楼市·变脸

　　房产，永远是被关注的焦点之一。尤其是当房产成为投资品后，围绕房价的争论总是如火如荼的进行着。即使房价已形成孙悟空大闹天宫一般的态势，却在如同如来佛祖的五指山一样的限购政策下被瞬间压制。压制的背后又是怎样的存在？

　　一、投资者的困惑

　　刚性需求者的尴尬：前进还是后退？

　　在前期市场火爆局面的支撑下，1-10月，商品房销售额达91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年87281亿元销售水平。同时，销售面积达120338万平方米，同比增长26.8%，创造历年同期最高纪录。但从10月单月来看，房地产成交出现快速下滑。中原地产研究中心统计数据显示：截至10月30日，10月全国54个城市合计签约商品房住宅270164套，这也是近3个月来第一次跌下30万套，较9月相比跌幅达到了15%。同时，10月主要城市目前的推盘认购率已大幅下跌至64%，环比跌幅达14个百分点，几乎是今年4月以来的最低水平。

　　也就是说，“十一”前时间部分一二线热点城市房价上涨迅猛，买房似乎演变成了一场百米冲刺。只要跑得够快，你就是人生赢家。而“十一”后，当楼市正值“狂欢”时，楼市新政呼啸而来之际，刚需者们对待楼市的态度不再是“房价猛如虎，仍向虎山行”了。

　　1、加入“游戏”是早晚的事

　　今年一些热点城市的楼市令很多刚需“措手不及”，手头的那点房钱跟不上房价涨幅，很多人的心态从懵懂变成焦虑。对于父母远在外地，除了首付上的支持，一切决策都只能靠自己的购房者们来说，看着房价噌噌上涨，错过了一套又一套自己中意的房子，真是哭都来不及。房子买来是自己住的，目前在售楼盘价格并无太大松动迹象。还有很多楼盘延迟了开盘时间。楼市调控之后房价涨与跌，对生活的影响已经不大了。不管价格降与不降，该出手时就出手，不然时间久了，太牵扯精力了。毕竟，加入楼市“游戏”是早晚的事。

　　2、暂时搁置购房计划

　　对于没有赶上“房价高铁”这趟金融车部分购房者们来说。既然首付远远不够买房的条件，干脆暂时搁置了购房计划，选择租房。毕竟，购房的压力和租房的压力远不在一个起跑线上。为房价心情起伏还不如随遇而安的生活。毕竟，租房也是一种人生选择。当然，租房不等于不会继续关注调控之后的房价走势。

　　3、为换房而心烦意乱

　　在楼市中，有很多购房者是为了改善居住条件而进行换房。他们既扮演着买房人又扮演着卖房人的角色。各地限购限贷政策出台后，楼市压力双向传导让换房者们陷入“夹心层”状态。一方面希望自己要卖的房子价格维持稳定，另一方面又期待自己要买的房子价格松动。这种矛盾心理也让很多换房者停下了脚步。而在买卖的同时还存在着卖不掉旧房，就买不起新房的尴尬。最终只能是卖就卖，卖不了拉倒。

　　利益投资者的纠结：楼市新政之后的选择

　　调控之下，楼市交易量回调明显，降“虚火”效果显著。国家统计局本月18号最新数据显示，房价走势明显趋稳，70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。无论从哪个角度看，房价走势平稳都是好事，但对投资者而言，是否要继续和分楼市热吻的选择时刻已经到来。

　　1、在矛盾中观望

　　回顾前期房产气象，买房确实给投资者带来了实实在在的收益。可是在楼市新政后的市场前景还不甚明朗的情况下，部分投资者认为，房地产市场一旦成熟起来，政府的调控也会越来越规范。不动产登记联网、房地产税开征肯定也会对房价产生影响，此时购买不如观望。

　　2、咬牙进入楼市

　　楼市是公认的高回投资方式。为了抢占这一资源，很多投资者多采取预付订金的手段认购楼盘，生怕转身就丢了财富增长的机会。岂知计划赶不上变化，一纸限购令下，已交定金的楼盘却变成了烫手的山芋，现在变成“买也不是，不买也不是”。继续交易，房子的投资收益肯定要打折；终止交易，几万元定金就要打水漂。咬咬牙，最后还是迈进了楼市的大门。

