拼命购房等待升值的人要小心了

　　拼命购房等待升值的人看过来，不要再疯狂了，房地产将进入新周期。

　　一二线城市迅速上涨期过去，未来两三年高位盘整，如同现在的股票市场，上涨不得，下跌无能。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后，又会回到噩梦般的过去。

　　9月30日到10月6日夜间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策，主要措施是限购限贷。

　　此次调控的16个城市都是前期房价疯狂上涨的城市，抑制一二线热点城市过快上涨，此次政策导向很明确，保证稳定，确保不出现系统性风险，三四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌。从政策来说，是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构，因此政策的空间是狭窄的，并且是一城一策，不会出现全国性的房贷收缩等政策。

　　此次调控举措不是釜底抽薪。釜底抽薪的办法是大规模出售土地、大规模加税，执行严厉的货币政策，增加首付比率大比例杠杆，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。

　　受到约束，一些釜底抽薪的政策不可能在近两年推出，比如物业税、空置税等，限购、限贷、物业出售条件、价格约束等，已成常规武器。要判断未来房价，一看货币，二看房地产投资。

　　拉长周期

　　此次16个城市执行限购，就是减少需求，尤其是减少对中小户型房的需求。南京规定单身人士限购1套住房，多地对外地户籍购房作出明确限制。限购不会减少需求，但会拉长周期，原先疯狂的一到一年半周期，可能拉长到两年以上甚至更长时间。

　　房地产开发投资与供应不会大幅增加，这有利于房地产价格维持在高位。从公开数据看，有的城市实际土地供应量不到供应计划的两成，一些城市数年将土地供应数量维持在出售水平，以维持终端价格。根据国家统计局9月13日公布的数据，今年1到8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比前七个月提高0.1个百分点，8月开发投资有所增长，预计9月数据会进一步增长，但开发商总体较为谨慎。开发商在一线城市制造地王、重点拿地，无非是围魏救赵，制造舆论，他们不会疯狂地砸金在全国各地拿地，在非热点城市制造库存，把烫手的山芋握在手里。今年地王多，但土地供应面积反而是萎缩的。

　　地方政府出台的政策严厉到恢复90、70传统，要求配建保障房，但相信没有一个地方政府会对最终出售的土地面积进行硬性规定。我们可以称之为土地饥饿疗法。

　　银行不会让房价下跌，让自己成为接盘者。各家上市银行的做法很明确，减少开发贷、减少房地产供应，增加居民房贷推高房价，在房价高涨声中去库存。通过按揭利润消除农业、制造业等领域创造的巨大不良资产。

　　2016年上半年上市银行新增按揭贷款2.36万亿元，同比增长111%；按揭贷款余额16.55万亿元，同比增长31%。与此相对的是，2016年上半年房地产开发贷款新增5700亿元，同比减少25%；房地产开发贷款余额7.07万亿，同比增长仅10%。

　　需求下降

　　在这次房地产新政中，最严厉、真正起作用的是提升首付比例，北京、广州等城市的二套房几乎全部需要现金支付，这对于借助杠杆撬动投资的人几乎是毁灭性打击。假设楼市疯狂期投资占比50%，这意味着每个月房贷起码会下滑数百亿左右。

　　北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。已拥有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；南京，有贷无房或有房无贷的居民再购买住房商贷首付比率将不得低于50%；广州，申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定。无房无贷款记录首套首付比例最低30%，无房有贷款记录首付比例不低于50%，有房二套贷款首付比例不低于70%。

　　换句话说，中产收入阶层以下希望通过低息房贷炒房的，会被赶出市场。由于中产收入阶层占据炒房市场一半以上，因此一二线城市的投资需求会有所下降。

　　从货币政策层面上说，央行既不可能降准降息，也不可能暗示商业银行提高房贷，货币政策腾挪空间很小。房地产继续有抵抗贬值的能力，问题变成了，央行会不会继续大规模推高信贷规模，让房贷成为信贷市场主导力量，可能是在现状下有所压缩。

　　从成交量上来看，限购令实施之前，成交量疯狂上涨，实施之后，成交量疯狂下跌。

　　房地产总体处于高位盘整状态，在狭窄的区间内震荡，很有可能，房地产会走现在股市的纠结走势，通过不断的小幅震荡消除内在的压力与风险。从房地产与股市的走势可以看出，中国经济腾挪空间非常狭窄，就像在黑暗的地道中通过不断摸索，走出一条路。

　　背景链接

　　房价疯涨的四大风险

　　一线和个别二线城市房价较快上涨虽与国家去库存房地产政策影响、土地供给减少及人口流入有一定关系，但主要还是由于涨价预期加大了市场供需结构紧张，大量投资性资金涌入，推高房价非理性上涨。同时，投资者借助众筹、首付贷等杠杆手段参与炒房更为便利，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的防火墙易被突破。并且，过度杠杆化也驱使一些收入较低或不稳定的人群涉足住房融资，加大房地产市场风险。

　　众筹模式助长全民炒房热

　　受部分城市房价上涨预期影响，目前房地产众筹加快兴起，并呈现出起投资金小额化、投资群体年轻化、众筹产品杠杆化、预期收益高额化等特征，加剧了房价进一步上涨。并且，目前房地产众筹并无行业标准和监管，众筹行为极易演变成非法集资，平台本身也存在卷款跑路的风险。

　　首付贷类产品放大买房杠杆

　　首付贷是2015年推出一种互联网金融产品，既可以为购房者提供借款资金，最高贷到房屋总价的20%，最低一成购房；又可以为投资者提供理财产品，包装成年化收益率8%-12%的P2P理财产品对外发售。除首付贷外，还有税费贷、过桥资金服务等类似产品，多数互联网金融公司、房地产中介和房地产综合服务提供商均有提供，购房者可叠加选择。首付贷类产品作为一种房地产中介金融业务，加大了买房杠杆，其实质属于场外配资，具有一定风险。首先，削弱了商业银行将首付作为审核个人房屋按揭贷款偿还能力的甄别价值；其次，由于实际首付比例过低且信用贷款利率较高，一旦购房者还款能力不足或房子大幅贬值，则会引发系统性风险；再次，与之挂钩的理财产品过高的年化收益率，必然使成本转嫁到购房者身上，进而进一步推高房价。

　　个别地方去库存政策存在漏洞

　　如辽宁沈阳鼓励大学生购房和“零首付”政策，当日出台即引起社会热议，虽被立马叫停，但影响恶劣。此外，在去库存压力下，个别地方出台的鼓励购房政策欠缺深思熟虑，政策执行存在漏洞。如杭州富阳、广西北海出台的按总房款1%补贴购房者的政策，由于不能甄别购房群体，使得投机者也能搭便车。

　　中介乱象虚抬房价泡沫

　　我国房地产中介市场一直乱象丛生。随着当前部分城市房价较快上涨，为进一步推动房地产交易，个别房地产中介已不满足仅仅利用房价上涨预期借机炒作、虚报房价争取独家房源、人为制造紧张情绪等传统销售手段，而加快在房地产交易金融衍生品领域进行创新。如利用客户沉淀资金形成资金池，提供过桥资金或合法性存疑的短期资金借款；开发理财产品进行融资，转而以抵押方式放贷赚取高额利差；通过首付贷类产品为购房者、炒房客提供杠杆，刺激投资炒房行为。

　　文/财经评论员 叶檀

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……