站域土地商业开发与政策效益之间的耦合关系——以上海为例

　　文／刘文济南轨道交通集团有限公司博士后

　　山东建筑大学建筑城规学院副教授

　　吕春晓山东建筑大学建筑城规学院硕士研究生

　　邱艳霞山东省水利勘测设计院临沂分公司（通讯作者

　　摘要：在城市更新的背景下，轨道交通的白热化发展推动了城市空间的变革，缓解了人口、交通和土地问题。在此背景下，如何通过政策引导站域土地开发成为当下城市发展聚焦的热点之一。文章选择轨道交通政策制度相对健全的上海为研究对象，通过对近10年代表土地商业开发情况的POI数据的分类梳理，在ARCGIS平台上进行渔网计算和UNA计算，将政策与土地开发之间的关系进行量化分析，探讨两者之间的作用关系。结论认为：站域土地开发强度逐年提高，越靠近站点，土地利用混合程度越高，可达性越好。政策与站域土地开发有着紧密的联系：宏观政策对土地商业开发起着明显的促进作用；微观政策对土地商业开发起着反馈促进作用，土地开发在此有了特定的质的提高。

　　关键词：站域空间；土地商业开发；政策效益；UNA

　　引言

　　作为缓解人地矛盾和交通拥堵的有效交通工具，轨道交通越来越受到重视。同时站域的规划与开发也变得越来越重要。站域是轨道交通与周边土地的连接区域，由于这个区域的可达性高，周边土地具有很高的价值，因此，研究城市轨道交通站域土地商业开发具有很大的意义。

　　站域土地开发与诸多因素有关，其中最重要的是交通与土地。在国外，将交通与土地关联起来的研究始于1960年，如同心圆模式理论、田园城市等。国外学者不仅提出了理论，并将理论应用在地铁建设上，协调交通与土地之间的关系，缓解国家的交通、土地、人口的问题。相比于国外，国内学者对交通与土地关联的研究起步较晚。对两者最初的研究集中于城市空间结构方面；20世纪90年代后期，对两者的研究集中于可持续发展的方向，并借鉴国外的理论经验，规划土地与交通两者之间的关系；现在众多学者重视两者之间的规划、发展与影响因素。易鑫金通过对城市土地开发利用与交通相互影响、相互制约关系的剖析，阐述了实现城市土地利用与交通系统一体化规划的核心内容[1]。吴韬等在构建城市轨道交通沿线土地利用GIS（地理信息系统）数据库的基础上，对天津轨道交通线路开通前后沿线土地利用的变化情况进行定性和定量分析，探寻了城市轨道交通影响下沿线土地的发展规律[2]。周青峰等采用表达土地和交通平衡状态的Node-Place模型，综合考虑站点空间特征，以深圳地铁站点为例，研究城市轨道交通站点周边土地利用和交通的协调性，由此判断其TOD发展模式[3]。国内外对站域土地开发的研究都是与当地人口需求、交通需求息息相关，学者们从众多角度深入研究，这也说明站域土地开发很重要，具有很大的研究意义。

　　中国城市轨道交通行业发展的政策性特别强，受宏观环境影响特别大，一直受到国家各项政策的积极调控[4]。当前站域土地开发尚未形成统一、成熟的模式，政策的颁布尚未形成系统、完善的制定流程，所以探讨土地开发与政策之间的耦合关系势在必行，不仅有利于提高未来站域土地开发的价值，更对交通节点处的土地开发有着启发意义。目前，众多地铁站点出现了土地利用不充分、空间规划不合理、人流量低等问题，所以本文以国内建设较早的上海的轨道交通站点为例，对站域土地开发进行分析，结合国家和当地的政策。通过大数据验证政策文本的实施效度，探析政策的优势在哪里，为以后政策的制定提供建议，更好地提高土地开发价值。

