浅谈“白银时代”房地产企业财务风险管理

　　摘　要：进入20世纪以来，随着社会现代化和国家经济的不断发展，社会城市化发展也加快，房地产市场迅速地崛起并得到了不断地发展，越来越多的企业家也选择了房地产这一高利润的行业，房地产行业已经从黄金时代进入“白银时代”，在此经济大潮中提高自身的抗风险能力，直接影响很多房地产企业的生存，需要加强对房地产企业的财务风险管理，使之发挥出应有的功能。

　　目前，房地产行业已进入“白银时代”，尽管仍然存在很多结构性机会，但开发企业集体“吃肉”的时代已经过去，大浪淘沙将加剧行业洗牌，从去年年底开始，房地产调控政策继续加码，“房住不炒”的总基调始终如一，白银时代房地产的竞争不断加剧，且不断向去库存发展，如何防范管理财务风险的能力，关系到房地产企业的生死存亡。

　　一、在现阶段中房地产企业财务风险的现状

　　（一）筹资风险，资金链单一，具有较大的风险

　　房地产企业为了能够顺利进行项目开发、建设等活动，需要大量的资金投入，这部分资金最主要通过产品销售、融资等方式进行资金筹措。而房地产企业又是资金密集型行业，房地产项目开发需要筹集和融通大量的资金，负债经营比例较高，这种行业的特殊性决定了房地产企业想要发展必须有强大的资金支持。因此，房地产在生产经营过程中一个重要的部分就是筹资活动，而当前我国房地产企业自有资金较少，资金来源方式主要有两种，分别是银行贷款或商品房预付款，且我国房地产企业过于依赖银行贷款，筹资渠道过于单一。但是按照我国相关规定，在商品房未取得预售许可证之前，不能对其进行销售，这个阶段需支付土地款、工程款等大额资金，这也是企业资金最紧张的一个阶段，房地产企业的资金受到我国银行业调控，加之近几年房地产市场处于疲软状态，且随着银行贷款利率的不断上调，这不仅影响了房地产的销售效果，也降低了购房者的购买欲望，最终导致房地产项目开发成本增加，增加了房地产企业的筹资风险。此外风险也会因筹资的方式、时间、利率以及筹集资金使用情况而导致风险出现波动，从而阻碍了企业的健康发展。

　　（二）投资风险

　　房地产投资是指房地产企业以资金为基础对房地产项目进行开发、建设，并通过销售房地产产品的方式获取利润的一种经济行为，但房地产企业在对房地产项目投资的过程中存在资金投入量大且周转周期长的问题，且资金的流转极易受到国家的政治宏观调控政策变化的影响，中间还存在着诸多不确定经济因素，最终导致如资金无法回流、利润达不到预期等危害房地产企业发展的情况发生。甚至一些房地产企业未能对项目周边的市场、项目施工单位等一系列流程进行监控，从而得不到准确充分的信息而可能导致经营决策的失误，导致投资具有一定的盲目性，而投资又收到诸多管理条件的限制，具有复杂性。

　　（三）经营风险

　　房地产经营风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营成果偏离预期而导致的风险，当产品销售回款金额与工程款结算金额对接不顺利，同时企业的偿债能力跟造血能力不衔接，房地产企业的资金链就会面临着断裂的危险。此时企业若不分析市场风向，不细致深入进行市场分析，不改变自己产品去迎合客户的喜好，不提高企业日常运营效率和合理规划项目目标成本，而依然墨守成规，采取过时营销运营模式及成本管控模式，那么有些企业可能为了保证自身资金能够顺利周转，不资金链断裂可能采用打折促销产品、压缩供应商工程款支付，可能导致利润降低，资不抵债、诉讼增多，最终引起企业经营风险。

　　二、房地产企业财务风险控制措施

　　（一）设立风险预防机制、降低房地产融资风险

　　房地产企业生产经营需要大量的资金支持，市场发展受资金影响很大，这就需要房地产企业对自身的经营状况以及融资行为进行正确且合理的评估，从而有效降低企业财务风险，确保企业能正常运行。基于此，房地产企业可以通过规范自身融资行为，来对企业的资本结构进行调整，使其适应企业当前经营及财务情况，在此过程中，还需考虑国家宏观调控等政策的变动对企业融资的影响，及时掌握银监会最新融资政策，选择较为合适的融资方式，必须对资金进行合理的筹集，加强资金管理力度，优化资源配置，提升资金利用率，同时将资本与债务进行合理地调整，优化资本结构，有效降低财务风险发生概率。首先，要找到符合企业的资本结构，降低成本输出，有效提升企业应对融资风险能力。其次，房地产企业还应扩展融资渠道，融资渠道的多元化可以给企业提供多种选择途径，有效降低融资风险。如果企业既能够获得民间闲置资金和金融机构资金，又能够同时通过上市发行股票和债券融资，还能够利用海外融资、租赁、典当融资等方式融资，就可以降低企业财务杠杆，从而降低财务风险。再次，加强企业存货管理力度，提高周转率。企业中变现能力较弱的流动资产即为存货，若一个企业中流动资产中存货占比较大，则导致速动比率急速下降，影响企业短期变现的能力，使得企业流动资金的缺口增大，因此，企业若要将速动比率控制在合理的范围内，必须对企业内部控制及生产流程进行优化完善，将企业存货控制在合理水平，提高企业变现能力。最后，监控融资过程。房地产企业在进行融资过程中应当加大对资金的审核力度，一旦发现问题及时向公司领导汇报，及时予以解决，降低意外发生概率，同时还要防止资方抽回资金，导致资金链断裂，影响企业健康稳定发展。

