黄龙金茂悦，六开六罄的原因在哪儿？

　　城西，相对整个杭城楼盘开发最早的区域，现在更难见新盘推出。好不容易有个新盘，对于难搞的城西人，想要赢得他们对楼盘的认可却又是另一种挑战，可就是有这样一个楼盘六开六罄，就让我们带着好奇去看看这到底是个怎样的楼盘吧。

　　地段概述

　　区位资源如何丰富？

　　黄龙金茂悦位于老城西文脉核心与未来杭州“徐家汇”申花交界区域，余杭塘路近益乐路，定位为老城西文教板块轻奢豪宅，是央企方兴地产首发杭州的高端作品。项目离西溪湿地3公里，离西湖4公里，离武林门5公里，离杭州市政府和浙江省政府4公里。售楼处销售人员告诉记者：“黄龙金茂悦最大的价值，就在于它所处的区位相当好。无论是到西湖、西溪和武林，都相当便利。”

　　从项目周边的市政景观来看，东面为市政公园（与项目同期交付），南面为庆隆河（已建），近300米的河道景观。晚饭后，去公园跳跳广场舞，去河边散散步都是不错的选择，提升小区附加值。

　　从项目就近的综合商场来看，离城西银泰城仅500米，其他还有印象城、沃尔玛、物美超市、金象电影院、新时代家居广场、红星美凯龙等。基本可满足吃、穿、用、娱乐等方面需求。

　　从项目享有的交通环境来看，黄龙金茂悦东至隐秀路、南至庆隆河、西至塘萍路、北至丰登街，而周边围绕有余杭塘路、德胜快速路、丰潭路、文一西路、天目山路等城市干道，实可谓闹中取静。东西向和南北向的道路可选方案较多，且现在的余杭塘路段来往车辆也相对较少。同时，该项目离地铁2号线（2017年投入使用）丰潭路站步行大约15分钟，地铁5号线（2019年投入使用）益乐路站步行大约6分钟。

　　在未来，多种方式的交通出行，将会更便捷。

　　学区靠谱吗？

　　学区方面，卖鱼桥小学算是拱墅区的名校，而2013年开始招生的卖鱼桥小学文津校区就位于黄龙金茂悦东北面的隐秀路上，直线项目距离大约1公里。对于卖鱼桥小学教育集团，几乎所有人都给予相当高的评价。

　　该校区最大的特色是小班化教学，共规划了24个班，每班25个学生，算是真正意义上的小班。在教学模式上，采用的是上午“静”（语文、数学、品德与生活等基础主课）、下午“动”（艺术、体育活动类课程）的课程安排。在课程分类上，主要分成四大类：一是国家规定的基础课程；二是拓展性课程；三是学校自身特色的发展性课程；四是综合活动课程。45分钟的基础课程课堂调整为35分钟，拓展性课程设置为25分钟，特色课（比如诵读）设置为10分钟，而活动类课程设置为75分钟。这些尝试举措不仅提高了课堂效率，还深受学生和家长的欢迎。

　　目前该校招收萍水街以南、余杭塘路以北、莫干山路大关路教工路以西的拱墅区本地户籍适龄儿童。此区域内的在售楼盘包括：黄龙金茂悦、天阳尚景国际、莱德绅华府等。邻近该校的优势，也使该项目加分不少。加上项目自带的童星幼儿园（甲级资质，同期交付），双学区的吸引，这对于为学区而买房的购房者是权衡是否购买的重要因素。值得提醒的是，目前项目还未交付，交付后学区划分范围是否有所改动，目前尚不得知，只有等项目交付，开发商上报教育局备案后，才能真正确定学区归属。

　　楼盘品质

　　加一栋楼与采光、舒适度间有何取舍？

　　黄龙金茂悦共规划了13栋高层，一个会所，一个幼儿园（甲级资质）。从位置看，目前在售的1号楼东边套相对靠近幼儿园，喜欢安静的购房者可以关注下园区中间7、8号楼的开盘时间，同时也是园区景观最佳的位置。从采光及舒适度上考虑，黄龙金茂悦以少建一栋楼的代价换来约90米的朗阔楼间距，使得中心视野更广，室内采光更好。

　　近2.5万平方米涵盖儿童游乐中心、老年活动中心和樱花林的组团景观，让小区在景观上更具参与性和互动性。只是对于这样大型的小区，开发商从运营成本及后期维护考虑，未能建设泳池，在小区的整体配套上还是稍显遗憾。

　　同面积户型上有何优势？

　　同一区域内差不多时间拿地的两个楼盘，势必会被拿出来作比较，现在我们就针对方兴·黄龙金茂悦和融信·杭州公馆这两个楼盘，在空间格局、户型面积都基本一样的前提下，来横向对比89平方米户型。