　　3、片瓦不留出楼市

　　有观望者、有进入者，自然就有退出者。在一线楼市价格达到高潮的时刻，也有部分投资者选择这波房价飞涨中卖掉唯一的自住房，打算租房住，卖房的现金做其他投资。毕竟，几十年的租房费用才多少？其他投资的收益未必不丰厚。此种选择亦算是一种明智之举。

　　其实，我们完全可以从2005年至今的11次房地产调控政策中看到：无论从买房者的角度思考也好，投机者的需求方面看也罢。在未来的某个“拐点”，中国房地产市场必然也将盛极而衰，面临楼市泡沫破灭的风险。从这个逻辑出发，虽然短期内房地产市场由于调控原因，有所冷却，并保持相对安全的状态，但中长期看，从供给关系、价格水平等各方面衡量，房地产行业将面临较多的不确定性因素。对于刚性需求者来说，影响不会很大；对于投资者而言，房地产市场的短期风险可控，尤其是一线城市，仍然具备较强大的市场需求，但中长期资产安全性将出现一定程度的下降。

　　二、“930”时代的楼市

　　限购政策的出台，无疑标示着楼市进入相对稳定的时期。近日，国家统计局发布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，10月一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月回落2.9和1.1个百分点。一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。业内权威人士指出，整个市场的热度有所降温，相比前两个月涨幅收窄，收窄主要表现在热点城市出现降温，一线城市和少数二线城市，20多个调控的城市房价涨幅基本都开始收窄，甚至个别城市开始下跌。

　　北京房价作为楼市风向标，10月环比上涨0.6个百分点，根据最新公布的半月度数据，9月环比上涨4.9个百分点，10月上半月环比上涨1.2个百分点，10月下半月环比下降0.4个百分点，回落态势较为明显。可以说，“930”之前房子特别少，业主不诚心卖。

　　“930”之后业主在家等着，凡事可商量。同期，10月上海新建商品住宅成交87万平方米，环比9月下滑16%，同比则下降43%。在新增供应方面，10月上海新建商品住宅新增供应面积为30万平方米，较9月的72万平方米，下降了58%。从开盘数目看，10月上海及周边新建商品项目开盘或加推的共36个，而这一数据在9月为50个。可见，一进一退之间所发生的变化甚至可以用反转来形容。

　　房产中介：繁华后的落寞

　　房地产中介工作进入门槛并不高。近几年来，其传说中的高薪酬成为人们关注的焦点。

　　一份上海某商办项目的返佣明细显示，业务员卖出一套200万元以下的房子，返还佣金15.4万元，外加一部苹果手机；如果销售的房屋价值在200万元以上，佣金则提高至17万元，外加苹果手机一部。即便业绩不好的人也有一两万元。有的公司为了更高的业绩还会和员工对赌，为了提高收入，不少员工也会加入“赌局”。所谓对赌，一般是公司在给分行经理下发任务时，公司和分行经理各拿出一定数额的资金，完成任务分行经理拿走全部资金，否则公司拿走。为了激励员工的积极性，分行经理会效仿公司，和业务员对赌。业务员努力带来的成交会立即以佣金形式予以返还，如果参与对赌还会有额外收入；当然，如果成交不佳，还有可能亏钱。“赌局”全凭自愿，也延续了几年，但在最近一个月悄然停止。其根本原因是无新项目可“赌”。受楼市调控政策影响，由于平台基本无新的代理项目，员工只能专心蓄客，业务员们领取数千元的基本工资。现今，据上海多家中介机构的工作人员透露，进入10月，无论是新房还是二手房，成交都少了。很多新房项目都处于停滞状态、无房可卖，而且，二手房市场的成交也变得缓慢。部分“930”之前房产经纪市场的高潮所带来的丰厚回报随着“十一”的到来风云突变，使得部分房产中介在楼市调控背景下原本准备上市的打算瞬间转为了减负前行，开始减薪、降级、裁员。

　　房产开发商：辅助“技能”大削减

　　按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。正是在这种潜规则内，当年的《大富翁》游戏在现实中不停地反复上演。只要你有资金，就有抢占土地的资格，狼多肉少之下土地更是成了稀罕物中的稀罕物，最终在土地上的建筑物出售的那一刻，无论当初的帝王价格如何生猛，最后的盛宴是板上钉钉的事情。毕竟，羊毛出在羊身上。

