机构播报——老总看市

　　领域机构

　　“重产品、控成本、精市场”方可迎战对手

　　俗话说“面粉贵了，面包也不便宜”，对于当前重庆楼市而言，这原理已不再受用。

　　据重庆领域机构数据显示，近几年重庆主城地价持续走高，涨幅极为迅速。然而，商品房的价格却上涨得有些乏力，甚至个别区域价格已不如往年，可谓房价上涨的速度赶不上地价上涨的速度。

　　以北部新区为例，2011年楼面价为每平方米2746元，而区域商品房均价为每平方米7426元。到2013年，楼板价涨到每平方米4310元，相对于2011年上涨每平方米1565元，涨幅57%。而商品房均价已上涨每平方米8645元，相对于2011年上涨每平方米1219元，涨幅16.41%。我们很明显看到，在地价上涨的情况下，加之建安成本、人工成本等成本的逐年增加，商品房的价格并未得到同比例的上涨。

　　此外，重庆各区域、各版块、各项目之间的竞争越演越烈。开发企业必须意识到，一个成功项目要赢得市场、满足企业利润需求，就必须在前期产品研发、开发成本控制、后期市场跟踪等多方面加强。

　　重视项目前期产品研发产品，是一个项目成功的前提。根据土地维度、市场维度、经济维度等多个维度综合考虑，打造最适宜的产品或产品组合，并结合企业自身战略出发点，在产品设计上研发出土地最适宜、市场最热销、附加值最大、竞争力最强且盈利最大的产品。此外，在产品研发中，还必须具备视野的前瞻性，基于现状，着眼未来，深入研究消费者的消费习性，为项目产品研发提供最有利的、最具价值的保障。

　　严控项目开发成本

　　严格控制成本便得利润，所谓成本控制，并非就是偷工减料，而是进行合理的控制。

　　它是把更多的成本用到更合适、更有价值的地方，从而规避一切浪费和灰色空间的现象出现。

　　在房地产开发过程中，涉及的开发成本费用较多，所以房企必须加强对各环节的监控力度，防止个别环节的成本漏洞。同时，在建筑用材、景观环境等成本上可适度控制。但，一旦项目进入销售阶段，就必须将真实信息向消费者告知。

　　精准市场跟踪调查

　　每个项目都会有它的竞争市场和竞争对手，然而对于竞争对手，我们必须加强精准监控力度，把控对手的每一个动作和行为。在竞争对手调查下，必须加强对其工程情况、施工进度、推广情况、蓄客情况、办卡情况、开盘节点、来电来访、销售量、销售价等各种情况的了解。因为，它们都将是当下各项目需要重点考虑和执行的因素。所以，项目之间必须争分夺秒，获知竞争对手的精准信息，方能制定本项目的营销策略。

　　文/张鑫

　　立业地产

　　2014年下半年房地产市场预测

　　行政调控放松信贷政策吃紧行政调控政策46个城市，37个松动放松或取消，政策松动对住宅市场会有一定的微刺激。重庆目前相对宽松。

　　信贷政策全国整体偏紧，只有个别城市降低二套房贷首付比例，利率上浮仍然执行中。

　　重庆首套利率普遍上浮10%，短期内下调的可能性不大。但房价大幅下调可缓解购房者对利率上浮的抗性。

　　外汇持续下滑，国内信贷流动性维持低位

　　美国、欧洲、日本经济逐渐复苏，特别是QE的两次缩减使得中国的外汇占款增幅持续大幅下滑，根据美联储预计的10月全面取消QE，预计下半年的外汇占款赠送会持续下滑或维持在低位，对国内流动性有一定影响。

　　根据货币供应量预估信贷新增信贷总额在9—9.5万亿元之间，今年上半年已完成5.7万亿元，同比增长14%。因此下半年信贷规模较上半年有较大落差，流动性较上半年和去年同期均会下滑。

　　住宅市场份渐缩小，性价比高的商铺受到追捧

　　住宅近几年整体供求相对稳定，上半年受整体市场影响成交量大幅下降，5月份重庆大幅降价后市场有一定回升，在以价换量取得一定市场效果后，为完成年终任务，预计下半年会有一波较大的降价，刺激观望中的购房者，住宅的成交量会得到保障。

　　成交结构上建面60—100平方米为市场主力，占比仍有扩大的趋势。受信贷政策的影响，小户型住宅产品市场份额逐渐缩小，可变户型市场接受度更高。住宅去投资化越来越明显，小户型住宅（40平方米以下）市场份额难以回升。

