最新调控措施对楼市的影响
- 来源:澳门月刊
- 关键字:调控,措施,楼市,影响
- 发布时间:2011-06-28 14:42
4月21日，特區政府針對近來澳門樓市的快速漲勢及炒風蔓延的狀況，推出了以徵收轉賣特別印花稅、收緊銀行樓花貸款比率、規範“樓花”買賣的指引和打擊逃漏轉移印花稅行爲四項調控措施，坊間民衆稱之為“辣招”。調控是否有效，對澳門樓市會產生何種影響，這就需要結合周邊地區的經驗以及澳門樓市的實際情況進行梳理。
一、澳門政府為何在短期内
再次出手調控樓市
此次調控手段，是繼去年九月底宣佈了以徵收直接物業轉移稅和限制330萬以上貸款成數為代表的“劉十招”后，半年內政府的第二次出手，且調控力度又有所增強，政策針對性也更強。政府措施之所以頻繁出台，調控決心加大，主要由以下幾點因素引起：
（一）“劉十招”未能有效遏制炒風，
樓价持續上升
儘管早在去年9月29日政府就已出招應對樓市炒風，但收緊高價樓按成數措施有兩個月“緩衝期”，12月才正式執行。加之轉移稅、規範市場運作等手段未夠嚴厲，炒家依然方興未艾地進行投機炒賣，特別是細價樓價格反而因政策推出拾級而上。去年澳門樓價平均已上升三成，今年首季升勢更快，新春以來，部分樓宇升幅已逾一成。
（二）今年較多樓花推出市場，
會進一步催生樓市泡沫
2011年本澳將有較多樓花項目先後開售，綠洲花園、文華薈、蘇豪薈、金鑽、金峰南岸二期、濠庭都會四期、保利達二期等相繼會於今年推出市場。而已經在首四月開售的項目也顯著推高了樓價，為短炒者提供了投機機會。而澳門樓花銷售的法規也較鄰近地區寬鬆，對購買者權益保障不足（銀行敍做的即供樓花貸款凴“三方約”操作）。因此，政府也有需要進一步規範樓花的銷售買賣，加強監管“樓花”貸款業務。
（三）外部經濟環境多變，
鄰近地區輪番出台調控措施
當下的環球經濟仍處於不穩定狀態，資金不斷流動、利率偏低、預期性通脹等因素，容易導致資產價格大幅波動，所以世界各主要經濟體紛紛將非常寬鬆貨幣狀況逐漸回復到正常水準。鄰近地區也不斷針對樓市泡沫出台調控措施，如：内地的“國八條”，香港的徵收額外印花稅，台灣的加重物業移轉課徵至15%等。鄰近地區接連的調控手段，為澳門提供了借鑒。此次徵收轉移稅和收緊按揭成數兩項措施與去年11份香港出台的“辣招抑炒風”頗爲相似。
二、調控措施的預期效應
（一）借鑒香港經驗的判斷
目前，澳門面臨著與去年香港推出措施時相同的幾個問題：首先，通脹有持續走高趨勢、實際負利率現象嚴重。澳門三月份通脹率達到5.46%，通脹與人民幣匯率的攀升，共同造成了澳門資產泡沫加劇的外部壓力。而香港去年受食品、油價、大宗商品價格的持續反彈，通脹預期也很強烈。其次，澳門樓價半年來一路飆升，這與去年九、十月份期間香港樓市量價齊升，泡沫凸現的情況頗爲類似。因此，澳門政府效仿香港做法，如法炮製地推出相似舉措也就不足爲奇。
但港澳情況畢竟有別。第一，香港屬於國際金融中心，外來資金更爲充裕，國際炒家聚集。而澳門的本地買家仍佔主導地位。政府數字顯示，2010年購買澳門房地產的客戶中，僅有5%為非本地客戶。第二，香港去年調控之前，美國剛剛出台第二輪量化寬鬆政策，未來資金流動性充裕預期明顯。而目前，多國進入加息週期，內地貨幣政策趨緊，外圍資金形勢越發多變。
