猪场用地合同的是与非

　　土地是财富之母。无论是建设用地还是农用地，土地在当下的价值毋庸置疑。养猪业关乎国计民生却因诸多原因而不受待见，现今养猪需要谋地发展更是难上加难。说起猪场用地方面的是是非非，养猪朋友们现身说法或是谆谆建议，猪场用地合同的签订与履行都大有学问在。

　　合同纠纷屡见不鲜

　　随着养猪业规模化程度的提高，养猪所需用地的流转程度也增高，同时衍生的猪场用地合同纠纷亦不少。

　　农财宝典记者早前在肇庆S市走访调查了解到，最初当地Q村委会在取得村民小组同意的前提下，曾承包100多亩土地给L老板养殖。后来村委会换届，新任领导班子就曾瞒过村民擅自将合同租期从15年改为30年并额外收取租金。虽然村民在得知情况后不满并且申诉，但几番博弈后也只好寄希望于15年租期满时再提议涨高租金。后来又因各种压力，L老板欠债连夜跑路，Q村委会便将该猪场的100多亩地收回并以更高的租金出租。

　　同样，河源彦琼农牧业有限公司总经理黄彦兴的猪场也面临着合同未到期便需搬迁的命运。因为猪场所在地的工业园区扩建，他的猪场从日常存栏母猪600多头逐渐减少到现在的200多头，并放弃了肉猪的繁养，存栏计划已被打乱，搬迁在即。

　　说到先前与村民签订合同以及现在搬迁面临的合同履行情况，黄彦兴告诉记者，从2002年起他陆续与当地村民小组签订猪场用地合同，230多亩的用地，租期20-30年不等。如今，因为当地工业园区扩建，村民在违反先前合同约定的前提下与工业园区开发公司签订了新的用地合同。目前，黄彦兴的猪场所属土地的70%已由村民重新签订合同转租出去。村民违约在先，承包方是否按合同提起诉讼？黄彦兴表示，一个人无法对抗千家万户，所以不考虑起诉村民违约，今后猪场仍会让位于工业园区建设。不过，黄彦兴总会第一时间得知村民违约签订合同事宜，并以此为由不再续交用地租金。“村民事实上违约，我就不用交租了，他们也没权利来收取。”

　　“现在猪场租地很难，一方面是地租高了，另外农户会觉得你要租他们的地便是有求于他们，就故意刁难，宁愿荒着也不租出去。”阳江某养殖户Y女士感慨，以前猪场用地租赁，都是村民快要抛荒的偏僻地，租来还需要开荒才能养猪的那种，村民当时当然愿意出租，现在租地则很难。

　　猪场租地难，履行合同同样也会有各种摩擦。对于签下租地合同但未及时投入生产的，等到真正项目启动时，可能面临赔偿农作物或被要求加租等问题。而就自身猪场而言，Y女士同样遇到过棘手之事。因猪场用地合同其中一款项规定，租金缴纳不到位的，超了一个月罚金10%，超了一年不给，则合同作废。恰巧有一年，Y女士忙到忘了续租，后来自己发觉后主动续租并上交10%的违约金，但这时候就有少数农户起哄不收钱而要收回土地了。因为猪场是同管理区租赁的，除了租金之外，Y女士还每年多多少少会给些管理费给管理区，出现这种事后，Y女士就把租金与违约金一同交给管理区，再由管理区去协调工作。

　　阳春市马水镇新潭果场老板余荣达于2002年在当地一个村庄租赁了70亩地用于种养。他介绍，猪场用地合同是与当地两个村民小组签订的，合同的签订需要召开村民小组会议，由两个小组每家每户的代表签字确认了才确定租赁关系。余荣达每年支付租金一亩地100元左右，由村小组的财务确认签收，十余年的合同履行基本顺畅。如今，物价上涨，虽然不少村民也有提高租价的想法，但合同白纸黑字在那，且每家每户均有签字，虽然村民小组组长几经换届，合同照旧履行，纠纷不曾出现。

　　缘何起纠纷？

　　猪场用地的合同纠纷起因各异，背后的真正原因都是利益分配的问题。

　　“在猪场租地方面，沟通环节越少则利益点越少，发生合同纠纷的可能性也越小。”肇庆市益信原种猪场有限公司总经理吴灿文分析说，可从“国企、私企、个体”与“政府、村委会、个体”不同映射来看。在国企与政府的租地关系上，因为双方均有较强的议价能力，权利基本对等，沟通成本较低，合同纠纷也较少。而个体与个体之间签订合同来看，因涉及方较少，利益链简单，合同纠纷也较少。目前，最常见的是私企与村委会签订租地合同的做法，这里涉及到将不同农户的土地集中到村委会甚至再由政府出面签订合同。环节多出差错的概率就高，多环节的沟通也容易造成信息失真、利益分配不均等成本消耗。