　　对比下来，方兴·黄龙金茂悦整体来说还是不错的，但次卧阳台可能稍有欠缺，其次北面房间受外部走廊干扰，采光需靠通风井；再次1层书房窗户直对入户大堂。

　　价格分析

　　黄龙金茂悦项目是原锅炉厂宅地地块，由方兴在2014年1月10日，以总价23.7亿元竞得，折合楼面价16000元/平方米，溢价率11%。区域内除此之外仅有两个项目，分别为融信杭师大地块与龙湖古荡地块。前者由融信于2014年1月22日竞得，成交总价33.84亿元，配建保障房16000平方米，折合楼面价25785元/平方米，刨去保障房面积，楼面价为29364.7元/平方米。后者由龙湖以总价9.27亿元竞得，折合楼面价22197元/平方米。

　　相对融信地块与龙湖地块突破20000元/平方米的楼面价，黄龙金茂悦破20000元/平方米的售价，性价比较高。从周边二手房价格来看，黄龙金茂悦的售价也有较大的竞争力，所以其拿下申花年度销冠不无原因。

　　2014年首发，到目前六开六罄的秘密是什么？

　　黄龙金茂悦从2014年9月6日首次开盘到目前为止，已开售的楼栋房源，其在透明售房网上备案的签约率高达96%，几近售罄。

　　今年6月21日加推的1号楼东边单元108套房源，户型面积89、128、138平方米，开盘当天也基本售罄。从首次开盘的22000元/平方米到现在的26500元/平方米，虽然每次开盘价格均有上涨，但还是挡不住购买的人潮。记者发现，在周二午后这样的上班日子，售楼处依然能看到看房者的身影，即使被告知样板房工作日不开放，仅在双休日对外开放时，看房者还是愿意坐下来听销售员给他们讲解楼盘信息，这种情况可能在早两年楼市行情较好的时候才能看到。

　　记者好奇地前去询问，看房者小王说：主要还是看中周边的资源都是已经建成投入使用的，心里比较踏实。像城西银泰可以步行过去；卖鱼桥小学文津校区只要明年一交付，孩子就能去那读书了；庆隆河的景观也挺好，吃过晚饭可以去河边散散步；地铁2号线虽然慢点，但也已经在造了，这些都是看得见的，加上楼盘本身相对区域价格还是有优势的，交付也比同区域的其他楼盘早，所以就决定买了。这么多摆在眼前的利好，看来售罄不无道理。

　　据销售经理透露，8月中下旬将推的2号楼89平方米户型均价在26000—26500元/平方米，128平方米户型均价在27000—28000元/平方米。

　　购买人群

　　买黄龙金茂悦的都是哪些人？

　　据记者了解，目前该项目购买客源主要来自老城西人、浙大老师及认可方兴品牌的人群。记者也采访了部分前来咨询的购房者，普遍有以下几类：

　　【改善型】城西老小区业主，居住在翠苑及益乐新村一带，对比周边几个新盘后，觉得该盘性价比较高。

　　【学区型】想买学区房，小区自带幼儿园，卖鱼桥小学文津校区也已经招生，挺好。

　　【情结型】对方兴的五星级酒店非常认可，这次首进杭城，又是这么好的地块，就来看看。

　　点评

　　成熟的周边配套资源，双学区的学校资源，90米楼间距的园区景观资源，紧邻的市政公园及河道景观，闹中取静的小区位置，同区域新盘相对高的性价比，相对成熟的89平方米小户型，这些都是方兴·黄龙金茂悦实打实的优势。只是中间套北面房间会受外部走廊干扰，不过除1层受影响较大外，2层以上外部走廊相对使用率较低。如果你还在寻觅高性价比的楼盘，那黄龙金茂悦倒是个不容错过的楼盘。

　　基础参数

　　★物业类型：高层

　　★楼盘特色：黄龙商圈轻奢高端住区

　　★产权：70年

　　★城区：拱墅区

　　★占地面积：61160平方米

　　★总建筑面积：171248平方米

　　★容积率：2.8

　　★绿化率：30%

　　★得房率：80%

　　★建筑风格：新古典

　　★建筑外立面：真石漆+基座石材

　　★总户数：1470户

　　★停车位：1482个（可售车位1322个）

　　★车位配比：1：1

　　★层数：27层

　　★层高：2.9米

　　★电梯：2梯4户，2梯3户（6、9号楼）

　　★装修标准：毛坯

　　★主力户型：89—139平方米户型

　　★开发商：方兴置业（杭州）有限公司

　　★物业：金茂物业

　　★物业费：2.75元/平方米·月（含0.5元/平方米·月能耗费）

　　★交付时间：2016年12月30日

　　★参考价格：26500元/平方米

　　★最新消息：今年6月21日加推的1号楼目前仅剩低层和顶层房源，其他楼层均已售罄。8月即将加推2号楼，目前正处于认筹阶段，89平方米交2万享8万，128、138平方米交3万享12万，一次性付款优惠3万，纯商业按揭优惠2万，5天内签约并付款优惠1万。

　　本刊记者 高忠萍