板块说：杭城东大门城东新城下一个价值爆发点在何处

　　对于很多杭州市民来说，或许没去过申花、西溪、留下等，甚至没听过闲林、转塘，但是一定去过城东新城，因为这里有亚洲最大交通枢纽——火车东站。近几年，城东新城是杭州市中心的热门区域，其最大特色莫过于以火车东站为中心的强大交通体系，无论是去武林门，还是钱江新城，都有便捷的交通路网。

　　从火车东站的建成启用，到德胜快速路通车、地铁4号线一期的开通，城东新城最为受益，吸引一批开发商在此掘金。目前板块内聚集了万科、保利、华润、滨江、广宇、德信、天阳等大鳄，但也使城东新城存量不断攀升。随着火车东站价值热效应的逐渐减退、板块存量的高企、供需关系的逆转，不禁要问：城东新城的未来之路将会如何，是否还有新一轮的价值爆发点？

　　在回答这个问题之前，不妨先全方位了解下这个板块。

　　区位：杭州东大门，“决战东部”战略的核心平台

　　城东新城西起秋涛路(石桥路)，东至沪杭高速公路，南起艮山西路，北至德胜快速路，是杭城的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。城东新城以东站枢纽为主轴，轴线以东为彭埠单元，轴线以西为天城单元。板块南接钱江新城，东连九堡及下沙，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。

　　随着城市的发展，城东新城的居住区域也越来越大。以德胜东路为界，北面石桥单元、笕桥单元和普福单元，南面的牛田单元（艮北），形成板块泛区域，彭埠及天城单元为城东新城的核心区域。

　　二、交通：快速路围合，高铁、地铁、公交多样便捷出行

　　城市道路：城东新城由德胜快速路、秋石高架、艮山西路、沪杭高速四条城市快速路围合而成，而且内部还有机场路、天城路等多条主干道。

　　火车东站：杭州东站亚洲最大交通枢纽，汇聚了高铁、普快、动车、地铁、出租车、公交等多种公共出行方式，各种交通都可以实现零距离换乘，这里每天有20万—30万的人流，更是带动周边的酒店、旅游等配套设施的建设。

　　地铁：杭州首条地铁横穿整个区域，在区域内，1号线设立了4个站点（火车东站、彭埠、七堡、九和路），另外地铁4号线首通段也已通车，在城东新城4号线同样有4个站点（新塘、新风、火车东站、彭埠，新塘站暂缓开通），其中火车东站站和彭埠站可以与1号线实现换乘。从城东新城到武林广场、城南、滨江、钱江新城等乘坐地铁出行都很方便，地铁已经成为出行主力方式。

　　三、重要规划：火车东站商业聚集效应

　　城东新城目前已经招商落地的主要有华润万家欢乐颂、城东西子国际、徐龙国际广场、富亿广场等29个商业项目，已建成开放的商业商务面积达50万平方米。其中东站西子国际目前已引入中影、新开元大酒店、永辉超市等项目，现已开工，计划2016年下半年竣工。华润万家欢乐颂，紧挨东站东广场，计划明年12月竣工，是杭州唯一一个与高铁枢纽相连的商业项目。港龙城市商业广场，体量跟华润万家欢乐颂差不多，地下商业面积2万平方米左右，计划引进欧尚超市，初步计划打造类似于“印象城”规模的商业综合体。

　　另外值得一提的是火车东站周边规划有8大综合体环绕，东站东广场以东，是规划中的长三角商务城综合体、明石双铁综合体、东都会广场综合体、彭埠双铁综合体、大东门时尚商街综合体等五大综合体，这一区域，也是未来城东新城最核心的商业商务区；东站以西则有东站交通枢纽综合体、吴越水岸商务城综合体、皋塘运河双铁生活综合体。

　　在艮北板块的北部，规划103万平方米的地铁上盖综合体——七堡车辆段综合体，是目前国内最大的地铁上盖综合体之一。涵盖地铁控制中心等地铁功能建筑，以及住宅、酒店、写字楼等，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。

　　城东新城板块规模并不算大，在区域内有如此之多的商业项目，待建成后未来的配套绝对是非同一般。加之火车东站交通枢纽带来人流、车流、物流的汇聚，城东新城将成为集交通出行、居住、购物娱乐、商务等多功能于一体的繁荣商圈。