香港“辣招”推出後，當地的樓宇成交量迅即萎縮，市場進入了觀望期，此後樓價也開始了短期調整，平均成交價跌幅曾達到5%。但隨著市場對調控措施的消化，樓價逐漸企穩，目前，香港樓宇價格漲幅已經超過政策推出前水準。
因此，根據香港措施的效果及澳門自身的情況判斷，此次調控政策或會較香港有效。措施將使買賣雙方即刻進入觀望期，樓市成交量率先下降，隨後樓價也進入三個月左右的整固期，價格將會有所下降。但隨著市場對政策的消化，樓市將逐漸企穩。
（二）買賣雙方面對政策
將有何反應
此次政府的调控起到精确打击短期炒家的效果。一年内转让征收20%的印花税，使短炒人士的炒卖成本大大上升。若短炒一套住宅，加上原有的购入时的物业转移税，则一年内楼价升幅小於两成便会亏本。征收特别印花税等同给予购楼者下了一道长达两年的禁售令。因此，在额外印花税取消前，相信炒风会得以有效遏制。
對樓宇的賣方而言，那些資金實力較弱的短期炒家和“摸貨者”，在面對高昂的稅務成本和調控政策使樓价下跌預期的雙重影響下，或會選擇割肉“劈貨”，減少損失。較早期購入物業的炒家，如對政策效應有所忌憚，則也會在緩衝期内適當減價離場。而對於更多的較有資金實力的炒家，一般多會選擇觀望，並選擇持貨超過兩年，避開特別稅的成本。而未上會的資金實力雄厚的炒家，因其樓花首期一般只需在一年内繳足三成，而樓花落成亦需三至五年，更會選擇持貨觀望。那麽，樓市的供應無疑將會減少，成交量將會顯著下降。据報道，政策推出後的复活節周末和五一假期看楼量及成交量，分別較政策推出前的两個周末暴跌七成及九成，成交價減5-8%。交投趨於平淡。
對於買方而言，樓价下調預期將打消準備入市買家的意願，大部分買家將選擇觀望。當然，一些較爲進取的買家將會在緩衝期密切留意、伺機而動，當有“平貨”出現時，就會進行承接。而對於非本地的炒家，投資者將在短期内謹慎觀察，非本地居民最多祇獲五成樓按貸款的措施大大加重了外地投資者的炒賣成本。因此，來自外地的炒賣成分將得到有效抑制。
總體而言，調控政策使買賣雙方均進入淡靜的觀察期，在政策正式推出前的消化期，部分買家期望可“執平貨”，賣家亦關注用家承受力而調整售價，雙方進行博弈。但可以肯定的是，整體樓宇買賣成交量將出現明顯跌幅。
但是，調控措施是否會有損真正的用家需求？特別稅是否會使賣方轉嫁成本至買家？炒家是否或會轉供車位及商用物業，推升新一輪的炒風？這一系列的問題還要我們拭目以待。
三、支持澳門樓市的
基本因素仍未消失
調控對楼市炒作中的非理性亢奮起到很好的抑制作用，但是否會改變楼市發展基調，需要作出更多理性分析。
（一）樓市供求的不平衡未有改變
隨著澳門經濟的持續向好，吸引大量新移民和外來人口居住於澳門，本地的住宅需求穩定增長。但澳門土地資源始終稀缺，土地供應的持續緊張，使澳門的整體住宅供應相對需求仍然較爲不足。而澳門居民的人均居住面積、住宅平均期限和居住密度等指標也較爲落後，改善居住條件的需求與首次置業的需求同樣十分龐大。
（二）澳門經濟向好的
整體發展基調未有改變
澳門首季的博彩收入達到歷史新高的587.3億澳門元，同比增長42.38%，整體經濟形勢依然向好。預計澳門在支柱產業穩步發展和珠三角區域經濟融合的共同帶動下，經濟增長勢頭將得以延續。据澳門大學公佈的2011年澳門宏觀經濟預測，今年本澳GDP增長為15.7%。在整體經濟發展基調保持快速穩健的前提下，房地產作爲主要產業的發展形勢也不應背離經濟基本面。
