2014楼市下半场商业地产水“深”火“热”

　　近段时间，细心的读者会留意到，不管是新楼市杂志还是户外站台，商业地产的广告越来越多，大有全城蔓延之势。本刊咨询部接到商铺投资咨询的电话也是热得发烫，忽然一夜之间，商业地产投资就迎来了极大的关注。

　　与此同时，“6.18电商大战”的硝烟尚未散尽，电商对线下商业的冲击越演越烈，没有那个商业地产能够高枕无忧，甚至没有一丝放松。但是，这依然阻挡不了各大开发商对商业地产的进军，在住宅利润受限、销售放缓的情况下，商业地产更是被视为冲击利润的法宝。

　　商业市场的钱就那么容易赚吗？毫无疑问，商业地产比住宅的“水”更深，这样的“深”不论是开发商还是投资者，都需要站在消费者的角度换位思考，看清楚大势。在政策和市场演变的前提下，有的商业地产不能及时的抓住时机，而有的商业地产却能开发出最契合市场需求的产品，并在2014年这一轮集中供应中，获取最好的投资收益。

　　商业地产接手楼市下半场

　　2014年，全国性的住宅市场受限，盈利受阻，商业地产成为大开发商的救命稻草。与此同时，近年来，重庆出让的地块，大多要求20%的商业配比，甚至不乏50%的商业配比，商业地产成为各大开发商的必备品。

　　2014年房地产市场的春天迟迟没有到来5月份，全国百城新建住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.23%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。国家统计局数据同样显示1—5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1—4月份扩大0.9个百分点。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1—4月份扩大0.7个百分点。

　　上半年各大开发商销售放缓，在这样的利空消息背后，业界人士对下半场住宅市场走向各有判断。例如，在万科总裁郁亮看来，房地产轻松赚钱的时代已经过去。就在住宅销售放缓的同时，对盈利的挑战也前所未有。万科2014年一季度业绩显示：1—3月实现净利15.3亿元，同比下降5.2%。这是过去12年来万科第一次出现一季度净利润同比下滑。显然，一直高速增长的住宅市场，至此，已经不再是一番坦途。

　　在重庆市场，一些开发商楼面价近8000元，而其销售单价甚至不如地价高，开发商住宅赔本销售的例子已经比比皆是。尤其是去年下半年拿到高地价的龙湖、金科、晋愉、美全等开发商，目前普遍将盈利点寄托在了商业上。

　　就在住宅销售下滑的同时，国家统计局数据还显示，今年1—5月，商业营业用房销售面积增长0.6%，与住宅销售面积下降9.2%形成鲜明对比。毫无疑问，商业地产的春天到来了。

　　2014年，多年一直“唱空”房地产的经济学家郎咸平多次开口，力撑商业地产。他表示，即便经济出现萧条，也不是所有的行业都不好，跟消费相关的电影娱乐等商业地产都会很旺。

　　与此同时，近年来重庆城市化进程有所加快。3000万的常住人口，服务业在总体经济中的所占比例进一步提升，商业地产的需求一直在增长。而在土地上，2013年开始，重庆土地供应以商业混合用地为主，要求商业地产占比至少20%，甚至达到50%，而一些纯商业地块的入市，更是加速了商业地产的供应潮。

　　接地气的产品才值得投资

　　在2014年的商业地产中，与甲级写字楼等办公物业不同，商铺一再被众人看好。在重庆，综合体进入过剩、甲级写字楼租金持续下滑的情况下，接地气的商铺价值一再被放大，成为当下商业地产投资的最好出口。

　　什么样的商业产品能够突出重围？

　　今年对于重庆写字楼市场而言，可谓是比较艰难的一年。有数据显示，2014年重庆写字楼供应量将高达400万平方米左右。樊元树称，“2014年重庆写字楼将延续2013年的发展态势，市场高度竞争。”因为供应量偏大，写字楼估值较高，可能今年重庆的一些地产企业会遇到销售方面的困难。与此同时，戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示，2013年1-11月，整体上看来，重庆商业市场发展放缓。全市社会消费品零售总额为4085.84亿元，同比增长13.7%，低于去年同期，消费品零售增幅放缓投射到物业市场上，整体市场表现平淡。相比2013年，2014年“随着重庆轨道的发展，消费会得到一定的刺激作用，虽然会带来消费外流的现象，但从长远来看，中心区的商业和租金一定会上涨，商业前景十分乐观。”

　　据悉，2014年在售商业项目中，除龙湖·时代天街、美全世纪城、晋愉·江岸中心表现尚可外，同景·国际广场、中渝·爱都会以及旭辉·朗悦郡表现皆低于预期。

　　据记者实地调查，同景国际广场位于茶园新城区中心位置，紧邻新城区主要的景观大道——通江大道。该项目是茶园目前唯一率先打造商业的项目，约12000平方米的人人乐超市、麦当劳、两岸咖啡等商家即将入住。项目自身也配有24万平方米的商业，以打造茶园新区生活便捷大盘为目的。单就同景国际广场的区位来看，势必都会认为同景国际广场面世一定会受到广大投资者的青睐，但事实却相反。原因有两点：

　　第一、同景国际广场离主城较近，但公交数量不多。

　　相比大学城与主城之间的多路公交路线，通达茶园新区的公交路线就明显不足。有7条公交线路经过此区域，其中两条线路经过此区域。由此看来，目前项目交通不太方便，更不利于商业的发展。

