古墩路上的首开·国风美域销售火热，是否地铁盘就是销售保证？

　　评分：80

　　地段概述

　　首开·国风美域位于紫荆花路与振华路交叉口，占据城西、申花、三墩金三角黄金位置，紧邻绕城高速与古墩路，距离新时代家居生活广场步行仅需9分钟，周边公交车站、规划2号地铁站，出行更便捷且周边名校环伺，文化底蕴浓厚。

　　商圈：距第一大商圈城西银泰城约8分钟车程；距万达广场9分钟车程；与项目一路之隔的华润五彩城仅需步行5分钟。

　　学区：项目所在的振华路有三墩镇中心小学、三墩中学、杭州师范大学附属中学等学校资源。虽目前未定学区，但基本暂定三墩小学和中学。

　　医疗：距离浙江医院分院6分钟车程、中西医结合医院4分钟车程。新建的浙江医院分院已经结顶，未来板块内的卫生健康条件将更便利。

　　公建：距离项目5分钟路程的五里塘河商业综合体预计2016年11月30日交付。

　　市政：60米市政绿化带隔开项目与留祥路绕城高架。

　　公交：由市民中心出发的快速公交B2线，古墩路秀里街口站位于项目东侧约200米。公交站有900、303、37、860路等。

　　地铁：项目距地铁2号线三墩站约200米（预计2017年通车）。

　　点评：项目位于金三角黄金位置，又紧靠地铁，是实打实的地铁盘。据记者了解，三墩片区有较多回迁安置户，想要在差不多区域选择一个品质更好、出行更便利，又是西湖区的楼盘，就会选择国风美域，而一些较避讳临近高架的购房者，得知项目仅与高架相隔60米之后，尽管高架的高度仅约10米，还是成为了他们犹豫的因素。针对敏感的高架问题，政府承诺高架上后期会做降噪隔音屏，小区窗户也采用隔音、环保的LOW-E中空玻璃，市政绿化带的树木高度也会基本与高架高度齐平，这些措施都会对噪音、粉尘有所缓解，但对南面视野，高大树木种植导致的低层采光变差、夏季蚊虫现象，依然存在一定影响。

　　道路方面，项目周边道路仅为两车道，相对较窄，振华路上学校较多，且有楼盘正在建设，工程车、公交车、私家车、学生上下学高峰人流会对两车道的振华路形成较大压力；紧邻的古墩路在上下班高峰时间已经存在较严重的交通拥堵现象，若国风美域一入住，势必会对该区域路段形成更大的交通压力。

　　学区方面，项目周边虽然学校较多，但住户能否百分百就近入学，还需等交付后教育局的统一规划。

　　评分：80

　　楼盘品质

　　项目涵盖6幢观景高层和1幢主题商业，L形的建筑排布做到了“无楼距”，实现了整个小区户户通透，处处皆景。新古典主义的建筑风格，让建筑更显档次；1—3号楼架空层层高6.9米，4—6号楼架空层层高4.5米，高挑的架空层高，采光更充裕，统一的精装架空层泛会所，内设健身等活动设施，让业主活动更便捷，只是2梯2户，2.9米的层高设定、1：0.9的车位配比，及15万元一个的停车位（相较首次开盘的4号楼13万元一个的车位已有上涨），在相对楼盘上不占优势。

　　在景观上，将园区内景观与市政景观形成统一整体，营造270°的景观视野，是为了让相对较小的园区看上去整体景观更多。园区内设儿童活动场、漫步道等基础景观设施，只是在1号楼位置还是有较多地上停车位，整个园区只能做到半人车分流，这对园区体验带来一些影响。

　　在户型上，国风美域基本以88平方米三房两厅两卫的主力户型为主，也有88平方米的三房两厅一卫、115平方米的三房两厅两卫和135平方米的四房两厅两卫的户型。目前在售4号楼88平方米三房两厅一卫和三房两厅两卫，公摊面积大约在20平方米，得房率80%，现在房源已经不多，去化率接近90%，4月下旬加推的5号楼，也为88平方米户型，此户型整体方正，两房朝南，1.8米宽错层阳台的设计相对舒适；35厘米高的卧室飘窗设计，使空间显得更大，只是中间套4.6米的长过道占去较多空间，且只配备一个卫生间，还设置在套间最里面，动静不分离，外在使用上也较为不便；2.7米宽的书房想要改成客卧稍有难度；卫生间北面采用通风井采光，采光效果一般；入户玄关处未预留鞋柜空间，后期使用存在较多不便。