　　1研究区概况

　　作为世界级大都市，上海拥有高密度的人口，因此轨道交通是缓解上海人口拥挤、土地资源等问题的必然选择。截至2021年，上海轨道交通运营线路已建20条，由城市中心延伸至各个方向，紧密联系、牵动城市各个区域，线路已有508座车站，其数量和规模远远超过其他城市。由于轨道交通能有效疏解地面交通压力、拉动沿线投资需求、紧密牵动城市布局，因此国家和地级市等众多政府机构合力规划商讨并颁布了众多政策支持轨道交通的建设与发展，尤其是特大城市上海。早在1956年，上海市人民委员会市政建设交通办公室就提交了《上海市地下铁道初步规划（草案）》，提出对上海轨道交通开展规划设计、方案论证和实验研究。1984年，上海市提出《上海市地铁网络规划方案》。截至2022年，在经过60多年的学习、探索与实施后而颁布的政策——上海的轨道交通政策，比起其他城市已经相对成熟了。政策牵连到规划、交通、土地、房地产等多个方面。上海地铁在政策的引导下，站域土地开发朝着可持续方向发展，如五角场站域高密度发展、陆家嘴站域土地复合发展、人民广场站域土地高强度开发等。这些站域土地开发方式值得其他城市的交通站点学习与借鉴。因此，文章选择上海轨道交通站域进行研究，探析其站域土地开发与政策之间的关系，为交通站点未来发展规划提供建议。

　　2数据来源及方法

　　文章研究的内容是2012—2020年上海轨道交通站点800米范围内土地开发的变化与政策之间的联系。研究数据分为两部分，其一是土地开发变化的数据，其二是政策文本。土地开发变化的数据是通过Open Street Map平台和高德地图（https://www.amap.com/）获取的2012—2020年上海所有站点的POI数据，将POI数据进行分类整理得到包含商业、商务、休闲、公共基础设施、住宅这五类的POI数据，再通过GOOGLE EARTH获取建筑轮廓图，将分好类的POI数据对应到建筑里。由于上海地铁站点数量庞大，因此对比上海所有站点800米范围内的站域的POI，从中选取近10年内土地开发较好的10个站域。政策文本数据是通过国务院、住建部、上海政府官方网站、百度等网络途径，搜寻上海轨道交通的相关政策得到的。将收集到的众多相关政策进行阅览整理并分析，分成国家政策和各个地级市政策，将梳理好的政策按照颁布年份、政策名称、政策内容汇总成政策图表。通过上述政策的梳理，筛选出拥有较多区域政策的地铁站点，对上一步骤选取的10个站点进行对比，将拥有政策数据量多的5个站点留下进行研究分析。

　　文章的数据处理是基于ARCGIS软件的城市网络分析技术UNA和渔网分析技术，通过两项技术对上海站域土地开发数据进行空间量化分析，得到近10年内土地开发变化的图像。通过分析梳理的土地开发政策，将图像的变化与颁布的政策进行联系，探寻两者之间的关系。应用城市网络分析技术UNA分析路径可达性得到REACH值，通过REACH值的变化查看近2012—2020年内的土地开发的变化。研究方式是以站点为中心，向外扩展800米的范围作为计算的站域范围面，然后将2012—2020年份的POI数据赋值到建筑轮廓中，以被赋予POI值的建筑轮廓图作为建筑要素，以密集的交通线网作为网络分析要素，以商业作为REACH计算的权重，然后利用UNA工具计算REACH值，得到10年内站域土地开发变化图。通过分析REACH值的变化，可以分析得出不同年份间不同土地类型的变化和变化的方向。

　　3数据结果与分析

　　3.1商业POI渔网数据分析

　　由2012—2020年商业POI渔网数据可以看出，站点周边800米范围内的商业POI在逐年增加，商业土地开发呈现出持续扩大范围的趋势，并呈现出围绕站点向周边递减的规律。在5个站域中有3个站域的POI渔网数据对比变化较大，如四川北路站域在2012—2014年范围内的POI密度增加，2014—2016年的POI密度持续增加，2016—2020年的POI密度持续增加；一大会址新天地站域在2012年的POI较为分散，颜色较浅，2014年的POI开始呈现区域聚集现象，2014—2020年的POI呈现区域聚集现象并持续增加。5个站域中有1个站域POI渔网数据近10年的变化较少，如人民广场站域的商业POI渔网数据自2012年以来就很多，并一直在持续增加中。

　　3.2商业UNA数据分析

　　由表1中的5个站点的研究可知，在2012—2020年内，不同站域的商业REACH值变化程度不尽相同，但整体商业REACH值呈现递增的趋势。2012—2020年间，各个站域的商业REACH值颜色的深浅呈现出由站点向外发散的趋势，这也表明10年内站域的商业用地开发规模持续扩大，站域内商业的可达性越来越好。由表1可知，一部分站域的商业可达性呈现出缓慢持续增加状态，如四川北路、人民广场站域、一大会址等，另一部分站域的商业可达性呈现出快速增加状态，如陆家嘴、静安寺等。