　　而“930”以后，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。在11月15日，南京市国土局表示，为进一步加强房地产开发企业购地资金来源监管，防范房地产市场金融风险，根据国家、省、市要求，该局2016年11月15日发布了今年国有建设用地网挂第03号出让公告的补充公告，对住宅、商住用地竞买人的购地资金进行了相关规定。

　　该补充公告明确要求，参与本批次南京市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及有关证明材料。开发商“买地”只能用自有资金，这对于房地产开发这样的杠杆行业来说基本上是“致命”的，不仅限制了普通开发商的开发行为，甚至也堵住了银行放贷的出口。可见，今年以来制造了无数话题的“地王”房企，未来日子可能是最难过的。尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企，遭遇新政调整期，或将面临生与死的抉择。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。

　　三、敢问路在何方

　　对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。从“彻夜排队抢房”到纷纷退购房定金，从“过户号一票难求”到个别楼盘交易量“一夜归零”……在出台新政城市的多个楼盘中我们可以看到，虽然调控后新建商品房普遍遭遇看房人数锐减、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分一手楼盘价格暂时还没出现明显的下滑。面对浓厚的观望情绪，部分在售项目准备用“买赠”和“**促销”等方式吸引购房者；一些未售项目干脆推迟了申请预售开盘时间。那么，调控重拳之下，楼市还将怎样变化？

　　中高端房产价格影响最大

　　房地产市场一直有种说法：高端房最保值、升值快。但这要看环境：在上涨周期里，这部分房子确实是涨价最快的，而在市场被调控的时候，最先跌的也是中高端房。本地户籍家庭不允许买第三套房，外地投资客不允许买房。只有改善型需求者有能力、有资格买中高端房，而这部分需求又是弹性最大的，情况不好就不换了。市场结构决定了中高端房的价格弹性最大。置换型人群的目标区间内、600万元到1000万元的住宅，未来10%的价格弹性空间是可期待的。但在期待的同时也说明购买力主要是改善的人群带动的，先卖房，再买房。这和之前的情况相比发生了明显变化，说明房屋购买力一层一层往下深挖得也快到底了。未来房价提升，只能通过改善型人群来实现。

　　二线城市房价或将崛起

　　随着二手房中介门店新增来客的数量明显变少，说明今年的成交主要就是置换改善人群在买，一线城市整体的购房需求已经到了一个临界点。而这个临界点却给了二线城市楼市的发展空间。毕竟，二线城市此前却没有这么严的限制。同时，二线城市、计划单列市有被一线城市挤出的人口，同时也有来自周边城乡的人口净流入，在就业、教育、医疗和产业经济上也具备相对优势。它们的房产市场“潜力”还会被再次挖掘因此，走北上广深的老路，直到像一线城市一样，把本地改善需求也挖掘殆尽。直至置换需求到顶、投资客离场，达到基本平衡。不同的也就是量价的涨幅不大而已，或是最终将房价之火烧到三线城市去。

　　地方政策成楼市价格重因

　　促进房地产市场平稳健康发展是房市调控的最终目。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。但实际上，由于土地市场的垄断性导致买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路--房价除了上涨别无选择。一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者；既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。为了增加地方政府的收入，更是为了飞速提高土地出让金采取饥渴式销售出让土地。

　　另一层面，在政策上，虽然采取了中央监控，地方调控；局部调控，整体不动；抑制投机，保护消费；一城一策，分区调控；统一行动，集体出击；边调边看，逐步完善的选择限购+的政策组合的措施。但将各城市陆续出台的政策与本次楼市过热原因对比分析发现：在政策完善，尤其制度变革方面还有较大空间。比如：激励制度没有改变、调控机制不够健全、土地政策不够给力、金融清查没有开展、财税政策没有出台、限购政策作用夸大……

　　总而言之，本次调控在策略原则做到了协同精准，调控措施行政力度比较大，预计见效快且效果显著。但由于楼市发展的机制没有改变，实现楼市长期稳健发展仍面临考验。

　　总体看，房产限购政策短期内对房地产交易市场会有一定影响。无论楼市是否能由川剧变脸转换为换我旧时妆，鉴于房地产行业对于整个国民经济的重要支撑作用，在未来一段时间内，房地产市场仍具有较强的需求支撑，尤其在一线超大型城市。不过，不管未来房价走势如何，都不可否认此时正是买房的好时机，库存堆积，政策支持，无一不是有利于购房者。

　　文/本刊记者 薛牧人

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