不动产统一登记，房产税要来了吗？

　　文/郭玉坤

　　什么是不动产统一登记？

　　根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　在我国，不动产统一登记制度经历了从无到有、从试点到全面推广的演变过程。不动产登记最早可以追溯到20 世纪80 年代初，当时推出的住房制度改革试点需要进行不动产登记，但缺乏完善的法律法规和技术手段作为支撑，此后《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记法》（征求意见稿） 等陆续出台。相比行政法规性质的《不动产登记暂行条例》，《不动产登记法》属于法律，更权威也更完善，说明不动产统一登记已成为我国不可逆转的历史趋势。

　　需要注意的是，不动产统一登记的对象并不仅仅局限于我们熟知的住房或房地产。不动产，顾名思义就是不能移动或者移动后会影响其价值的有形财产。《不动产登记暂行条例》规定，有十类不动产需要办理登记：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。可见，不动产统一登记对象涵盖范围非常广泛，与社会经济发展息息相关。

　　不动产统一登记就是将上述不动产登记责任统一到一个部门。不动产统一登记改革最核心的就是实现“统一”，即将原来的“多头管理分散登记” 改革为“ 统一登记部门”。改革以前，我国不动产登记一直呈现地域、部门各自为政的状态，如城市房屋所有权登记归住建部，集体土地所有权、国有土地使用权和宅基地使用权登记归国土资源部，耕地和草地承包经营权登记归农业农村部，林地所有权和使用权登记归林业部等，导致登记错误、权属纠纷等问题突出。改革后，不动产登记实现了“ 四统一” 和“ 两建立”。“四统一”，即统一登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台；“两建立”，即建立不动产登记信息管理基础平台和依法公开查询系统，为全面、准确、及时掌握不动产物权情况提供了重要保障。

　　对于普通群众来说， 虽然自2016 年起我国开始颁发不动产权证，但登记机构实行的是“不变不换”原则，即旧的房产证不需要换成新的不动产权证，现阶段旧证和新证都具有法律效力，不动产统一登记制度改革在加强产权保护、降低交易成本的同时，并不会增加群众负担。

　　为什么要进行不动产统一登记？

　　市场经济的本质是产权经济，不动产登记制度是市场经济的基础制度之一。对于我国社会主义市场经济建设来说，全面实现不动产统一登记是一项重大的制度性突破，这意味着从房到地、从城到乡、从局部到整体、从分散到统一，我国真正构建起了覆盖所有国土空间、涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度，对社会经济发展具有重要且深远的积极意义。

　　一是有助于保护不动产权利人的合法权益。在成熟的市场经济中，不动产是企业和公众最普遍、价值最高的资产形式。只有建立了完整、清晰的不动产登记，明确了不动产的权属，才能定纷止争，不动产权利人的合法利益才能得到有效保护。不动产在登记后，不动产的权利人、权利性质、权利范围和权利限制等信息得以明确，可以有效减少虚假交易、侵权纠纷等不法行为的发生。落实《物权法》，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，是不动产统一登记制度的首要目标。

　　二是有助于改善国内投资环境。不动产登记制度改革之前，我国土地、房屋、草原、林地等不同类型的不动产都有各自独立的登记体系和登记标准，即使同一类不动产，各地登记相关规定也不尽相同，且地区、部门间是不联网的，无法实现信息共享，容易产生管理冗杂、不动产权利纠纷等问题。实施不动产统一登记制度，一方面，全国范围内的不动产信息实现了全面、准确、规范登记，社会公众可依法便捷查阅，提高了市场透明度，有助于维护不动产市场秩序，可以极大地提升国内外投资者对我国土地、房地产等各类不动产市场的信心；另一方面，对原先需要分散登记的不动产权利事务实施统一登记，可以极大地提升相关业务的办事效率，大幅降低社会交易成本，企业或个人办理不动产业务的便利性也会大大提升。

　　三是有助于打破城乡二元结构。不动产统一登记的对象不仅涵盖城市房地产，还包括了农村宅基地、耕地、林地、草地等自然资源，通过对乡村各类不动产资源进行确权登记，能够为农村土地流转、农村各类资源产权交易、“三块地”改革等提供更好的保障和服务，有助于提升农村不动产资源对社会资本的吸引力，激活农村资源要素，从而打破城乡二元结构，实现资本、人才向乡村转移。据测算，如果每年释放农村闲置宅基地存量面积的1%，每年闲置宅基地转换规模将超过万亿，这可以有效提升农民的财产性收入。