　　四、土地：一方热土，众多开发商抢滩

　　从2007年城市规划提出城东新城的概念，到“决战东部”的战略布局及火车东站的建设落成，城东新城利好不断。2009年12月，城东新城出让首块宅地，滨江房产以12684元/平方米拿下，开发为现在的曙光之城。大鳄滨江房产入驻，城东新城成一方热土，让众多知名开发商纷纷抢滩布局于此，在接下来几年城东新城迎来出让高峰。

　　2011年全年共成交12宗土地，不过由于楼市遇冷，这一年中拿地的项目截至目前仍未面市。2012年，随着楼市的逐渐回暖，城东新城多个楼盘接连热销，各大开发商又再次将目光投向这片热土，2012年总计出让地块7宗，总出让金额达21.8亿元；2013年出让地块11宗。

　　2013年杭州土地市场可谓是高潮年，整个市场从金额、成交数量、拿地溢价率等方面都屡创新高，这同样反映到城东新城板块内。2013年出让地块11宗，成交体量95.2万平方米，位于主城区各板块成交前三，金额达78.5亿元。2013年5月淮矿地产以14711元/平方米创城东新城宅地价格新高，其溢价率高达49%。

　　2014年调控政策频出，土地市场转冷，据统计城东新城2014年出让宅地4宗，但其出让总建筑面积及出让宗数均占据各板块前列。

　　2月12日城东新城出让今年首宗地块（彭埠单元R21-08地块），经过1轮竞价被滨江房产以总价128222万元成交，楼面地价10110元/平方米。据2015年首期《读地手册》，城东新城今年还将出让5宗地块，分别包含天城单元公建用地2块、彭埠单元2块公建用地及1块住宅用地。

　　五、存量：库存攀升，去化压力山大

　　城东新城（含核心区和外围区普福牛田等，下同）目前在售楼盘20余个，板块范围相对较小，在售楼盘数量并不庞大，但其库存量却高企，是主城区库存最高的板块。据透明售房网统计，截至4月28日，城东新城的库存量共计7468套，可售面积达656184.09平方米。其核心区在售楼盘不多，库存量在1400套左右，其外围区牛田普福两个单元，楼盘众多供应量大。除了现有的库存供应量，城东新城还有一些已经出让但未开盘甚至还未开发的地块。这是板块内的主要潜在供应量，另外加上后续不断的土地出让，潜在供应量还将不断上升。

　　城东新城核心区和外围区的商品住宅潜在供应量分别为96万平方米和115万平方米，分别占泛城东新城板块商品住宅潜在供应量的45%和55%。据相关统计分析，城东新城要消化目前的存量预计需要6年的时间，这相比主城区2—2.9年的去化时间，多出两到三倍，去化压力较大。

　　目前板块内存量最大的两个项目是黄金时代和宋都·淘天地，这两个盘均为2014年底首开的商业项目，存量均超950套；其次是滨江·金色黎明，库存有676套。库存在400套以上的楼盘有7个，占在售楼盘32%左右。

　　六、“农药厂地块”阴影下的环境欠缺

　　在石桥路和新风路交叉口有一块地，其气味刺鼻曾一直困扰着周边的居民，这就是农药厂旧址。这家农药厂曾是杭州最大的化工企业之一，其粗放的发展模式对土地造成了一定污染，即使搬迁后污染仍旧存在。为治理污染，“农药厂”更是穿上防护罩达半年之久。

　　农药厂的治理让城东新城的环境欠缺显得更为凸出，除了农药厂，这边相比绿意满满的城西，绿化明显不足；板块内建筑工程繁多，交通道上来往的工程车引起的粉尘、噪音，核心区高速路、高架的噪音等更是为环境减分。

　　【总结】

　　从火车东站规划开始，城东新城便借助东站的热效应在不断挖掘板块价值潜力。经过2011—2013年的概念炒作，火车东站的利好效应已被透支，从库存量可窥一二。目前板块内库存高企，项目集中，配套无太大的差异化，且产品多以刚需为主，板块内竞争非常激烈。在配套方面，除了交通体系的成熟，周边商业成熟还需时日。从长远看，有强大交通体系做后盾带动区域内的人流及商业，城东新城前景仍相当可观，待规划中的八大城市综合体及外围区的商综建成，商业的崛起将为城东新城带来新一轮的价值爆发点，但其建设时间可能会比较长。

　　本刊记者 滕文娜