融创·河滨之城：蒋村新盘融创·河滨之城总价170万元/套起 夹缝中生存

　　评分：80

　　地段概述

　　融创·河滨之城是融创进入杭州后首个以“融创”冠名的项目，位于西湖区蒋村绕城高速以东，余杭塘路以北，南临余杭塘河，拥有优美的沿河景观。项目距黄龙商圈、武林广场10多公里，周边有万科·西庐、万科·西溪蝶园、绿城·西溪诚园等楼盘。

　　周边道路：项目北面是今年1月开通的双向六车道的余杭塘路二期，沿线与花蒋路、古墩路、丰潭路、登云路、学院路、教工路、莫干山路等相交。项目经余杭塘路通往三墩镇、城西银泰城均10分钟左右的车程。目前周边交通还在不断建设中，其中文一路地下通道预计2017年建成通车，紫之隧道将于2015年底通车，加上已通车的花蒋路、紫金港隧道，未来从河滨之城去往城东、城北、之江等地都十分便利。

　　轨道交通方面，地铁5号线将在余杭塘路设立蒋村站（花蒋路和余杭塘路交叉口以西）和浙大紫金港站（余杭塘路和崇仁路交叉口），其中蒋村站距离项目较近，大概800米距离，可与1、2、4、6号线实现同站换乘。地铁5号线于2014年12月开始建设，计划2019年底试运营。

　　公共交通：目前距离项目最近的公交站为仅有199路的杨家埭站，距离项目500米左右。余杭塘河上有水上公交2号线，花蒋南站。

　　商圈配套：项目东侧1.5公里左右的商业综合体西溪银泰城已开工建设，预计2017年开业；南面直线距离2公里就是西溪国家湿地公园；西面是未来科技城，有阿里巴巴淘宝城、海创园、恒生科技园等商务园集群。此外，距离项目最近的较为成熟的商业区是蒋村居住区。目前项目2公里范围内还没有大型成熟的商业配套，更多的在建及规划中，板块内已有西溪华府、西溪蝶园、坤和·西溪里等项目交付入住，居民的生活配套更多依赖于项目自身的配套商业，形成一条小型商业街，另外还有南面的蒋村街道配套。

　　市政建设：项目东面规划有学军中学，规划54个班级，为寄宿制高中，预计2016年建成。学校还将配建448个对社会开放的停车位，同时配建非机动车车位1657个。

　　项目东区南面，西溪里北侧地块规划建设行知小学，计划2015年开工建设，2017年底竣工验收。从西溪湿地北门文二西路到余杭塘路，根据规划，未来这里将建成200万平方米的西溪湿地国际旅游综合体。综合体分两部分，北面是商贸科研综合片区；南面则是商业商务综合区，其中包含了一个公共服务中心。服务中心设有绿地和两个广场、一个文体中心，还会配有地下停车库。

　　学区配套：项目已签约求是教育集团，项目北面规划建设求是河滨小学（暂名），未来将由求是竞舟小学直接办学。项目南面规划建设行知小学，东侧规划的学军中学已开工，再往东面是浙江大学紫金港校区二期地块。另外项目规划幼儿园，但具体情况暂不知道。

　　社区配套：小区规划有7000平方米的商业街，主要位于东西区交界处的底部商铺，设计为大面积玻璃窗。项目东区和西区均有大草坪和无边游泳池，项目欲引进精品店、超市、咖啡馆等商业形态，另外菲力伟健身中心已签约入驻，项目后期还将引入国际早教中心、颐养讲堂等配套。

　　点评：从项目区位来看，河滨之城是西湖区仅剩的稀缺地块，南临余杭塘河，拥有河滨之景，周边交通网正不断完善，未来南来北往出行都十分便利；项目又距离商业综合体西溪银泰城不远，待地铁、综合体、周边规划逐一落实，河滨之城的价值定当提升。但这一切都还需要时间来落实，目前周边的公共交通及生活配套的确还是短板。

　　提醒：项目西区西面临近绕城高速路，大约130米的距离。国家规定道路两侧住宅标准是窗外一米<70分贝，一般来说，距离双向四车道道路80—100米以上噪声自然衰减将小于70分贝。记者在绕城高速100米左右距离测量了来往车辆造成的音量，平均72分贝，但大型车经过或车辆鸣笛，音量将超80分贝。不过可以看到绕城线与项目之间有个30米左右的速政绿化隔离带，另外项目将采用LOW-E中空玻璃起到一定的隔音效果。项目西区西侧的楼幢基本是南北朝向，如果关上窗户基本没什么影响，但在视野方面还存在一定干扰。

　　评分：85

　　楼盘品质

　　据悉，融创·河滨之城是对标西溪诚园来打造的，主在打造一个更为亲民的高品质住宅。首先，从地段选择来看，项目距离西溪诚园、蝶园等热门楼盘不远；小区毗邻余杭塘游步道，可享受1100米的河滨景观；东面规划有地铁、学校、大型商业综合体及旅游集散中心等，区位价值潜力不错。

　　另外，从项目主团队来看，融创确实是一直在为首个独立项目不断加分。河滨之城项目初期正处于融绿两家联姻时，项目几乎聚合了绿城最核心产品的团队，在建筑设计、设计管理、物业管理等方面聘用的都是绿城高手。在园林景观方面聘用的是香港贝尔高林公司，它将杭州绿城桂花城的大草坪“搬”到了河滨之城。据悉，项目东西区均设计有2500平方米的大草坪，未来业主只要通过大堂路口就能看到这片绿地。另外项目的两个园区内也都设计有中央泳池，约1200平方米。加上余杭塘河沿河景致、7000平方米的商业街，未来小区业主们在景观及基本生活配套上是完全能满足的。