　　商铺市场从2013年开始供应过剩明显，虽然需求相对稳定，但成交均价领涨所有物业，投资回报普遍低于5%。投资前景已经低于大部分的金融投资产品，投资商铺已不再是投资者的首选，但目前市场上性价比较高，安全性较高的商铺产品仍然会受到追捧。

　　文/马惠勤

　　优地美地产

　　转型是找死，不转型是等死

　　因为所遇之人皆在谈两字：“转型”，不管是居安思危，还是居危思定，值此网络技术和商业模式变化万端的时刻，“转型”二字的确让人如履薄冰，甚至背心生寒。

　　一些中小地产开发商朋友最近见面必谈转型，大体情形可归纳为以下几种。

　　转型1：洗手不干，将过往所得，直接转入小贷，大面积开发土地得不了，行业要求更高，借手头的鸡下几个白白的蛋，乐得清闲；

　　转型2：转型农业，感觉未来前景宽广，民以食为天，而且如果政策吃得透，补助捞足，感觉未来也是一幅美丽画卷；

　　转型3：做点养生养老，感觉有商机，也可满足与人为善的普世情怀，但往往遇此开发商朋友，也不得不一声叹息，因为现在成功者可谓廖廖，前途未卜。

　　转型4：都在琢磨分析政府产业转型当是势在必行，因此，未来工业厂房之类的发展未来可期，于是八方寻找概念，四处张罗资源......

　　言而总之，当前的地产开发，已被不少朋友看空。

　　一是大势使然，“黄金时代”已过，躺着挣钱的日子一去不复，年岁渐长，不想折腾；二是即使身处“白银时代”，但行业集中度高，大企业横行，中小企业要生存和发展，那必须和大象跳舞，但没有曼纱的舞姿，那是极有被大象踩死的可能。

　　所以，权衡再三，闪，美其名曰“转型”。

　　对于营销策划代理公司而言，工作内容当然也得因需而动，最近被不少非传统地产的开发商约见，比如农业，比如养老业，比如工业。而且，跨区域的合作邀约也明显增加，市场结论初步可以说：竞争更激烈，发展更多元，专业更需要。

　　一个营销代理公司，当然没有理由去承接所有的业务，一是精力，二是专业所限，但变化更多的需求，也在考验着代理公司的判断，未来5年，未来10年，未来20年，策划代理服务的发展趋势究竟是什么？

　　最近好多50万平方米以上的项地产目要求做营销代理合作，而且品牌和区域也还好，但感觉合作决策起来困难。接吧，感觉市场激烈，要跑量真不容易；不接吧，企业市场份额受到影响。

　　最终回归到一句教科书上的老话：“要用创新的方法做传统业务。”但创新是什么？呵呵，求索者众。最近好多地产移动端服务明星产品热闹登场，我其实也有一个不错的产品即将来凑热闹，但成不成，也只是一个尝试，因为大家都在说对于传统代理行业而言，置业顾问将失业，传统代理公司将会消失，谁愿意消失呢？

　　那我们都来凑下“转型”的热闹吧，万变之时，街头巷议，心存惶惑，但，如有行动，未来或可精彩。“转型“之惑，不知道你遇到没有？如有，可来聊聊，说开了，想深了，或有答案。

　　文/沈光明

　　晟城地产

　　金九奇迹敬请见证！

　　受银行信贷政策的影响，全国房地产市场持续低迷。在供小于求的情况下，目前各大银行信贷规模的持续缩紧，浇灭了不少意向置业者的购房热情。

　　从8月各项目的放贷情况来看，银行的放款速度明显提高，在一定程度上也给开发商带来了希望。从8月的成交数据来看，成交量达160万平方米，虽略低于全年的平均水平，同比却高于去年同期。整体来看，楼市仍保持稳健态势。8月表现最为突出的当属土地市场，走过7月的低迷，8月的土地市场一甩阴霾成交凶猛，总成交金额直冲78亿元，同比去年大幅上涨58%。其中融创携手葛洲坝圈地“悦来”最受瞩目，加上其他品牌房企的争相入驻，成为明日的置业新星，“悦来”指日可待。

　　随着传统“金九银十”的到来，9月的楼市供应将持续加码，全民营销大战已经拉开序幕，谁将夺得楼市先机，敬请见证金九奇迹！

　　文/许小科

　　记者/程怡博 编辑/王维