发生房屋买卖合同纠纷无需忍气吞声

　　近年来，随着中国经济的迅速发展，人们的生活水平不断提高，“房地产”这个名词，在大街小巷出现的频率越来越高，逐渐成为一个重要的消费热点。随之而来的各种房屋买卖合同纠纷也日益增多，消费者在购买房屋时会遇到哪些问题，又该如何去解决？本文中笔者通过一个真实案例进行分析，以增强购房者的风险防范意识，避免不必要的纠纷发生。

　　律师简介：

　　翟尧虹，北京市京师（青岛）律师事务所律师，法学学士，从事法律服务多年，具有较强的判断能力及逻辑分析能力，执业期间凭借丰富的法律实践经验和诉讼技巧，处理各类刑事、民事案件。擅长劳动争议、经济纠纷、婚姻家庭继承纠纷及刑事辩护等诉讼法律业务，曾协助多家企业建立、健全规章制度，防范法律风险，并代理企业参加诉讼，挽回大量经济损失。

　　典型案例：

　　王某与某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案

　　2010年5月28日，王某与某房地产有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定由王某购买房地产公司的A处房屋，房屋总价款人民币20万元，于2011年12月30日前交付房屋，逾期交房违约金为累计已付款的3%。合同签订后，王某如约一次性支付了房款，房地产公司也出具收款收据。但直至2013年12月房地产公司仍未交付房屋，王某虽多次催促，未果，后诉至法院，请求：1、解除合同；2、返还房款并支付违约金。庭审中，房地产公司辩称：根据法律规定合同解除权的除斥期间是一年，王某的解除权已消灭。合同没有解除，房地产公司没有义务返还购房款。王某主张的违约金，前提是合同要继续履行，因此不同意王某的诉讼请求，请求法院依法驳回王某的诉讼请求。该案经法院审理后，判决解除双方签订的《商品房预售合同》，房地产公司返还王某购房款并支付违约金。

　　律师解析：

　　1、王某是否可以解除合同？

　　双方签订的《商品房预售合同》第九条约定，如房地产开发公司未按期将该商品房交付，逾期超过90日后，王某有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。所以王某所享有的解除权的起止时间为2012年3月30日至2013年3月29日。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。王某购买的房屋至今未经行政主管部门综合验收备案，不具备交付条件，致使王某至今不能实现合同目的，因此，王某可以解除合同。

　　2、违约金是否过低？

　　《中华人民共和国合同法》第

　　一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…。

　　合同约定房地产公司逾期交房，应按已付款的3%向王某支付违约金，即200000*3%=2000元，这明显的低于解除合同给予其造成的损失。由于双方在合同中已约定违约金的计算方式，所以不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故笔者请求法院按中国人民银行同期存款利率为标准计算，此项请求得到法院的支持。

　　律师建议：

　　1、在购房过程中，如开发商有不诚信或者是欺诈行为，消费者可主张双倍返还购房款。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出

　　卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　《解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　2、房屋面积出现“缩水”、“涨水”情形时，如何处理？

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　文／翟尧虹 图／北京市京师（青岛）律师事务所 设计／刘雅菁