　　2012—2020年间，国家和上海政府机构颁布了很多与商业发展、土地开发有关的政策，如2011颁布的《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出加快陆家嘴-外滩金融集聚区建设，加强轨道交通运营和组织，重点建设开发区的轨道交通项目。由表1可以看出，陆家嘴响应政策的号召，在2012—2014年商业变化呈现迅速增加的状态。2006年颁布的《静安区商业系统“十五”计划》提出：“以构筑静安南京路成为上海国际购物中心标志性地区之一的‘商圈’为目标，不断完善居住区商业的配置和建设，坚持一手抓‘繁荣繁华’，一手抓‘便民利民’的发展原则，使静安商业发展上了一个新台阶。”由表1可以看出，静安寺站域在2012—2020年的静安南京路商业发展迅速，持续递增。由于2013年静安嘉里建造竣工，静安寺商业数量达到了一个更高的程度。由此可以看出，政策的支持对地区的土地开发有着引导的作用。

　　4站域土地商业开发与政策间的内在机制

　　4.1相关政策梳理

　　通过对站域土地开发的大数据研究和政策因素研究，发现政策与站域土地开发的变化有着紧密联系。土地开发的驱动力最关键的是政策，政策是影响城市土地开发的根源，从宏观大方向上左右城市土地利用空间的结构性转变[5]。众多学者都提出政策因素对站域土地开发无疑产生了重大影响力，为大规模的土地利用变化提供了必要条件。

　　上海作为国际大都市，是国内较早开始颁布实行轨道交通政策的大城市，早在1956年就提出《上海市地下铁道初步规划（草案）》，目前是国际轨道交通发展最好、政策最完善的城市之一。通过梳理与上海站域有关的政策，并总结站域土地开发的知识点，落实到站域土地开发的变化，为未建和已建的站域的土地开发的相关政策的颁布提供一个理论与数据相结合的支撑。

　　研究上海站域的时间段为2012—2020年。由于政策的落实需要一个时间段，所以本文将梳理的政策范围扩大为2008—2019年。2008年颁布的《关于优先发展城市公共交通意见的通知》强调：“科学配置和利用交通资源，建立以公共交通为导向的城市发展和土地配置模式。完善公共交通基础设施，给予必要的资金和政策扶持。”政策鼓励公共交通的发展，促进了人流密集区轨道交通站点的建立，如2010年位于轨道交通10号线的一大会址等站点开通。“十二五”期间（2011—2015年），上海颁布的《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《新江湾发展“十二五”规划》《上海市现代服务业集聚区发展“十二五”规划》等政策，分别从商业商务发展、轨交与土地开发的规划、土地开发等方面综合对上海站域的发展做出规划。在2012—2016年，陆家嘴站域的商业商务土地开发大幅度增加；静安寺商业土地开发大幅度增加；四川北路商务土地开发大幅度增加。“十三五”期间（2016—2020年），上海颁布了《上海市综合交通“十三五”规划》《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》《上海市住房发展“十三五”规划》等政策，分别从继续建设和完善轨道交通网络、一网多模式、站域立体空间发展、土地混合利用、住房与轨道交通的整合等方面做出规划与引导，如陆家嘴在2016—2017年完工的多功能的上海中心大厦、以商业为主的滨江金融城-尚悦湾广场。高密度的土地混合利用使得陆家嘴站域土地利用更加丰富与紧密。

　　4.2不同层次下站域商业开发与政策的关系

　　4.2.1宏观政策引导下的站域空间增长

　　《上海市城市快速轨道交通近期建设规划（2010—2020年）》提出了“支持城市重点地区开发建设、服务郊区及保障性住房建设、提升对外交通枢纽配套能力、继续支持浦东新区开发开放、完善和加密中心城轨道交通网络”等原则。《上海市城市总体规划（2015—2040年）纲要概要》提出“强化公共交通枢纽对核心城市、重要地区的集聚带动效应，突出以轨道交通站点为核心的土地复合利用、推进城市功能整合和布局优化。”《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018—2023年）》指出“上海地铁将新建地铁19号线、20号线一期、21号线一期、23号线一期、13号线西延伸线、1号线西延伸线及机场联络线、嘉闵线、崇明线等9个项目。”从众多政策的条例中可以看出，国家和上海政府支持上海轨道交通的发展，并对其进行了长远的规划，以促进上海交通的可持续发展。截至2020年底，上海已建成投运轨道交通20条线、建设站点508座，中心城轨道交通站点800米服务半径内土地开发类型丰富，大多数站点集商业、商务、休闲、公共基础设施、住宅于一体。基于站域的规划不同，站点的土地开发侧重不同、类型不同。如五角场、徐家汇、静安寺等站域的土地开发类型是多样化的，土地开发非常丰富；陆家嘴站域的土地开发偏重于商务商业。在2010—2020年间，由于轨道交通提高了周边地块的可达性，站点的影响范围越来越广，以商业业态为代表，站域土地开发呈现量上的急剧扩张。