（三）負利率環境對資產價格
起到支撐作用
澳門自博彩業開放以後，經濟始終保持較快的發展速度，發展節奏漸與內地趨同，但在現行的貨幣匯率制度下，澳門息口只能被動跟隨美國，利率水準位於低位。現時，澳門通脹水準處於歷史高位，實際負利率環境形成已久。再者，澳門與內地的經濟聯繫已經十分緊密，但人民幣仍處在升值通道內，相對人民幣資產而言，澳門的資產價格變相貶值，在本澳經濟高速增長的前提下，這是違背經濟學規律的。因此，澳門的資產價格在負利率、通脹及人民幣升值的經濟環境下，應得到一定的支撐。
四、調控只為打擊炒風，
而非打壓樓市
房地產是澳門的傳統四大支柱行業之一，房地產行業的增加值佔GDP比重已經超過两成。一個穩步發展、健康成熟的房地產市場，對澳門經濟起著良性的促進作用。相信政府對此也有著清楚的認識，此次推出4項調控措施，政府也非常明確的表示是為遏制過度的投機炒賣，降低房地產泡沫化而制定的。另外，按房屋局資料，截至今年三月底，已建成的公共房屋單位有3486個，3906個在建，9386個在招標，規劃中有4838個，合共2.16萬個。如政府可以如期落實全部公屋單位元，再配合較爲寬鬆的申請條件，料將有效引導商品房市場需求降低。這種以增加房屋供應的方式引導房地產市場的良性發展，解決真正用家的住房需求才是政府解決目前樓市問題的正解之道。
因此，無論是從房地產業對本澳經濟的重要性，還是從公屋計劃以及政府的調控意圖來看，引導房地產市場平穩健康的發展，才是政府真正想看到的效果。
五、内地和香港的調控政策
為澳門帶來的啓示
內地和香港從2009年底開始，紛紛出台針對樓市的調控政策。特別是內地，實施了住宅市場化改革十多年以来一連串最嚴厲的楼市調控政策。去年一月、四月及九月分別出台三轮宏觀調控措施後，今年伊始再推出新一轮抑制楼價上漲的政策措施，國務院又正式同意上海、重慶進行對個人住房徵收房產稅的改革試點。香港也在“九招十二式”、“新十四招”等措施後，在去年底又推出了新的“辣招抑炒風”。但是從結果上看，無論是內地，還是香港，有關的政策並沒有使快速上升的房價得到有效抑制。兩地的房地產市場在經歷了金融海嘯後短暫的滯脹期後，仍然堅挺地一路走來。
澳門房地產業在金融海嘯后的走勢與周邊地區較爲類似，在經歷了一段時期的整固期后，開始逐漸回調。同時，由於澳門在支柱產業迅速恢復的帶動下，成爲了最快走出金融海嘯的地區之一，這也吸引了大量鄰近地區的熱錢進入了本地的房地產市場。
那么，周边地区的楼市调控相互影响的程度，会为澳门带来怎样的影响？我们预计，按照过往的经验，如果内地调控措施促使楼市有序回落，楼价跌幅在一成以内，本澳楼市对内地投资者的吸引力反而增加，更多资金将会流向澳门，起到支撐澳门楼价的作用。如果内地调控力度加强（如更严格地控制信贷增长及“限购”、“限价”、“限贷”相配合），楼市出现较大幅度调整，这在心理上对澳门楼市将有负面影响，特別是珠三角城市楼价急剧滑落，更有可能影响澳门市场气氛。
六、調控措施下對未來
澳門樓市的初步判斷
通過分析調控對樓市買賣雙方行爲的影響、鄰近地區政策、澳門樓市基本面以及去年香港相同“辣招”效果等，我們預計：調控措施將使澳門樓市的成交量率先萎縮，而樓价也進入三個月左右的調整期，價格將會有所回落。調控對抑制炙熱的短炒效果將很明顯，因而成交量所受影響將大於樓价。但隨著市場對政策的消化以及支撐澳門樓市的基本因素未有改變，澳門樓市長期仍被看好，短期跌幅也會在年底被填平。不過，必須警惕内地楼市出現較大幅度調整對澳門楼市帶來負面影響的風險。