　　吴灿文认为，说到猪场合同纠纷，归根到底是利益分配问题。签订合同若涉及多方利益，沟通成本高，纠纷也较常见。在履行合同中较常见的纠纷有：租金涨幅跟不上土地市场价涨幅、猪场环保不到位造成污染农作物以及猪场治安等方面的问题。

　　“作为一个企业因有专业律师把关，合同自身一般不会有问题，出现纠纷的还是利益不平衡问题。”加大集团副总裁、养猪事业部总经理汪福生举例说，加大集团的赣州猪场曾在2002年签订了58元/亩年的租地，结果到2009年家具市场快速发展时，周边土地变成1500元/亩年。起初以为赣州猪场作为市里大型招商引资项目、县镇政府都已盖章、农民也都有签名，手续合法，应该不会出差错，最后还是因各种理由农民提出增加租金，最后变成500元/亩年，增加租金递增幅度才解决了问题。

　　“对于农民来讲利益是关键点，合同写得再好、再合法，如果村民得不到与时间保持一致的利益（土地与时俱进的价值），合同迟早都是废纸。”汪福生以加大集团2004年在高要市金利镇石洞农场因合同问题损失600多万为例，认为土地租金过低也不是好事。猪场管理者需要平衡利益，在租金问题上如果农民吃亏，其他地方必须适当弥补，核心问题还是猪场要对当地有合理贡献。汪福生表示，现在加大集团建厂投产一般选择土地涉及方不超过30户的地方，如果这个地方涉及1000人以上，再好也不会去，因为猪场没有足够的利润去处理好这么多人的关系。

　　不过也有养殖户坚信，当今社会是法治天下，猪场用地合同只要法理上站得稳，村民便不会节外生枝。事实上真的可以手执合同而不管风雨？多位受访者表示，现今仍是人情社会，硬邦邦地拿法律去较真说事，是很难处理好猪场周边关系的。因此，该做的工作还是得做，当然，更重要的是把握好猪场用地合同的签订原则和履行技巧。

　　合同签订别含糊

　　动之于情晓之于理最能让人信服和配合，猪场要与当地村民相安无事，管理者同样需要做足合情合理的工作。

　　广东开平广三保畜牧有限公司总经理孙培扬告诉农财宝典记者，以前租地比较容易，村委会组织开个村民代表大会，村干部签字盖章就可以签订租地合同。近几年，在与村委会签订租地合同时，多数承包方会要求在村委会签字盖章之外还要有每户村民的代表签字同意。在租金缴纳方式问题上，以前也是一次性支付的多，后来随着合同变更与纠纷的增多，现在猪场租地合同多以每年交租一次为主，租金逐年按一定比例在原有基础上增涨，一般增幅达到5-10%。

　　合同签订别含糊，法理上要扎稳脚。那么，猪场用地合同与谁签，怎么签？博罗宏基良种畜禽开发有限公司总经理王崇南表示，租地合同签约时，租地时间、范围、租金以及所租土地用途等条款需要特别留意，准确表述以免引起后期争端。土地租金最好不要一次定死，应该用隔年加租的方式签订合同，如每满5年增加5%的租金。对于行政征地造成合同不能继续履行的，承包方可向发包方争取相应的合理补偿，双方协议不成的，承包方可依法起诉发包方。英德市养殖户方崇义则告诉记者，在向政府租地时，切勿一厢情愿相信政府大包大揽承诺的话。应去现场查看土地实况，签订租地合同需要土地所涉家庭均有代表同意签名确认，以免交了租金村民没得到实际利益，具体施工后就有村民前来闹腾，一来二去又得自己多掏钱摆平一些事。

　　据了解，加大猪场用地合同都是土地承包合同，基本流程一般直接与村委会签订承包协议，镇政府作为见证方，村民大会讨论通过并有签名记录作为附件。汪福生建议说，在承包土地的时候尽量承包村委会的集体土地，集体土地首先面对村干部小群体，然后由他们再开村民代表会议，超过2/3的村民代表同意就行。为了谨慎起见，可以要求村干部在全体会议记录上，每个年满18岁的村民都签名同意通过，这样风险更小。此外，猪场用地最好不要去触碰农田及国家公益林这些红线，除了办理使用证程序复杂外，费用也高。相对而言，荒山、旱地等是猪场用地比较实惠且阻力较小的较好选择。猪场租赁土地因建设投资大，一般希望年限长些，承包比租赁好。

　　汪福生还指出，私自流转土地是不合法的，转包土地合同也要通过村委会、村民会议表决同意，这种流转最好经过村民大会同意，并到公证处做好公证手续。孙培扬则表示，如果承包方单方面将猪场再转租出去，发包方有权利取消原有合同收回土地承包权，这种情况多数要三方重新协议，一般会以适当提高租金的方式来解决。

　　《农财宝典》记者 钟展锋