　　第二、同景国际广场配套严重缺乏。

　　茶园新区虽然比大学城离主城近，更有朝天门国际商贸城搬迁至此。但是，目前区内的配套仅有工业产地、卫生服务站以及因为楼盘的落成而相继引入的餐厅、娱乐、超市等小设施，相对匮乏，不能满足人们日常所需。记者走到同景国际城已交付的洋房区时，发现入住率很低，最多只有每栋楼正常住户人数的1/5。

　　不得不说，同景国际广场无论在区位选址上，还是在产品定位上，都体现了“不科学性”。更重要的是，它的定位并没有符合消费者的需求，还是一贯以传统商业模式铸造，可以说，其未来的发展潜力也很一般，就如同旭辉·朗悦郡的底商一样。

　　旭辉·朗悦郡的商业金融用地面积44405平方米，总建面积约18.8万平方米。据记者了解，项目规划有洋房、小高层、SOHO及星级酒店等。虽说，物业类型较为丰富，但过于紧密的业态布局，不仅使得小区居住舒适度受到干扰，而且较差的入住率更会导致社区商业难以向前发展。目前项目商业处于建设中，四处一片凋零景象，记者也无从实地走访；不过单从规划上来说，相比龙湖、金科、晋愉等大型开发商的产品，其商业规划就略逊一筹。

　　与此同时，2014年“6.18电商大战”的硝烟尚未散去，商业地产在电商的挤压下，已经开始有意识地转型。“网络对商业地产的影响首先是新业态（电商）的增加，阿里巴巴、天猫等网络空间上新业态的出现，是传统商业面临生存环境、竞争对手、自身经营模式升级的挑战。其次是商圈变化，在商圈变成虚拟、半虚拟和传统商圈的同时，商业地产投资变得具有前瞻性和科学性。众多商业地产的成功运作，验证了情景化商业的科学性和可行性，如：美全·世纪城可能是当下最应该投资的商业”。在谈到投资该如何去选择时，中国地产“教父”姜新国如此表示。

　　美全·世纪城地处南坪西部新区核心位置，作为重庆商业例外之作，其先进的商业模式无疑得到了业界的一致好评。

　　第一、特色群岛建筑，为消费者打造乐趣体验地。

　　随着市场发展趋势的不断变化，美全·世纪城区别于传统购物中心“大盒子”建造，更注重消费者心理需求。在建筑形态空间及景观风情打造上，美全·世纪城主要强调人的体验感，而摈弃传统商业单一枯燥的购物模式。

　　第二、差异化业态组合，让商业走得更远。

　　美全·世纪城在业态组合上也将是例外的。可以设想，在这里，孩子们在儿童天地忘情的挖着白沙，爷爷奶奶惬意地坐在露天坝子里品茗聊天，而年轻丈夫则在个性服装店温情地陪着妻子购物。别具一格的业态组合，让人们感受体验式消费的同时，更加促进了商业的发展。

　　第三、创新商业理念，保证后期经营实现多方共赢。

　　美全·世纪城肩负起对消费者、合作商家以及投资者的责任，采取统一规划、统一招商、统一营销策划等经营模式，与消费者、商家及投资者成为共同体，实现多方共赢。在重庆，打造区别于传统消费模式的商业如今比比皆是，如：龙湖、晋愉、金科等，他们在商业地产的打造上，均是结合了城市特点和区域消费需求，将成为新型消费中心的同时，也为投资者带来了良好的市场前景。

　　开发商集中推铺机会多多

　　2014年7月开始，商铺市场供应井喷，各大开发商集中推售，在给投资者带来更多丰富选择同时，也极有可能鱼目混杂。对投资者来说，不要轻易相信回报率。正如业内人士而言，投资商铺应选择品牌好、地段好的商业。尤其是运营能力强的开发商，带来的将是稳定收益。

　　2014年7月开始重庆商铺热提前上演

　　西区，晋愉·重庆岁月8万元起，买晋愉V铺、晋愉U铺，投资1—10年，年收益最高12%。V铺总价16万元，托管1.5—3年。晋愉·江岸中心临街商铺40—200平方米，现售价每平方米2万元—4万元。南区，佳兆业广场推出30—100平方米临街旺铺，均价每平方米22000元。渝中区，龙湖·时代天街推出首付11万元的空中商铺，户型面积55—75平方米。北区，东原中心推出临街商铺，面积26—326平方米，均价每套120万元；3、4号楼挑高5.1米，面积60—84平方米，均价每平方米11000元。

　　下半年市场上的商铺推售还会加大，主要在于住宅市场的观望和前景不明朗，给商业地产提供了良好的发展机会，而这期间商铺将会受益最大。但不是所有的商铺都能投资，也不是所有地段的商铺都适合投资。

　　无论如何，在商业地产的差异化和体验化显现的情况下，投资者如果不能具备很好的投资眼光，那就一定要选择对商业地产运营有底气的开发商，毕竟他们的资金和运营能力有保障。

　　重庆是一个很适合街区商业的城市。而在当下，近郊商业热也在不断上演，投资者一定要在下半场抓住时机，选择到自己满足的商铺，从而获得良好收益。

　　邓茂莉