未来科技城的合景·瑜翠园，区域内唯一的纯住宅楼盘是否真能成为优势？

　　评分：75

　　地段概述

　　合景·瑜翠园是合景泰富入驻杭州的首个品牌项目，位于未来科技城CBD核心，项目东面为舒心路，连接城市主干道文一西路；南面为红卫北路；西面为规划支路；北面则是海曙路依靠仓前镇，是目前CBD区域内唯一的一个纯住宅项目。

　　商圈：项目周边有阿里巴巴三期商业、西溪科技岛(恒生科技园)、西溪新天地、奥克斯（2017年底交付）、银泰城(规划建设中)、25万平方米海港城(2015年底投入使用)，建成后将拥有主题ShoppingMall、商务型高星级酒店、星级电影院、KTV、高档餐饮等业态。

　　学区：项目未来的学区为杭州师范大学附属仓前实验幼儿园、实验小学、实验中学。

　　社区：项目距离3层三星级标准的农贸市场仅500米（2016年投入使用）；农贸市场边上的世纪联华超市今年年底交付；小区售楼处未来会改建成对内超市。

　　银行：中国邮政储蓄银行、工商银行、农业银行

　　医疗：余杭区第二人民医院、距离项目800米的浙大一院分院(在建中)

　　市政：距离14万平方米的中央公园仅700米之遥，目前一期已投入使用，全部将于2019年建完；距离项目1500米有和睦湿地和五常湿地，自然资源丰富。

　　公交：311路、467路、479路、785路

　　地铁：项目距离地铁5号线中央公园站约300米，预计2019年投入使用。

　　点评：项目位于未来科技城核心CBD，发展潜力较大，但目前周边多为在建开发用地，短时间内施工较多，周边配套还需逐步完善，后期建设可能会对小区产生噪音、粉尘等影响；项目北侧、西侧分别有2处、1处农居点，人口会相对复杂；项目西侧及南侧、东北侧有多家制造企业，可能会对环境有所影响；项目周边未来有轨道交通地下通行，可能会有噪音影响；项目东侧、西侧约200米分别有350—550kV高压线，可能会有辐射影响。

　　评分：80

　　楼盘品质

　　项目由3幢31层的高楼围合而成，1：1.7的楼间距，3号楼会稍有阻挡；建筑采用现代简约的设计风格，更显海派建筑的细腻与大气；立面底部采用局部石材饰面，造型上更显大气与挺拔；铝板幕墙与轻盈的玻璃面形成强烈的虚实对比，立面层次丰富，空间结构明确美观，且铝板相较于干挂石材更坚固，相较真石漆长年不褪色，其表面的氟碳涂层具有卓越的抗腐蚀性和耐候性，能抗酸雨、盐雾和各种空气污染物，耐冷热性能极好，能抵御强烈紫外线的照射，长期保持不褪色、不粉化，使用寿命长。全封闭阳台的设计，对于高层来说也更安全。

　　建筑以点式为主、局部板式的设计，让住户最大程度地满足采光、通风和享受住区中央的花园景致。两梯四户设计算是目前主流楼盘的普遍做法，得房率在78%左右，目前在售的1号楼去化率为80%，2号楼为60%，3号楼为30%左右，在未来科技城这个大区域内，作为唯一的纯住宅项目，还是具有一定竞争力的。

　　园区共设两个入口，分别在东面和北面，基本可实现人车分流。

　　景观上，美国EDSA景观事务所所设计的景观将三栋高层依附草坪微地形，形成丰富的起伏空间，设中央景观花园和主题儿童乐园，满足观赏和活动需求。园区内的景观构筑物均可挡风避雨，儿童活动设施也充分考虑其安全性，使景观设施更具实用性。

　　户型上，所有电梯井均放于建筑北面，卫生间、厨房废气可直接排外；所有户型配置双卫、双阳台，连厨房也配置功能阳台，可放洗衣机和拖把等，增加更多功能空间，标准的三房设计，89平方米的两房朝南，也更能满足刚需用户。只是所有户型的边套东、西两面开窗较小；89平方米的中间套北面为过道走廊，只能依靠南面一侧采光，厨房和次卫需要借助功能阳台直角采光，在采光上稍有遗憾，且厨房连接功能阳台的玻璃门仅为60厘米，相对较小，阳台为1米宽的长条形，也相对较窄；91平方米的客厅阳台仅为1米宽，较为紧凑；所有户型的卧室飘窗可开窗户，位于卧室一侧，且可开面积较小；入户均未预留鞋柜空间，且89平方米的入户大门与厨房门之间会有重叠，这两点在使用中较为不便。