　　（二）控制房地产投资风险

　　房地产开发是一个动态复杂的过程，投资是房地产业活动中非常重要的环节之一，房地产市场在我国的形成及发展时间较短，且具有复杂性，加之我国对于房地产市场的相关规范和法规仍存在不足，市场发展也不够稳定、成熟，因此，政府相关监管职能必须严格执行，楼市、楼价的调控工作一定要做好，企业应当从战略高度出发，加大房地产企业投资的控制力度。①科学定位投资策略。房地产企业在投资过程中存在周期长、资金大等特点，所以在投资之前要做好的可行性研究。重点分析项目资金流入及支出的资金运作情况，及资金现金流回正的周期，项目获利情况，ROE指标，IRR指标，是否达到公司要求的战略数值指标，必要的时候可以聘请专业机构进行可行性研究，编制投资项目可行性报告通过董事会投票表决。②分散投资。房地产企业对项目的投资周期长，且不稳定因素较多，为了有效控制和防范因市场变化、政策调整等不确定因素对房地产企业受益造成不利影响，企业需要通过分散投资的方式，将风险转移，其中分散投资包括分散区域投资、分散时间投资，可以让企业多方面发展、错开开发节凑，既能保证公司发展又能不至于资金过于紧张，保证项目能够顺利完成，尽可能地降低财务风险的发生。

　　（三）加强企业内控与日常工作规范，控制企业经营风险

　　房地产项目开发周期长，对资金的需求量较大，且业务环境复杂，尤其是涉及拆迁、回迁、施工、销售等环节时，一定要做好相应的应急预案，通过规范的工作流程，降低风险的发生。另外，国家为了控制楼价飞涨，对房地产的调控力度也在不断地加强，采取了如限购、限价等政策，同时也限制资金大量流入房地产行业，这给房地产行业的市场环境、销售盈利以及企业融资行为等均造成了极大的影响，也使得房地产企业经营风险系数增大。为了规避这些风险发生，要建立内控制度，规范日常工作流程，并建立长效机制。具体做法如下。①内部各职能部门要及时沟通，提高沟通效率，降低时间成本。②对所要开发的产品进行全面预算，做好收支预算，稳定公司资金链。③完善企业的销售，结合国家政策、市场调研，针对不同产品特征采用不同的销售方式，保证销售活动的顺利进行，同时也为快速回笼资金奠定基础。

　　④加强人力资源管理力度，构建完善的人力资源管理体系，加强对骨干人员的培养，提升工作效率和工作水平，同时加大后备人员的储备及培训，建立人员梯队，可以通过以下几点开展相关培训工作，依据房地产企业的不同职能需求，有针对性地对员工进行培训，提升员工的工作能力。

　　以财务管理人员为例，具体的规范提升工作有以下几个重点内容。首先，定期对财务管理人员进行专业技能培训，提升财务人员的专业技能水平。其次，培养财务人员的责任意识，降低人为失误引发的财务风险，提高财务管理效率。最后，建立完善的绩效考核机制，激发财务管理人员的工作积极性，提高工作效率，同时还能有效降低企业管理成本，为提高企业经济效益奠定坚实的人才基础。丰富企业自身企业文化、工作氛围，提升人员的稳定性，完善的绩效考核体系及激励措施，可以充分调动员工的积极性和工作主动性，完善的培训机制，可以有效提升员工的工作能力及效率，对降低企业财务风险及经营风险具有重要意义。

　　三、结语

　　房地产企业在市场经济的发展中面临诸多财务风险，财务管理工作面临极大地挑战。在这种背景下房地产企业需加强自身财务管理力度，完善财务管理体系，提升财务人员的专业素养水平，提高财务人员应对和解决财务风险的能力，通过这些途径不仅提高房地产企业财务管理水平，也为提升房地产企业竞争力，保障企业的健康稳定发展奠定坚实的基础。

　　参考文献：

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　　[4]胡璇.探讨房地产企业财务风险控制方法[J].中国商贸,2013(06):26-28.

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