澳门经济学会/冯崴嵬
……
一、澳門政府為何在短期内
再次出手調控樓市
此次調控手段，是繼去年九月底宣佈了以徵收直接物業轉移稅和限制330萬以上貸款成數為代表的“劉十招”后，半年內政府的第二次出手，且調控力度又有所增強，政策針對性也更強。政府措施之所以頻繁出台，調控決心加大，主要由以下幾點因素引起：
（一）“劉十招”未能有效遏制炒風，
樓价持續上升
儘管早在去年9月29日政府就已出招應對樓市炒風，但收緊高價樓按成數措施有兩個月“緩衝期”，12月才正式執行。加之轉移稅、規範市場運作等手段未夠嚴厲，炒家依然方興未艾地進行投機炒賣，特別是細價樓價格反而因政策推出拾級而上。去年澳門樓價平均已上升三成，今年首季升勢更快，新春以來，部分樓宇升幅已逾一成。
（二）今年較多樓花推出市場，
會進一步催生樓市泡沫
2011年本澳將有較多樓花項目先後開售，綠洲花園、文華薈、蘇豪薈、金鑽、金峰南岸二期、濠庭都會四期、保利達二期等相繼會於今年推出市場。而已經在首四月開售的項目也顯著推高了樓價，為短炒者提供了投機機會。而澳門樓花銷售的法規也較鄰近地區寬鬆，對購買者權益保障不足（銀行敍做的即供樓花貸款凴“三方約”操作）。因此，政府也有需要進一步規範樓花的銷售買賣，加強監管“樓花”貸款業務。
（三）外部經濟環境多變，
鄰近地區輪番出台調控措施
當下的環球經濟仍處於不穩定狀態，資金不斷流動、利率偏低、預期性通脹等因素，容易導致資產價格大幅波動，所以世界各主要經濟體紛紛將非常寬鬆貨幣狀況逐漸回復到正常水準。鄰近地區也不斷針對樓市泡沫出台調控措施，如：内地的“國八條”，香港的徵收額外印花稅，台灣的加重物業移轉課徵至15%等。鄰近地區接連的調控手段，為澳門提供了借鑒。此次徵收轉移稅和收緊按揭成數兩項措施與去年11份香港出台的“辣招抑炒風”頗爲相似。
二、調控措施的預期效應
（一）借鑒香港經驗的判斷
目前，澳門面臨著與去年香港推出措施時相同的幾個問題：首先，通脹有持續走高趨勢、實際負利率現象嚴重。澳門三月份通脹率達到5.46%，通脹與人民幣匯率的攀升，共同造成了澳門資產泡沫加劇的外部壓力。而香港去年受食品、油價、大宗商品價格的持續反彈，通脹預期也很強烈。其次，澳門樓價半年來一路飆升，這與去年九、十月份期間香港樓市量價齊升，泡沫凸現的情況頗爲類似。因此，澳門政府效仿香港做法，如法炮製地推出相似舉措也就不足爲奇。
但港澳情況畢竟有別。第一，香港屬於國際金融中心，外來資金更爲充裕，國際炒家聚集。而澳門的本地買家仍佔主導地位。政府數字顯示，2010年購買澳門房地產的客戶中，僅有5%為非本地客戶。第二，香港去年調控之前，美國剛剛出台第二輪量化寬鬆政策，未來資金流動性充裕預期明顯。而目前，多國進入加息週期，內地貨幣政策趨緊，外圍資金形勢越發多變。
香港“辣招”推出後，當地的樓宇成交量迅即萎縮，市場進入了觀望期，此後樓價也開始了短期調整，平均成交價跌幅曾達到5%。但隨著市場對調控措施的消化，樓價逐漸企穩，目前，香港樓宇價格漲幅已經超過政策推出前水準。
因此，根據香港措施的效果及澳門自身的情況判斷，此次調控政策或會較香港有效。措施將使買賣雙方即刻進入觀望期，樓市成交量率先下降，隨後樓價也進入三個月左右的整固期，價格將會有所下降。但隨著市場對政策的消化，樓市將逐漸企穩。
