关於我国房屋政策的几点思考

　　温家宝总理在政府工作报告中指出，2010年要促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。因此，温总提出，目前，一是继续大规模实施保障性安居工程。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

　　二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

　　三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。我认为温总理的讲话，切中时弊，具有很强的针对性。

　　我国房价目前居高不下的原因比较复杂，涉及国家经济政策、产业结构、金融政策、政府与市场的角色等多个方面。而且，不同等级、规模与性质的城市，在住房方面又有各自面临的不同具体问题。但是，满足城市居民与进城务工人员的基本住房需求，仅靠市场经济调节是不足的，政府也应当提供适当的保障性住房，保证城市社会的稳定。

　　我国房地产业发展中存在的问题不仅仅是房价过高的问题，更应该联繫经济社会和百姓的实际生活，既充分发挥市场机制的调节作用，又切实履行市场经济条件下政府在住房领域应尽的职责，在保障市民的基本住房权利、抑制高额垄断利润、防止房地产业泡沫化的前提下，促进房地产业的健康、稳定发展。结合温总理的报告，建议具体可考虑以下几个方面的措施：

　　分流需求

　　我国房地产业发展中最突出的问题是中低收入家庭的住房没有保障，有人没房住，有房没人住，房地产资源的配置不公问题突出。政府的责任不是保证每个居民都能买到便宜的房子，以及该把房价控制在什么水平，而是按照最低生活保障的要求，保障每个社会公民的基本住房权利。因此，政府在基本住房保障方面主要应抓两件事：一是对贫困家庭提供“廉租房”，二是为买不起普通商品房的中低收入家庭提供可出租或购买的“经济适用房”。而政府调整市场需求的重点在於分流不同性质的住房需求，本人建议：第一点建议：政府应提供多层次的保障性住房体系。

　　首先，开发保障性住房一定要由政府主导，单靠市场力量仍有局限性。政府要有长期稳定的保障性住房政策。房源一定要掌握在政府（或由政府委托的独立机构）手中。

　　第二，城市保障性住房宜以出租为主，同时具备多档次的出租房屋以满足城市中低收入群体的需求。而前述所指对象群体，既有为城市提供基础服务的人员（如家政务工人员、清洁工等），也有在单位或公司工作的人士。为节约用地和节省开支，有关的保障性住房不宜出售，以免政府无法用以持续调控需求；只有以出租形式才能保证长期供给。而“经济适用房”的流通范围也应受政府严格管制。二手买家只能是符合条件的中低收入家庭。

　　第三，政府手中保障性出租房屋和“经济适用房”在位置上应靠近比较方便且低价的交通联繫点。以尽量降低入住居民的生活成本。

　　第二点建议：为进城务工人员提供的住房一定要根据人群特征来分类，并提供合适的居住条件。进城务工人员的类型各有不同，政府为这些人提供保障性住房是一项利国利民的好事，但採取的方式要有针对性。所有类型的进城务工人员的住房都由地方政府提供的做法可操作性不强。一般情况下，进城务工人员分为三大类，第1类是为城市提供基础服务的人员，就是前面已经提到的如城市清洁工、家政服务或单位企业服务人员，在各种类型的城市中都有，这些人一般会在一个城市生活很久；第2类是从事製造业等生产领域的人员，一般集中在劳动密集型的工厂，多分佈在以工业为主要功能的城市，这些人一般会根据企业的情况，在一个城市或工业园区生活1至数年；第3类是建筑工人，具有较大流动性，随着项目走，据一些意见反映，目前这类人员的居住条件一般都有侍改善。

　　对於第1类人员，建议纳入城市保障性住房的廉租房体系，即由城市政府提供住房。

　　对於第2类人员，建议由地方政府、用工企业和社会共同提供宿舍型住房，但政府要制定一个基本住房（宿舍）的标准，由企业去执行。

　　对於第3类人员，政府有必要制定严格的执行标准，由用工单位提供适宜的居住条件。

　　第三点建议：关於买不起普通商品房的中低收入家庭，第1类是低收入家庭，第2类是中低收入家庭。

　　对於第1类家庭，建议纳入城市保障性住房的廉租房体系，即由城市政府提供廉租房。对於第2类家庭，建议纳入城市保障性住房体系，即由城市政府出租或出售“经济适用房”。

　　要调节需求

　　需求过旺是当前我国房价高速上涨的根本原因之一。借鉴发达国家房地产业发展过程中的历史经验，必须区分市场的不同需求，在购房政策方面实行按量区别性管理，对需求进行有效调控。在政策上，实行按量区别性管理。以自用、投资和投机作有区别性管理，如设定居民购买第一套房用於自己消费使用、第二套房设定用於投资增值、二套以上设定纯粹投机的不同情况採取不同的金融信贷和税费政策。通过税费手段保障住房的合理消费，调节住房的投资功能，阻止引向泡沫化的投机需求，促进房地产业的健康稳定发展。

　　要推动供应

　　房地产开发商和楼市投机客的暴利是社会关注的热点与重点。解决这个问题关键在於严格执行国家的土地供应的既定目标和时效以满足市场需求。在土地政策上，除政府直接负责建设“廉租房”、“经济适用住房”用地以外，其它所有房地产开发建设用地都必须及时开发。为打击囤地行为，对购买土地在一年后还不按规划开发的，国家不仅要收取佔用费，而且不再接纳企业竞逐新的土地拍卖；两年还没有开发的无偿收回；开发商进行土地交易的，土地增值收入大部分应归国家，确保土地收益不被个别开发商攫取。在税费政策上，必须严格执行国家有关税费政策，禁止地方政府及其官员以优化经济发展环境为名任意减免相关税收和各种配套规费。在信贷政策上，建议对房地产开发商实行信誉分级管理，对贷款企业的资本金、抵押标的和项目融资比例进行一定限制，完善房屋预售制度，尽量保障购房者的资金安全，切实遏制一些开发商完全靠银行贷款或预收款等财技手段，防止房地产泡沫转化为金融危机。

　　要规范发展

　　首要措施在於落实各级政府特别是地方政府的责任，按照市场经济要求来优化政府行为，政府要把工作重心放在建设“廉租房”、“经济适用房”等基本住房保障上；把调控着力点放在引导需求、引导开发商资金投向和提供产品标准、规范各项开发制度政策上，政府要制定符合当地实情的房屋设计标准、相关配套设施等一系列标准，指导不同类型房屋的开发行为，促使不同类型的房地产开发企业向规模化、专业化、阳光化方向发展。同时，完善行业中介体系，加速形成房地产业具公信力的市场信息平台，为有意入市人士在商品房或二手房供应数量、销售状况、价格水平以及房屋租赁、抵押、权属登记等方面提供及时、真实、有效、公开、透明的信息，规范市场交易行为。积极探索适合中国现实发展需求的房地产业发展模式，支持鼓励房地产企业向阳光化、集约化、专业化、规模化方向发展。

　　要协调发展

　　目前，中国的城镇化趋势不断推进也是客观现实。高速的城镇化现象，对城市住房需求亦随之扩大。不断扩大城区的城市必须制定能与其城镇容量匹配的住房供应。完善的城市规划、充裕的基建资金、及时的配套设施、稳健的土地政策和协调的住房供应不容轻视。保障性住房的规划、建设、分配、管理和退出机制是成败的关键，有效的退出机制是促进保障性住房与商品房顺利接轨的重点，同时也体现由政府主导向市场化转移的房屋政策的协调发展。