　　河滨之城分为东西两个区块，是融创和中节能两家分别取得的地块后期共同开发的。东区为精装修西区为毛坯，主力户型为89、118、139平方米。售楼处就精装和毛坯分别做了两套样板房进行展示。

　　89平方米的户型均为三室两厅一厨一卫，其最大特色是每个户型均带超大阳台，面宽达7米多，进深1.5米，业主们可以一体利用又可以设计成洗衣区、休憩区等独立活动区。精装89平方米户型入户玄关设计，玄关右手边为餐厅北向书房。样板房将书房设计为敞开式的，有大面积的落地窗，有着通风采光作用。但书房应相对是个封闭空间，且其面积较小，后期改为儿童房不大适合。客厅及主卧朝南连通大阳台，餐客厅相对隔离。

　　139平方米户型为四房两厅两卫一厨，两卧室同客厅三开间10余米面宽全部为阳台，这在目前市场是极为少见的。入户玄关设计，其北面为餐厅，连接北向小阳台和厨房。餐厨基本一体，餐厅7字形设计，且空间阔绰，能同时容下多人操作。主卧套房式设计，有衣帽间、独立卫生间，与客厅厨房东区相隔离，私密性好。不过主卧卫生间为暗卫，通风采光性差，易滋生细菌。河滨之城的户型图没有标尺，从图上的面积大小比对，四房中的书房比主卧的衣帽间稍大一点，相对较小，且通风采光条件也较差。整体而言139平方米户型的空间尺度及舒适感还是十分不错的。

　　值得注意的是，精装样板房的大落地窗并非是交付标准。据样板房展示提示，低窗交付时是有90厘米高的栏杆，139平方米的北次卧飘窗实际距地46厘米左右。毛坯89、118平方米样板房的主卧均有90厘米高的栏杆，后期可以改造。

　　评分：85

　　售后服务

　　物业：小区后期的物业为绿城物业服务集团有限公司，具有国家一级资质，连续4年全国客户满意度第一的物业公司。绿城物业在业内一直都有着较好的口碑，杭州业主们对绿城物业的服务都有着较高的评价，但相对的，绿城物业价格更贵。

　　物业费（含耗费）：东区精装：物业3.5元/平方米/月+能耗0.7元/平方米/月

　　西区毛坯：物业3元/平方米/月+能耗0.7元/平方米/月

　　价格分析

　　河滨之城周边楼盘比较密集，商业项目林立，有西溪成品、西溪谷、郡原·公元里、西溪首座等，住宅项目有已交付入住的坤和·西溪里、富越·香溪、万科·西溪蝶园、绿城·西溪诚园，新盘方面只有万科·西庐和西溪诚园未交付的组团。

　　河滨之城的售价处于西溪诚园及万科·西庐之间，但是拿地价河滨之城却是最高的。另外，河滨之城在建筑用材、装修标准等方面成本相比万科·西庐更高。万科·西庐为全装修项目，小户型精装标准为2500元/平方米，大户型是4000元/平方米；河滨之城小户型精装标准是4000元/平方米，大户型4500元/平方米。

　　就河滨之城项目，记者随机采访了几位购房者。其中一位王先生告诉记者，自己是蒋村老居民，想在这个片区内买套改善性住房，觉得河滨之城的位置不错，临河环境好，超大阳台设计，视野采光好，舒适度较高。项目相比绿城·西溪诚园便宜，但同旁边的万科·西庐相比，价格偏贵。

　　点评

　　板块区域内住宅存量主要集中于绿城·西溪诚园、万科·西庐及河滨之城。论改善高端，河滨之城不及西溪诚园；论刚需性价比，河滨之城略逊于万科·西庐。目前河滨之城同此两盘相比有点夹缝中生存的意味。不过据悉万科·西庐今年将清盘，待西庐售尽，周边商业逐步落定，50万平方米体量的河滨之城将成板块内“霸主”。

　　基础参数

　　产权：70年

　　板块：蒋村

　　建筑面积：500000平方米

　　占地面积：140000平方米

　　容积率：2.4

　　绿化率：30%

　　得房率：西区：得房率80.5%—82.2%，公租房73.1%东区：得房率72.7%—83%。

　　建筑外立面：干挂石材

　　层数：17-18层

　　总户数：3485

　　车位配比：1：1

　　装修标准：小户型4000元/平方米，大户型4500元/平方米

　　集团公司：融创中国控股有限公司、中国节能环保集团公司

　　开发商：杭州盈资投资有限公司、中节能绿建（杭州）科技发展有限公司

　　物业公司：绿城物业

　　物业费、能耗费：

　　东区精装：物业3.5元/平方米/月+能耗0.7元/平方米/月

　　西区毛坯：物业3元/平方米/月+能耗0.7元/平方米/月

　　交付时间：2016年12月

　　参考均价：20000元/平方米（毛坯）；30000元/平方米（精装大户型）

　　最新消息：在售东区精装89平方米总价230万—250万元。139平方米四房总价约450万左右。毛坯89平方米总价170万起，在售主力89平方米180万元。