（二）買賣雙方面對政策
將有何反應
此次政府的调控起到精确打击短期炒家的效果。一年内转让征收20%的印花税，使短炒人士的炒卖成本大大上升。若短炒一套住宅，加上原有的购入时的物业转移税，则一年内楼价升幅小於两成便会亏本。征收特别印花税等同给予购楼者下了一道长达两年的禁售令。因此，在额外印花税取消前，相信炒风会得以有效遏制。
對樓宇的賣方而言，那些資金實力較弱的短期炒家和“摸貨者”，在面對高昂的稅務成本和調控政策使樓价下跌預期的雙重影響下，或會選擇割肉“劈貨”，減少損失。較早期購入物業的炒家，如對政策效應有所忌憚，則也會在緩衝期内適當減價離場。而對於更多的較有資金實力的炒家，一般多會選擇觀望，並選擇持貨超過兩年，避開特別稅的成本。而未上會的資金實力雄厚的炒家，因其樓花首期一般只需在一年内繳足三成，而樓花落成亦需三至五年，更會選擇持貨觀望。那麽，樓市的供應無疑將會減少，成交量將會顯著下降。据報道，政策推出後的复活節周末和五一假期看楼量及成交量，分別較政策推出前的两個周末暴跌七成及九成，成交價減5-8%。交投趨於平淡。
對於買方而言，樓价下調預期將打消準備入市買家的意願，大部分買家將選擇觀望。當然，一些較爲進取的買家將會在緩衝期密切留意、伺機而動，當有“平貨”出現時，就會進行承接。而對於非本地的炒家，投資者將在短期内謹慎觀察，非本地居民最多祇獲五成樓按貸款的措施大大加重了外地投資者的炒賣成本。因此，來自外地的炒賣成分將得到有效抑制。
總體而言，調控政策使買賣雙方均進入淡靜的觀察期，在政策正式推出前的消化期，部分買家期望可“執平貨”，賣家亦關注用家承受力而調整售價，雙方進行博弈。但可以肯定的是，整體樓宇買賣成交量將出現明顯跌幅。
但是，調控措施是否會有損真正的用家需求？特別稅是否會使賣方轉嫁成本至買家？炒家是否或會轉供車位及商用物業，推升新一輪的炒風？這一系列的問題還要我們拭目以待。
三、支持澳門樓市的
基本因素仍未消失
調控對楼市炒作中的非理性亢奮起到很好的抑制作用，但是否會改變楼市發展基調，需要作出更多理性分析。
（一）樓市供求的不平衡未有改變
隨著澳門經濟的持續向好，吸引大量新移民和外來人口居住於澳門，本地的住宅需求穩定增長。但澳門土地資源始終稀缺，土地供應的持續緊張，使澳門的整體住宅供應相對需求仍然較爲不足。而澳門居民的人均居住面積、住宅平均期限和居住密度等指標也較爲落後，改善居住條件的需求與首次置業的需求同樣十分龐大。
（二）澳門經濟向好的
整體發展基調未有改變
澳門首季的博彩收入達到歷史新高的587.3億澳門元，同比增長42.38%，整體經濟形勢依然向好。預計澳門在支柱產業穩步發展和珠三角區域經濟融合的共同帶動下，經濟增長勢頭將得以延續。据澳門大學公佈的2011年澳門宏觀經濟預測，今年本澳GDP增長為15.7%。在整體經濟發展基調保持快速穩健的前提下，房地產作爲主要產業的發展形勢也不應背離經濟基本面。
（三）負利率環境對資產價格
起到支撐作用