　　4.2.2微观政策加持下的站域开发提质

　　在宏观政策的引导下，各级地方区政府依据自身特点制定适合本区的轨道交通土地开发的微观导则，既是对宏观政策强有力的补充，也进一步推动了土地开发的质的提高。如2009年《四川北路商贸旅游文化休闲街发展规划》提出“四川北路商业街应在更高的起点、以更快的步伐加快自身调整完善，全面提升商业商务能级和区位竞争优势”。2011年往后，四川北路站域的商业商务土地开发迅速扩大，围绕着四川北路站点建立了集商务商业于一体的利通广场、标志性商业中心壹丰广场、商业综合楼ist艾尚天地购物中心、办公楼中信广场等建筑，周边的公共基础设施数量也迅速增加。2012年《关于印发上海虹桥商务区“十二五”规划的通知》提出“以商务楼宇为载体，形成集中的产业集群功能区域；集聚区注重商务办公、文化娱乐、休闲购物等功能配置，同时，与城市交通体系尤其是轨道交通资源相连接，有效疏导人流、车流；商务区高强度开发。”2014年《关于进一步提高土地节约集约利用水平的若干意见》提出“鼓励土地立体开发和复合利用。综合开发利用地下空间，推进轨道交通场站、交通枢纽、公共停车场等大型基础设施、公共设施的综合开发利用”。人民广场围绕站点建立了众多地下商业街，如香港名店街、1930风情街、华盛街。人民广场站通过下沉广场连接了南京东路，通过地下商业街连接了新世界。地下商业街的建立增加了人流量，商业街的可达性增强了。2017年《上海市住房发展“十三五”规划》提出：“提升中心城周边地区的公共配套服务和交通支撑体系水平。加强住房布局与轨道交通、就业岗位、公共设施等在空间上的整合。”2017—2020年内研究的九个轨道交通站点住房土地开发加强的同时，站域土地开发类型更加丰富，商业商务所占土地开发的比例逐渐增加。从众多微观层面的政策措施中可以看出，微观政策的颁布对区域的土地开发的影响程度非常大，相比于宏观政策，微观政策从更容易被落实的角度对站域土地开发进行规划，更有利于站域的发展。

　　结语

　　政策的颁布对轨道交通区域土地开发的发展起到积极的引导作用，对站点周边的功能起到修补完善以及刺激发展的作用。站点周边的业态及活力变化与政策紧密相连，尤其是商业、商务、公共基础设施的数量的增加尤为显著。

　　通过梳理2008—2019年的政策，发现政策与站域土地商业开发有着紧密的联系。政策从颁布到实施有一定的时间段，从政策颁布之后，经过一段时间再观察站域的土地开发的状况，发现宏观政策在城市层面上对土地开发有着显著的引导性，对轨道交通的发展有着显著的指引性，与土地利用的混合度有正相关关系。微观政策对土地开发起着促进的作用，与土地开发强度成正相关关系，对地区经济发展有重要意义。

　　参考文献：

　　[1]易鑫金.城市土地利用与交通规划系统分析[J].交通科技与管理,2020(06):150-161.

　　[2]吴韬,张梦莹.天津市城市轨道交通沿线土地发展研究[J].城市轨道交通研究,2020,23(05):36-39.

　　[3]周青峰,刘苏,王耀武.城市轨道交通站点周边土地利用与交通协调关系研究[J].铁道运输与经济,2018,40(04):100-106.

　　[4]杨永平,赵东,边颜东.我国城市轨道交通发展的政策变迁[J].都市快轨交通,2019,32(01):4-8．

　　[5]孙雁,刘志强,王秋兵,等.1910年以来沈阳城区土地利用空间格局变化[J].中国土地科学,2012,26(09):41-47.