深度解读：为什么预售如此牵动开发商神经

　　杭州预售新规

　　10月1日，自2003年以来首次调整的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》（以下简称《新规》）施行在即。

　　其中最引人注目的是，曾引发房地产业内激烈争论，并遭到开发商抵制的预售条款，在本次修订中极大地提高了门槛。

　　为什么预售条款如此备受关注？

　　提高预售门槛将会对杭州楼市带来哪些直接的影响？对于打算买房的人来说，又需要注意哪些变化呢？

　　深度解读

　　什么是商品房预售制度？

　　商品房预售，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人预先支付定金或房款的行为。

　　房屋预售现象最早出现在香港。1953年，香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立置业公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效仿，成为香港房地产市场的一大经营特色。

　　从1955年到1965年10年间，香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，并波及到东南亚地区，之后传入中国内地。

　　90年代，国家开始大力推行住房市场化，由福利分房向商品房转变。

　　由于开发时间不长，房企本身也处于起步阶段，1994年，为降低企业资金门槛、加快城镇建设，中国学习国外销售模式，出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。

　　二十多年来，预售制度对于房地产行业发展的推动，乃至对经济发展的推动功不可没。

　　预售相当于为房地产项目开发过程加了经营杠杆，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。此后，商品房预售成为中国楼市销售的主流。到目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

　　心塞无泪

　　别人国家的商品房预售制度

　　与中国不同的是，在国外，大多数国家在期房预售期间，对支付预售款的比例和资金的管理有更加合理的规定。

　　在预收款的支付比例方面，各个国家和地区各不相同，如中国香港购房者支付全价款5%-10%的订金，日本购房者也是支付10%订金，韩国购房者支付全房价款的20%-30%，且可以在一年内分期支付。

　　而美国、德国以及法国等则是支付定金，并依据施工进度逐步增加定金支付的比例，具体预付金额因具体合同而异，且该定金由第三方机构进行监管，开发商不到正式销售无法直接使用。

　　相对而言，中国预售模式最大的特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商，房企将买房人的首付款作为回笼资金，用作支撑工程顺利进行的重要保障。

　　从数据上来看，预售制度对开发商的重要程度是显而易见的。据国家统计数据，今年1—8月，中国房地产开发企业本年到位资金79742亿元，其中定金及预收款19774亿元，占比约25%，由此可见，如调整房地产预售制度，无疑将对开发商资金链产生撼动。

　　细思恐极

　　商品房预售制的弊端

　　然而，从根本上来说，预售制度是一种单边的风险分担制度，只是让消费者及银行来承担，具有先天的严重缺陷。

　　比如，部分房企在拿到预售款后，并不能严格执行相关法律和行政规章，在征地、拆迁、规划设计、销售宣传、物业管理等具体实践方面产生了许多问题，出现了开发商向消费者交出的房屋与当初预售时出现了面积缩水、小区环境变更等问题，延期交房的事也时有发生。

　　此外，开发商还通过利用制度漏洞，把风险转移给购房者及银行：通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

　　近年来，由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理纠纷较多的情况屡见不鲜，部分学者认为预售制度是造成房价不断上涨的推手之一。业内和社会上也多次喊出了改革或取消预售制度的呼声。

　　不明觉厉

　　预售制变革带来的影响

　　2010年1月，广西宣布选择南宁作为取消预售制度试点城市的消息，震动了当地楼市，取消预售将导致原有资金运作模式的瓦解，当地开发商视其为引爆了一枚“深水炸弹”。但最终结果却如泥牛入海，没有后文。

　　2012年8月，一则“取消商品房预售制度”的传言更是让地产股集体“跳水”，万科、保利、金地等一度接近跌停。

　　2013年6月，北京针对大户型住宅和商业、办公项目提高预售门槛，开发商投资建设这类房屋，面临比以往更严峻的资金压力，资金回笼较慢，资金链也会受到影响，政府以此倒逼开发商更多地投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅。

　　2014年初，福州厦门相继出台规定提高预售门槛，增加了房企资金压力，当地企业对长期的资金有所考虑，扩张步伐放缓。

　　大涨姿势

　　杭州楼市抬高预售门槛的蝴蝶效应

　　开发商：有的微笑着说没事，有的已哭晕在厕所

　　可以看到，预售政策的变动，对楼市尤其对开发商来说，影响甚大。

　　以杭州为例，本次《新规》预售门槛的提高，最直接的是延后了开发商的预售时间，使得整个项目的资金回笼时间被延长，房企不得不承担更多的融资成本和风险。

　　据了解，目前在杭州，一个新盘从拿地到开盘的正常周期大约为10个月。

　　《新规》施行前，开发商仅需达到“多层建筑已完成主体结构三分之一以上，高层建筑已完成地面以下的主体工程”的预售条件，就可以申请预售证开始卖房，并将买房人的首付款作为回笼资金，用作支撑工程顺利进行的重要保障。

　　《新规》施行后，以高层建筑主体不低于10层为例，按照一个月两层的建设速度，工程过半需多4-5个月的时间。相比新规前，一个项目的开发周期被延长至14-15个月。

　　而对于中小开发商来说，他们的融资成本年息大多高于10%，《新规》实施后意味着推迟近半年才能回笼资金，大增的财务成本，很有可能成为压垮它们的最后一根稻草。

　　也有品牌开发商表示，《新规》对未来公司规划影响很小。“万科杭州公司体系完善，现金流充足，《新规》不会影响公司总体规划和拿地策略。”杭州万科营销管理中心总经理王一川表示。

　　“预售新规对亿丰置业在杭州的项目影响不大，各项目工期基本能满足新规要求。”浙江亿丰置业总监沈敏强表示。

　　购房者：楼市白银时代受益多多刚需房价或受影响

　　预售门槛的提高也有好处。在本轮政策调整中，购房者再一次在楼市白银时代成为了受益者。

　　以往，很多购房者只能看到售楼处和规划图，而看不到实实在在的房子。

　　今后，开发商挖个坑就能申请卖房的情况将不复存在，购房者至少能看到楼盘的大致模样，甚至是更多的现房。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，提高预售门槛也是为了保护购房人的利益，确保开发商可以完成项目建设，不造成烂尾。

　　在房价层面，合富辉煌首席分析师黎文江认为，提高预售门槛会直接导致开发商资金周转缓慢，降低资金使用率及房屋开工量，而且开发商开发成本增加，就会把成本加到楼价上。

　　由于当前杭州的刚需楼盘普遍微利甚至亏损，《新规》增加的开发成本，或将会被转嫁到房价上去。而中高端楼盘的利润空间相对较高，且原本就不像刚需楼盘那样追求速度，因而影响要小得多。

　　市场：存量房源充裕市场冲击不大

　　“由于当前杭州楼市总体上仍是供大于求，因此新规实施之后，不太可能造成房源紧张。”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为。

　　虽然《新规》会对楼盘的入市周期产生较大影响，但是杭州市区当前的可售房源总量为15万套左右，购房者的选购空间很大，新规由此产生的市场冲击也就会大打折扣，在一段时间内出现“断流”现象的可能性几乎为零。此外，《新规》只针对10月1日之后出让的土地，这也就意味着此前出让的土地，包括目前在建的楼盘，均不会受到新规影响。而10月1日后出让的土地，最快也要到明年下半年才能入市，对市场的影响要到那时才会真正显现。

　　本刊记者 刘正华