农户：如何出租土地最划算？

　　我国农村土地改革正向着纵深推进，全国农地流转面积已经超过总面积的四分之一，流转面积在50亩以上的种植大户有300多万户。土地流转进程不断加快，也催生了一些问题，强迫流转、低价流转时有出现。农业部部长韩长赋曾表示，土地流转的主体是农户，土地流转，前提是保护农民的利益和权益。

　　选择适合自己的流转方式

　　农地流转的形式多种多样，有互换、转包、转让、反租倒包、租赁等。农户选择哪种方式，要结合自己的实际情况，一般常见的是租赁和反包倒租。如果农户家中，青壮年已经进城务工，剩下老人，可以选择将土地流转出去，流转可通过村庄熟人或村干部介绍等。

　　有一些农户，想流转土地的原因不是不想种地，而是无法承受农产品价格变动引发的市场震荡，此时可以选择将土地流转给当地农业公司，然后通过应聘或合同规定等方式成为农业公司的员工。虽然还在自己的村庄或临近村庄种田，但农户拿的是“地租+工资”。当然这样的农户多是具有劳动力的青壮年。

　　还有一些农户，拥有相当的种植技术，但苦于没有资本进行大规模投资，或无力承担种植失败的风险，可以通过和农业公司联合，通过反租倒包的方式，先将土地出租，然后再承包几十亩到上百亩进行全程管理。农业公司负责提供生产资料，收货后再根据收成，按比例提成。通常这样的农户，以两夫妻为例年收入可达6-10万元。

　　选择利益最大化的流转期限

　　流转时间多长对农户最有益呢？“现在地价每年都在涨，以前一下租出去几十年，现在都后悔了。”广东省东莞市洪梅镇李志雄种有果树200亩，他介绍，东莞地价在2008年后进入了高速增长期，每年上涨幅度在200元甚至更多，现在已经达到了1800元/亩。在广州增城，地价上涨更快，增城祥惠香蕉专业合作社社员介绍，目前增城地价已经涨到了2800元/亩。地价上涨在广东、广西各地都普遍存在。“以前土地不值钱，土地流转也多在村庄内部亲戚或熟人之间进行，价格普遍三五百元一亩。现在想找地的人越来越多，还有大型农业公司和外来资本加入，开价较高，土地整体价格自然水涨船高。”广东云浮市新兴县禾泰农场工作人员曾润棠说。

　　价格每年在涨，让农民意识到手中土地的金贵，出租更短的年限是很多农户的想法。“以前都是20年甚至30年，但现在想要租到10年左右的土地都很少，农民都只愿意出租5-10年，甚至缩短到3-5年。”李志雄表示，时间缩短，增加了土地升值给农户带来的收益，却降低了农场主和种植大户的积极性。中信信托负责土地流转的李经理介绍，农业投资是长期项目，一般10年一个周期，土地前期的灌溉、基础建设平本期都要5年左右，如果农户租地时间太短，对农场主来说不划算，尤其是想租地种果树的。像柑桔，收益时间在15年左右，油茶，收益时间在50年以上。因此，有农场主担心，租期过短，万一在种植收获过程中农户因到期强行收回土地，生产必然受损。

　　在双方博弈中，逐渐产生了新的互相妥协办法，即农户将土地出租时间增加到20年，但每五年地租价格上浮5%-10%，按照10%的增幅算，到第15年，地租已是第一年的133%，增幅超过30%。

　　除了地租按年限上浮，增加土地流转分红也成为现实中的做法。通过和农场主协商，在效益稳定情况下，农户可以按照流转土地的多少适当增加分红。

　　合同要最大限度明确双方权责

　　过去，农地流转大都是农民个人之间的行为，双方约定多数是口头形式，且较为简单。随着土地流转的加快，土地流转不再局限于“乡土社会”，农民和农场主间进行土地转让，往往会签订书面协议。那么，农户在与农场主签订土地流转合同时需要注意些什么呢？

　　农村土地流转中，应防止农场主对土地掠夺性的使用，降低土地长期肥力。一些农场主为了在自己流转期限内，追求更高产量和更快回本，往往滥用化肥、农药，导致土地板结、肥沃度下降。还有一些为了方便管理，在土地里修建了工棚、平房以供工人生活起居，流转结束后土地复耕困难。为此，合同中需明确规定，不能将土地用于非农建设，不能种植对土壤有破坏力的作物等。

　　近日，中国农业银行还出台了新的贷款管理办法，明确凭借农村土地承包经营权也能获得银行抵押换贷款，而且最高可以贷到1000万元。农场主将流转到的土地经营权抵押给银行，亏本后无力偿还被迫“跑路“后，农户的承包权会因此蒙受损失，为了避免这些情况，在流转合同中，农户应明确农场主是否会抵押贷款。

　　《农财宝典》记者 赵飘飘

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