畸形房价背后看得见与看不见的“手”

　　从离婚买房者挤爆民政局，到*ST宁通B拟卖学区房保壳，再到北京300套房源1分钟秒速清盘，中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”。而成就这段“神话”的主要因素，则是在经济疲软下，资金出口不断收窄，热钱集中流入楼市，杠杆高企……

　　业内人士表示，当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。“买房一年胜过奋斗十年”、“上市公司靠卖两套学区房保壳”，这种极端情况如果持续出现，将会导致经济结构无法转型，同时酝酿越来越可怕的金融风险，降杠杆、去泡沫势在必行。

　　财富示范效应凸显

　　资金潮叠加资产荒，以及部分购房者在这一轮房价上涨中获利带来的财富示范效应，是楼市开始高烧的主要原因。

　　上个月25日，深圳楼市曝出单价近15万元6平方米的“鸽子笼”袖珍户型被热抢。值得一提的是，与寸土寸金的香港袖珍户型如出一辙的深圳“鸽子笼”户型，甚至比香港认为是牢笼的最小户型16平方米还要小。

　　而出现这种情况的原因，或是房价飙涨之下，人们对房价无力承担。与之相对应的是，楼市的虚火却“温暖”了面临困难的上市公司。日前，被交易所实行退市风险警示的*ST宁通B公告称，拟出售两套北京学区房，预计产生净利润1200万元，旨在缓解公司当前生产经营资金紧张问题。

　　公告称，截至评估基准日2016年7月31日，公司拟处置北京市西城区槐柏树街11号楼两套房产，账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“以当初购入价7589元/平方米计算，增值幅度也超过13倍，远远超过了其他任何资产的升值。”

　　事实上，现阶段，在市场躁动下，北京、上海、杭州、南京、厦门、合肥、郑州等多地房价在短短半年至一年的时间内翻倍，甚至连翻数倍，引发更多购房者恐慌入市，而另一方面，随着购房者的蜂拥而入，房价进一步被推升。

　　新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示，“大水漫灌”正沿着地面低洼路径不断扩散，形成一个又一个热点城市。投资客的卷土重来，使楼市陷入电风扇一般的热点城市轮动的房价泡沫陷阱。

　　加杠杆已近极限

　　种种迹象表明，楼市变成了疯牛，其根子在于各种投资性需求不断增加的杠杆。

　　牛熊交易室梳理的消息显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，按此推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿元左右。如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等近1万亿元，也就是说至少19万亿元的杠杆资金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年时间，房贷余额从6.9万亿元狂飙到17.9万亿元。

　　居民加杠杆热情空前。牛熊交易室表示，家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。

　　数据显示，2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%，此前该数据最高为2014年，当时的占比只有85%。

　　值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。因此，在房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升。数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。

　　同时，低利率成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计，截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模达到2015年全年的151%。

　　在此背景下，房企负债大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%，而考虑到永久债券净负债率则高达388%。恒大方面，净负债率也达261%，同比上涨72%，而考虑到永久债券净负债率更是高达409%。

　　国务院参事、住建部原副部长仇保兴也持类似观点。日前，仇保兴就表示，金融政策宽松与房地产部门的楼市调控目标相互冲突是推动本轮房价全面上涨的另一关键原因。

　　“居民加杠杆，房价旋即暴涨。”仇保兴说，部分金融衍生品更容易放大杠杆率，如果不注意监管会导致系统性风险，并且，在房地产这样的金融属性较强的投机市场，金融衍生品会以不同面目出现。事实上，今年房地产面临的情况比去年的股市有过之而无不及，在上半年疯涨的苗头出现的时候，没有及时采取措施，到了下半年，各种投资需求恐慌入市，投资投机性需求成了下半年市场的主导力量。可怕的不是各地已经很高的房价，而是投机因素以及投机背后各种各样的杠杆。连多年来几乎没怎么涨过的长沙都被炒房团盯上了，市场的疯狂，由此可见一斑。

　　真正的幕后推手

　　诚然，这一轮房价上涨宽松的货币政策起到了推波助澜的作用，但土地供给才是真正的幕后推手。

　　“推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化，房价长期上涨的趋势就无法逆转。”国开行发展研究院副院长曹红辉在接受《金融理财》记者采访时称。

　　看不到房价攀升背后的长期供需矛盾，而只是把房价上涨归结为货币信贷的增长，是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。

　　在今年房地产市场全面回暖的情况下，地方政府在土地市场上却玩儿短缺，一方面是地王频出，另一方面是各地严控供地计划，包括北京、上海、深圳在内的热点城市，很多没有完成今年的供地计划。北京今年计划供应住宅土地1200公顷，截止目前，只供应了100公顷，连十分之一都不到，上海迄今为止只完成今年供地计划的40%，土地的饥饿营销导致的结果就是地价的飙涨，任意一块地放出来，都是地王。

　　而开发商为了拿到稀缺的土地，层层加杠杆，通过各种融资手段拿地，推高土地市场的泡沫，只是一块地，动辄上百亿，楼面价远超同地区二手房的价格。既然货币并非房价长期上涨的主因，就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用，但那仅仅是对需求的短期抑制，而非真正消灭。

　　曹红辉坦陈，非但如此，货币紧缩还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。

　　文/本刊记者 陈士新

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