　　装修配备上，以2000元/平方米的标准进行装修，厨房采用老板牌吸油烟机、燃气灶、消毒碗柜，弗兰卡厨盆及厨盆龙头；卫浴采用乐家坐厕、科勒面盆、高仪龙头和TOTO花洒。只是装修上不统一配备新风系统和中央空调，需要业主自行安装。在卫生间的配备上，主卧带有浴霸，次卧则需业主自行安装。

　　点评：对于一个相对面积较小的楼盘能聘用EDSA作为其景观设计方，园区的景观功能及美观程度应该会比较理想，只是因其地块的局限，很多活动设施需要与合景在未来科技城内的68号地块合景·天骏共享资源，这对于瑜翠园的业主来说相对不便。户型上，89平方米的户型做到三房朝南且带有两明卫，这是目前市场上比较稀缺的，但在细节上89和91平方米户型的卫生间需要直角采光，这点相对直接采光来说还是有较大不同。入户的大门完全敞开，超出厨房门洞设计和未预留鞋柜空间，这些都对后期在使用上存在较多的不便。

　　评分：75

　　售后服务

　　小区物业为宁骏物业，其为合景泰富地产下属机构，专门从事高档住宅、办公楼、别墅等管理的物业公司。相较于目前越来越多的智能化物管公司，宁骏物业算是一家较传统的物业公司，之前主要服务于广州的住宅项目，瑜翠园项目是宁骏物业进入杭城的第一个项目，具体的服务水平及能力还有待杭城人民的检验。

　　在物业费上，1.68元/平方米·月的物业费加上0.9元/平方米·月的能耗费，共2.58元/平方米·月，于目前的市场行情看，价格还算适中。

　　价格分析

　　本期楼盘总价在114万—135万元，折合均价12800元/平方米。

　　成本测算：2013年10月拿地，楼面价6969元/平方米，扣除财务成本、建安成本和运营成本，还是有较大的利润空间。

　　周边新房比较：建工·欧美金融城（西溪丽晶）均价12600元/平方米（毛坯）；富力·西溪悦居溪区均价16000元/平方米（精装），去掉品牌价格也算适中。

　　周边二手房比较：新城·西溪逸境88平方米户型总价128万元，折合均价14545元/平方米，周边大多数房源都靠近淘宝城周围，瑜翠园相对较远，普遍二手房价格高于瑜翠园。

　　综合以上三个角度看，在当前市场行情下，位于未来科技城中轴线上的瑜翠园，又紧靠地铁5号线中央公园站，投资潜力还是很大的。综合整体品质、物业等方面，依照现在的销售价格，未来还是有较大的升值空间。

　　点评

　　作为首入杭城钻研户型的品牌开发商，对于国家开发重视的未来科技城板块，靠近科技城中轴线且地铁边的纯住宅楼盘，虽然现在周边还有较多土地有待开发，周边配套设施也还不齐全，北面、西面还存在较多农居点，但如果考虑在未来科技城工作创业，看中板块发展潜力，又比较喜欢简单的小区氛围的购房者倒是可以关注一下这个楼盘。

　　基础参数

　　建筑类型：高层

　　楼盘特色：未来科技城CBD核心的刚需户型

　　产权：70年

　　板块：余杭仓前

　　城区：余杭经济开发区

　　建筑面积：65000平方米

　　占地面积：13435平方米

　　容积率：3.5

　　绿化率：30%

　　得房率：78%

　　建筑风格：现代简约

　　建筑外立面：铝板和中空玻璃

　　总户数：492

　　停车位：428

　　车位配比：1：0.87

　　装修标准：精装

　　层数：31

　　层高：2.9米

　　赠送面积：6—8.7平方米

　　楼间距：52.8米

　　电梯：两梯四户

　　电梯品牌：日立

　　主力户型：三居室89、91、105平方米

　　开发商：合景泰富地产控股有限公司（广州）

　　建筑设计：杭州建业建筑设计事务所

　　建筑施工：上海嘉实建设(集团)有限公司

　　景观设计：美国EDSA景观事务所

　　物业：宁骏物业

　　物业费：1.68元/平方米月＋能耗0.9元/平方米月=2.58元/平方米月

　　交付时间：2016年中毛坯交付，2016年底精装交付

　　参考均价：12800元/平方米

　　最新消息：3号楼一单元已加推，户型面积89—105平方米，享存2万抵6万优惠，价格12000元/平方米起。另外1、2号楼在售89、91、105平方米房源，其中89、91平方米为三房两厅两卫户型，均价13000—14000元/平方米。