滨康板块的万科·金辰之光 90平方米四房均价17500元/㎡ 性价比有多高？

　　评分：70

　　地段概述

　　地段是房地产永恒不变的概念，万科·金辰之光所在位置却着实有点尴尬，项目位于滨康路与西兴路交会处西南处约400米，正处于滨江区与萧山区的交会处，紧挨着滨江西兴板块，对于滨江区市民来说有点偏远；在行政区域划分上万科·金辰之光属于萧山，但萧山区市民更多地活跃在老城区内。项目南面紧邻浙赣铁路线，在附近施工的工人告诉记者，火车往来相对还是比较频繁的。由于距离过近，将来可能会对临近铁路的业主有所影响。

　　周边道路：主干道：滨康路、金城路、西兴路、滨安路、风情大道，地铁1号线滨康站(西南1000米)、西兴站(南1000米)。目前，西兴路与彩虹大道还不能实现通行，项目正在施工当中，预计今年年底通行。

　　商圈：项目周边的商业配套略显不足，其主要依托的滨康综合体项目，以及兴耀·鑫都汇2万平方米的商业配套，交付时间却都没有公布。通过项目周边江陵路、风情大道、西兴路、滨康路等城市主干道出发，20分钟左右的车程可到达滨江区政府、奥体中心，30分钟可抵达钱江新城等地。

　　学区：万科·金辰之光作为周边项目唯一的学区房，万科与萧山区政府相关单位、上城区教育局签订合作框架协议。由杭州市崇文实验学校自主办学，在钱江南岸合作筹建杭州市崇文实验学校分校区。崇文小学世纪城分校规划规模为36个班，6个年级，约1500名师生，预计2017年年底竣工，2018年9月开始首次招生。据项目相关负责人表示，凡是万科·金辰之光业主的孩子皆可直接入学。不过差强人意的是学校距离社区还是有些远的。

　　市政：项目东侧规划有约2万平方米的滨河市政景观公园，4月初完成的竞标，但何时施工目前还不清楚。

　　医院：目前，距离项目最近的只有一家同乐老年病医院，医院的规模也不算很大。

　　地铁：由市区乘坐地铁1号线到达滨康站约30分钟，沿滨康路步行约10分钟抵达万科·金辰之光，而滨康路将是地铁1号线与地铁5号线的换乘站，而地铁5号线将于今年年底开始动工。

　　公交：目前项目附近有两个较近的公交站点，一个是位于西兴路的“西兴路滨康路口”站，另一个是位于滨康路的“滨康路东”站，距离均在1000米以内，稍远的站点有位于滨安路的“西兴”站，位于滨康路的“滨康路阡陌路口”站，以及在地铁口边上的“滨康路”站。

　　评分：70

　　楼盘品质

　　万科·金辰之光把“新杭州人”作为自己的主要目标客户群体，定位刚需、改需，所以其户型设计充分考虑到了两代居、三代居的生活习惯，相对而言比较人性化。一梯三户、一梯四户尽管提高了得房率，但一梯三户的设计，尤其是一梯四户可能会使得公摊面积略显压抑，如果赶上上下班人流高峰，乘坐电梯可能会有所不便。

　　万科·金辰之光的128平方米户型包括两个南向卧室和两个北向卧室，以及餐客联厅、两个卫生间。其中，餐客联厅拥有约6.6米开间，且赠送了长度约6.6米的飘窗；主卧为套房配置，面宽约3.9米，配带较为完备的卫浴设施，并预留独立的走入式衣柜空间，而三间次卧中，两间次卧面宽为3.6米，一间为3.2米。

　　大部分楼盘的90平方米户型，为了照顾到边套的大户型，都“委屈”在中间套里，或者说是电梯间的南面，无法做到南北通风。然而，万科·金辰之光90平方米户型做到了完全的南北通透全边套，这一点还是值得称赞的。

　　此外，90平方米四房两卫的户型还融入了“小豪宅”的设计理念。走入室内，首先是独立入户玄关，接着便是餐客大联厅，配置长度约5.5米的宽景飘窗，而一般只有在大户型中才出现的“套房式主卧”也被安放在这里。双排面走入式衣柜的设置，使得男主人和女主人都能拥有各自独立的衣柜空间。但美中不足的是，两个衣柜占用了过多的主卧空间，显得主卧空间略显狭小。此外，比传统“90方”多一个卫生间的配置，更多满足了家庭成员的生活需要。且所有主卧的飘窗都是朝南的，采光还是不错的。

　　评分：90

　　售后服务

　　万科的物业多年以来还是有口皆碑，值得业主信赖的。据了解，有很多的政府机关，包括建设部都是请万科做物业管理的。当然好的物业，费用肯定也不会低。

　　万科·金辰之光的物业费(含耗费)住宅：3.6元/㎡·月；商业(含耗费)6.2元/㎡·月；车位80元/个·月

　　万科·金辰之光共1882户业主，车位1∶1.1，加上周边道路较为宽阔，尽管不是人车分流，但是不会轻易造成拥堵。

　　价格分析：

　　本期房源总价140万—260万元，均价17500元/平方米

　　成本测算：8000元/平方米的楼面价，2013年12月拿地，扣除财务成本加建安成本、运营成本，基本上属于保本销售。

　　周边新房比较：中天·官河锦庭均价毛坯18000元/平方米；玲珑府21500元/平方米；兴耀·鑫都汇13000元/平方米；金地天逸23000元/平方米，与周边楼盘相比万科·金辰之光的性价比还是挺高的。

　　120平方米(精装)户型，总价180万元，折合均价14320元/平方米，周边大多数房源均价都在20000元/平方米以内。综合以上三个角度看，在当前市场行情下，精装、学区房万科·金辰之光还是值得关注的。

　　点评

　　万科·金辰之光位于滨康板块，距离地铁1号线滨康站约700米，交通比较便利，但周边的生活配套目前还未成熟，需要一段时间发展。从价格上来看，万科·金辰之光17500元/平方米的均价与周边的中天·官河锦庭与玲珑府相比，在价格上还是具有一定优势的。从户型上看，90平方米的户型，设计成四房两卫的格局，比较方正紧凑，两房朝南与边套的设计，在采光与通透上都能够有保证，但美中不足的是套房内的卫生间为暗卫。整体来看，户型还算是中规中矩的。

　　基础参数

　　物业类型：住宅

　　产权：70年

　　板块：滨康板块

　　建筑面积：259992.22平方米

　　占地面积：75419.6平方米(代征用地8029平方米)

　　容积率：2.8

　　绿化率：30%

　　层数：25—34层

　　总户数：1882

　　开发商：杭州锦康置业有限公司

　　交付时间：2018年3月31日

　　最新消息：4月25日加推5号楼，户型为89平方米中间套三房，90平方米边套四房，均价17000-18000元/平方米，同时开放90平方米四房样板房。另外79、89、128平方米户型在售，其中89平方米中间套三房、边套四房，精装修，整体均价17500元/平方米。

　　本刊记者 李纪才