板块说：以城西银泰为辐射的申花板块，下一个辐射点在哪里

　　申花板块南至余杭塘河，北至广业街，东至莫干山路，西至紫金港路。它被越来越多人了解应该是浙大紫金港校区，而被熟知大概是该板块自从进驻了城西银泰城以后。原本的村镇现在早已成为居住的密集区，申花的变化有目共睹。

　　一、房源：主要分布于申花北和蓝孔雀综合体

　　申花板块内潜在供应量区域分布比较集中，主要分布在申花北和蓝孔雀综合体，分别为57万平方米和41万平方米，占到申花板块潜在供应量的6成。

　　未来申花板块潜在供应量近8成来自在售住宅楼盘，且集中在个别楼盘。融信·蓝孔雀、阳光郡、中旅·紫金名门、黄龙金茂悦、欣盛·东方福邸和景瑞·申花壹号院等6个楼盘潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的73%。

　　未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量仅占申花板块商品住宅潜在供应量约2成，且分布较为集中。蓝孔雀综合体和热电厂综合体分别为14万平方米和13万平方米，占到未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量约7成。

　　申花板块161万平方米的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万平方米的速度估算，申花板块潜在供应量消化需要约6年，与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合，供需关系属平均水平。

　　备注：

　　①此报告中申花板块(含申花北和紫金港)统计范围为北至振华路—广业街，东至莫干山路，南至余杭塘路，西至紫金港路—古墩路。

　　②涉宅用地包括住宅用地、商住用地。

　　③商住用地中的商业面积，含配建保障房地块中的保障房面积已扣除。其中，尚景国际商住地商业面积占比不详，因此统计中未扣除。

　　④潜在供应量小于1000平方米的楼盘未列入统计。

　　⑤潜在供应量统计中包含部分底商以及物业用房的面积。

　　二、存量：库存上升，潜在供应量消化约需6年

　　截至2015年4月底，杭州申花板块（含申花北和紫金港，下同）商品住宅潜在供应量约为161万平方米。

　　以100平方米的套均面积估算，杭州申花板块商品住宅潜在供应量约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算，约合1.3万套商品住宅。

　　申花板块161万平方米的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万平方米的速度估算，申花板块潜在供应量消化需要约6年。与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合，供需关系属平均水平。

　　随着2015年3月关于对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%的政策和营业税免征年限从五年之后调整为两年这两大政策，政府不折不扣地再次给2015年的房地产市场注入了一针强心剂，3月新房成交有明显的回暖趋势。而在新房的数量储备上，居住较密集的申花板块还是相对宽裕的。相较于余杭、江干和萧山片区，申花在新房成交量上位列第四。

　　三、土地出让：主要以商业地块为主

　　据杭州市国土资源局网站显示，拱墅区拟出让的8宗商业地块中，有两宗5月14日出让，分别是杭政储出[2015]10号申花单元GS05-B1/B2-09（原C2-09）地块和杭政储出[2015]11号庆隆单元C3-01地块，均为商业地块。

　　从地理位置上看，10号地块就是原万马药业地块，与蓝钻天成相对，算是临近申花板块的商业核心，据可靠消息称，这里即将引进大型超市和电影院；11号地块属于热电厂区域，紧邻中粮·大悦城。虽都为商业地块，但从两宗地块的体量和用途来看，还是各有侧重，10号地块由于体量较小，仅5.3万平方米，为商业商务用地，更适合打造写字楼或建企业总部；11号地块定位为商务金融(艺术传媒)用地，且有热电厂综合体的远期规划，可打造特色文化创意产业园。这两宗地块占这8宗商地的近1/4。

　　从中不难发现，拱墅区未来将有几个重要的商业集聚地，一个是以城西银泰为核心的申花板块，之后将有更多商业配套做支撑，且配套重点慢慢向东面莫干山路一侧扩张，申花板块也渐渐进入商业“开花”期。

　　目前蓝孔雀组团唯有商业C2-03地块还未出售，其他住宅及商业地块都已在建或在售。综合2013年复地以10.65亿元总价竞得的蓝孔雀两幅商地，位于莫干山路与留祥路十字地带的C2-03地块，在交通和人流上触及面会更广，若出售可能会高于C2-01/02这两块商业地块，目前复地对这块地兴趣较大，计划将其打造成复地商业街。

　　四、交付房情况：7成以上为2016年以后交付

　　目前申花板块共21个在建在售项目，其中莱德·绅华府、中顺·上尚庭、欣盛·东方福邸、赛丽绿城·慧园和阳光郡这5个项目为现房在售，其他项目均为期房预售，交付时间都在2016年或2017年。

　　五、二手房情况：环比为下降趋势

　　目前申花二手房市场除了莱德·绅华府、天阳·尚景国际、黄龙金茂悦和中顺·上尚庭这四个项目环比有所上升以外，其他项目在当前市场下均有所下降。莱德·绅华府、天阳·尚景国际、赛丽绿城·慧园和阳光郡与去年同比价格有所提升。从成交量来看，黄龙金茂悦与中旅·紫金名门相对来说成交量较高，但同比还是不高。

　　于市场行情看，政府虽出台相关首付款比例下调政策，但对于现在的购房者来说在买房上已不比从前。

　　六、利好：绕城快速路、大型商业综合体和城西公园将为板块突出优势

　　道路：

　　“三横”石祥路、申花路、萍水路与“三纵”古墩路、丰潭路、莫干山路为板块内主要主干道，地铁2号线、5号线、10号线均在板块周边穿过（规划）。

　　随着板块南面余杭塘路贯通和西侧紫金港路隧道的建成通车，申花板块的的交通将有所改善，下一步若余杭塘路继续往东与香积寺路接上，会较大程度减轻上塘路、湖墅路、莫干山路等路段的交通状况，通行会变得更顺畅。

　　板块北侧的石祥路高架目前已开工建设，从储鑫路到丰潭路西，这样石祥路将会成为真正的快速路，上绕城更便利。

　　商业：

　　板块内大型商业配套较多，城西银泰城、蓝孔雀综合体（在建中）、五里塘河综合体（在建中）、热电厂综合体（规划）、民生药厂综合体（规划）、月星家居等。

　　自从有了城西银泰城，申花商业一下子超过了老城西；以后东南还有大悦城，附近待开发的楼盘数量不少，可享受大悦城的商业资源；北面三墩五里塘河综合体和蓝孔雀综合体，石祥西路北面几个楼盘都在这两个综合体附近，这样整个申花都可以就近享受到商业。

　　教育：

　　板块内有浙江大学紫金港校区、保俶塔实验学校、文一街小学、和睦小学、闻裕顺幼儿园、方家塘幼儿园、上海师范大学附属九年制学校（规划）等，教育资源丰富，且有良好的人文环境，对该板块孩子的教育和文化氛围的熏陶都起到潜移默化的作用。

　　市政：

　　700亩城西生态公园，面积与城北体育公园基本相当，政府能在相对密集的申花板块规划这样大面积的生态公园，对于住在此区域的人群来说是一个非常稀缺的资源，将大大提升申花板块在整个杭城的居住水平。

　　【总结】

　　申花板块不管是从地理位置、商业配套、学区优势、市政配套还是交通配套上，都是在原有基础上逐步完善并朝着更适合居住的目标前进发展。随着蓝孔雀综合体和热电厂综合体的规划建设，未来申花板块将分散部分市中心的商业压力，渐渐进入申花商业“开花”期，而在居住人口上也将逐渐进入“饱满”期。

　　本刊记者 高忠萍