　　针对样板房与实体交付的区别：国风美域交付时是毛坯交付标准，为了展示效果做成精装修；两套样板房的阳台和露台结构均是改造后效果，交付后需业主自行改造。整体来说，国风美域在户型上与同期楼盘比还是具有一定优势的。

　　评分：85

　　售后服务

　　小区物业为杭州绿城物业有限公司。这是一家中国物业满意度第一名且被杭州人民较认可、较熟悉的物业公司。首开虽然拥有自己的物业公司，但是初来杭城的首开地产为了更迎合杭州人民的生活习惯，却选择了绿城物业成为其合作物业，在2.8元/平方米·月的物业费上，开发商还会承担部分费用，以减轻业主压力，在物业上足以看出首开的诚意。

　　在社区服务上，首开联袂腾讯移动互联技术，提倡智慧社区概念，小区内实现Wi-Fi全覆盖，可以在小区里看电影收发邮件；智能停车定位，可以用微信快速查询小区剩余车位，节能又省时；手机电梯召唤，省去等电梯的时间；手机端口门禁设置，方便又安全；一站式网上服务体系，业主拥有属于自己的微信客户端，可享受社区的一切便利。这些人性化的设置，会给业主带来更多的便捷。

　　价格分析

　　本期楼盘总价在150万—240万元，参考均价17000—18000元/平方米。

　　成本测算：2013年拿地，拿地价为15号地块9471元/平方米，16号地块10213元/平方米，扣除财务成本、建安成本和运营成本，还有利润空间。

　　周边新房比较：中旅·紫金名门均价16930元/平方米，汉嘉·申花郡均价17800元/平方米，融信蓝孔雀均价21000元/平方米，去掉品牌，价格也算适中。

　　周边二手房比较：天阳·美林湾89平方米户型，总价119万元，折合均价13300元/平方米；秀月家园125平方米户型，总价165万元，折合均价13200元/平方米；周边大多房源均价也在13500元/平方米以内。

　　综合以上三个角度看，在当前市场行情下，位于地铁口与高架边的首开·国风美域价格不高，也不见走低。综合整体品质、物业服务等，性价比尚可。依照现在销售情况，开发商讲未来只会越来越贵。

　　点评：品牌开发商、地铁盘、物业优、户型好，这是首开·国风美域的整体优势，但也有近高架、价格无优惠、学区较一般等稍欠不足的地方，如果考虑在三墩板块买房，想改善小区品质的购房者倒是可以去国风美域看看。

　　基础参数

　　建筑类型：高层

　　楼盘特色：地铁盘、智慧家

　　产权：70年

　　板块：申花

　　城区：西湖区

　　建筑面积：120000平方米

　　占地面积：30000平方米

　　容积率：2.5

　　绿化率：30%

　　得房率：80%

　　建筑风格：新古典主义

　　建筑外立面：架空层石材干挂，架空层以上真石漆

　　层数：1号楼32层；2、3号楼31层；4、5号楼30层；6号楼33层；1、2、3、5、6号楼底层29间2层商业；6号楼边上有独立3层710平方米风情商业

　　层高：2.9米

　　架空层层高：1—3号楼架空层层高6.9米；4—6号楼架空层层高4.5米

　　赠送面积：12—16平方米

　　楼间距：零楼间距

　　电梯：两梯四户

　　总户数：832

　　停车位：750个

　　车位配比：1：0.9

　　装修标准：毛坯

　　飘窗高度：35厘米

　　主力户型：88平方米A、B户型

　　开发商：北京首都地产

　　投资商：北京首都开发股份有限公司和美都控股股份有限公司

　　建筑设计单位：浙江东南建筑设计有限公司

　　景观设计单位：澳大利亚五贝国际设计有限公司

　　建筑施工单位：浙江省一建建设集团

　　物业：杭州绿城物业有限公司

　　物业费：2.8元/平方米月

　　交付时间：2016年12月31日

　　参考均价：17300元/平方米

　　最新消息：目前4号楼88平方米户型去化率90%左右，4月下旬加推5号楼88平方米大三房，参考售价为150万元，目前可享受存2万抵5万优惠，众筹活动每筹100元，最高减免30万元首付。

　　本刊记者 高忠萍