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