　　统一登记是为了收房产税吗？未必！

　　由于不动产涉及每个人的切身利益，目前社会公众对不动产统一登记高度关注，且焦点主要集中在房地产税是否开征、城市房地产市场会受到哪些影响等方面。

　　不动产统一登记不会直接引发房地产税开征。从两者关系来看，一方面，不动产统一登记是开征房地产税的必要条件。虽然在房地产分散登记的情况下也可以征收房地产税，但其征收成本过高，只有所有房地产都明确了权利人才有可能便捷、高效、顺利地征收房地产税。另一方面，不动产统一登记并不是开征房地产税的充分条件。也就是说，开征房地产税需要以房地产统一登记为前提，只有实现了统一登记，政府才可能准确地掌握不动产的实际所有权和利用状况，房地产税开征方案设计和实施会更加顺畅，但这并不预示着房地产税会马上开征。通过对我国房地产市场发展状况进行综合研判，可以发现，当前我国开征房地产税的前提条件尚不成熟。一方面，开征房地产税首先需要立法，而房地产税立法不是短期内能够完成的，可以大胆预计，至少在“十四五”期间，房地产税是难以全面征收的，甚至这期间能否顺利完成房地产税立法都存在不确定性；另一方面，近期各地房地产市场多呈疲软状态，房地产税在性质上属于地方税，如果赋予各地开征自主决策权，率先开征房地产税的动力可能不足。笔者认为，国家全面实施不动产统一登记制度的核心目的应该是通过产权登记，厘清家底，明确产权，为我国社会经济健康可持续发展创造良好的外部环境，而不是单纯为了增加税源。

　　我国房地产税改革试点始于2011 年，试点城市为上海和重庆。虽然房地产税试点在时间上早于不动产统一登记试点，但进展相对滞后。尽管短期内我国还不具备开征房地产税的基础和条件，但从长期来看，开征房地产税是我国社会经济发展的必然选择。一方面，随着我国城市化的粗放式扩张进入尾声，土地财政难以持续，客观上需要将房地产税作为地方财政收入的重要补充。从这个角度来看，开征房地产税是一个无奈的被动选择。未来，与不动产统一登记相伴随的，必然是中国税制改革和中国公共财政制度改革。同时，在名称上，房地产税改称不动产税可能更为科学合理。另一方面，长期以来，房地产持有成本极低的“怪相”极大地增加了我国房地产投资和投机需求，导致房地产尤其是住宅市场畸形发展。在我国，与其说是“炒房”，不如说是“囤房”，“炒房”起码是“有进有出”，但“囤房”往往是“只进不出”，导致住房供求长期严重失衡，这也是大中城市住房价格过高的主要原因之一。只有开征房地产税，才能从根本上优化房地产供需环境，实现房地产市场和中国经济的健康发展。

　　不动产统一登记有助于推动“房住不炒”加快实现，为房地产市场健康稳定发展提供保障。“房住不炒”连续被写进党的十九大和二十大报告，这说明“房住不炒”将作为我国长期坚持的房地产市场调控的基本定位。房地产调控的优化需要以精准、全面的房地产信息为基础，通过全面实施不动产统一登记，实现全国范围的房地产产权数据联动，有助于清楚掌握全国房地产市场实际状况，有助于房地产调控政策制定更加有效和精准。同时，全面实施不动产统一登记以及开征房地产税的预期，必然会影响人们对房地产市场尤其是城市房地产市场发展趋势的判断，进而有效抑制房地产投资投机需求。理性的投资者在房地产税开征之前，肯定会选择适当出售部分投机性房地产，这可以增加房地产的有效供给；从房地产需求来看，刚需和改善型需求将成为主体，投资或投机性需求会有较大幅度的下降，这有助于房地产市场实现健康可持续发展。可以预测，未来房地产需求将回归理性、正常和平稳状态，房地产行业长期以来的暴利现象将不复存在，部分房地产企业将向其他行业转型，这有利于中国经济实现更高质量发展。

　　从2014 年到2023 年，经过十年不懈努力，中国历史上终于首次全面实现了不动产统一登记，这是中国经济发展史上的一次重大标志性事件。不动产统一登记制度的实施，对于构建双循环新发展格局、推进高水平社会主义市场经济体制建设具有重要意义。