澳門自博彩業開放以後，經濟始終保持較快的發展速度，發展節奏漸與內地趨同，但在現行的貨幣匯率制度下，澳門息口只能被動跟隨美國，利率水準位於低位。現時，澳門通脹水準處於歷史高位，實際負利率環境形成已久。再者，澳門與內地的經濟聯繫已經十分緊密，但人民幣仍處在升值通道內，相對人民幣資產而言，澳門的資產價格變相貶值，在本澳經濟高速增長的前提下，這是違背經濟學規律的。因此，澳門的資產價格在負利率、通脹及人民幣升值的經濟環境下，應得到一定的支撐。
四、調控只為打擊炒風，
而非打壓樓市
房地產是澳門的傳統四大支柱行業之一，房地產行業的增加值佔GDP比重已經超過两成。一個穩步發展、健康成熟的房地產市場，對澳門經濟起著良性的促進作用。相信政府對此也有著清楚的認識，此次推出4項調控措施，政府也非常明確的表示是為遏制過度的投機炒賣，降低房地產泡沫化而制定的。另外，按房屋局資料，截至今年三月底，已建成的公共房屋單位有3486個，3906個在建，9386個在招標，規劃中有4838個，合共2.16萬個。如政府可以如期落實全部公屋單位元，再配合較爲寬鬆的申請條件，料將有效引導商品房市場需求降低。這種以增加房屋供應的方式引導房地產市場的良性發展，解決真正用家的住房需求才是政府解決目前樓市問題的正解之道。
因此，無論是從房地產業對本澳經濟的重要性，還是從公屋計劃以及政府的調控意圖來看，引導房地產市場平穩健康的發展，才是政府真正想看到的效果。
五、内地和香港的調控政策
為澳門帶來的啓示
內地和香港從2009年底開始，紛紛出台針對樓市的調控政策。特別是內地，實施了住宅市場化改革十多年以来一連串最嚴厲的楼市調控政策。去年一月、四月及九月分別出台三轮宏觀調控措施後，今年伊始再推出新一轮抑制楼價上漲的政策措施，國務院又正式同意上海、重慶進行對個人住房徵收房產稅的改革試點。香港也在“九招十二式”、“新十四招”等措施後，在去年底又推出了新的“辣招抑炒風”。但是從結果上看，無論是內地，還是香港，有關的政策並沒有使快速上升的房價得到有效抑制。兩地的房地產市場在經歷了金融海嘯後短暫的滯脹期後，仍然堅挺地一路走來。
澳門房地產業在金融海嘯后的走勢與周邊地區較爲類似，在經歷了一段時期的整固期后，開始逐漸回調。同時，由於澳門在支柱產業迅速恢復的帶動下，成爲了最快走出金融海嘯的地區之一，這也吸引了大量鄰近地區的熱錢進入了本地的房地產市場。
那么，周边地区的楼市调控相互影响的程度，会为澳门带来怎样的影响？我们预计，按照过往的经验，如果内地调控措施促使楼市有序回落，楼价跌幅在一成以内，本澳楼市对内地投资者的吸引力反而增加，更多资金将会流向澳门，起到支撐澳门楼价的作用。如果内地调控力度加强（如更严格地控制信贷增长及“限购”、“限价”、“限贷”相配合），楼市出现较大幅度调整，这在心理上对澳门楼市将有负面影响，特別是珠三角城市楼价急剧滑落，更有可能影响澳门市场气氛。
六、調控措施下對未來
澳門樓市的初步判斷
通過分析調控對樓市買賣雙方行爲的影響、鄰近地區政策、澳門樓市基本面以及去年香港相同“辣招”效果等，我們預計：調控措施將使澳門樓市的成交量率先萎縮，而樓价也進入三個月左右的調整期，價格將會有所回落。調控對抑制炙熱的短炒效果將很明顯，因而成交量所受影響將大於樓价。但隨著市場對政策的消化以及支撐澳門樓市的基本因素未有改變，澳門樓市長期仍被看好，短期跌幅也會在年底被填平。不過，必須警惕内地楼市出現較大幅度調整對澳門楼市帶來負面影響的風險。
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