房贷这样还省到“爆”！

　　对于购房者而言，按揭购房是最常见的方式之一，房贷几乎出现在每一个工薪家庭。只是，贷款并不是简简单单的借与还，买房子、办银行按揭贷款学问很深，不同的贷款与还款方式，有可能产生十几万元，甚至几十万元的差距。生活不容易，哪能不精打细算。

　　面临银行贷款，不仅要注意房贷利率的折扣，更要选择合适的还款方式。比如选择“等额本息还款”或选择“等额本金还款”，得到的结果将迥然不同。前者虽然每月还款数额固定，相对压力较小，但实际上却向银行支付了大量“不必要”的利息；后者虽然前期还款较多，压力较大，但越往后还款压力越小，就长远利益而言，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。对此，有人认为“长痛不如短痛，没完没了地被利息折腾毫无意义”，有人认为“还是每个月固定还款数额好，压力小点，没钱就没话语权，连选择都步履维艰”。

　　所以，在银行贷款方面，结合自身实际情况合理分配很有必要。

　　名词解读

　　房贷利率：

　　房贷利率就是向银行贷款购买房屋，该贷款要按照银行规定的利率支付利息，这个利率就是房贷利率。中国内地房贷利率是由中国人民银行统一规定的，但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。目前商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

　　等额本息还款：

　　即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。适用于经济条件不宜前期投入过大，且收入处于稳定状态的家庭。

　　等额本金还款：

　　在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随着时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。适用于工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

　　Q：在申请房贷时应该注意什么？

　　A：首先，借款人应该根据目前贷款利率，对自己的经济实力做出正确的判断，并制定还款计划，适当留有余地，不要影响自己的正常生活；其次，选择适合的还款方式，目前基本上是等额还款方式和等额本金还款方式两种，还款方式一旦在合同中约定，在整个借款期间就不得更改；最后，每月要按时还款避免罚息，从贷款发起的次月起，一般是次月的放款时间为还款日，不要因为自己的疏忽造成违约罚息。

　　Q：什么情况下适合提前还贷？

　　A：执行上浮利率的借款人以及还处于还款初期的借款人适合选择提前还贷。因为执行上浮利率时，还款利息较高，提前还贷会节省部分利息支出，借款人若有一次性还清的能力选择提前还贷比较好，将来如果有资金的需要，还可以用房产申请抵押贷款。而处于还款初期的购房者，贷款的大部分利息都还没有偿还，提前还贷也可以减少还款总额。

　　Q：是不是只要提前还贷就能减少还款数额？

　　A：并不是提前还完贷款，就可以减少还款数额，以下两类购房者不必提前还贷：一是选择等额本金还款方式，且还款期已过三分之一的购房者，因为开始还的本金比较多，已将大额本金还完，剩下的小额贷款部分产生的利息不会太多；二是选择等额本息还款方式，且还款已到中期的购房者，因为大部分利息已经还完，提前还贷的意义也不大。且部分银行会对提前还款客户收取违约金，具体违约金支付比例或者计算公式都会在贷款合同中列明。

　　Q：如果在贷款期限内，不能按照约定支付利息会有什么后果？

　　A：不能按照约定支付利息，在不同的时期有不同的规定。2004年1月1日以前，中国人民银行规定贷款期限内不能按约定支付利息的，短期贷款根据贷款合同利率按季或按月计收复利，逾期后改按罚息利率计收复利；中长期贷款根据贷款合同利率按季计收复利，逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时，利随本清。而2004年1月1日以后，则改为所有不按时支付的贷款利息统一按罚息利率标准计收复利，而且不再按季或按月计收，像贷款本金那样按日计收。

　　Q：我想申请房屋抵押贷款，有没有什么要求？

　　A：房产抵押贷款的确是个不错的选择，其贷款利率一般为基准利率，且还贷压力较小。申请该类贷款还需要具备一定的条件。一般来说，除了对贷款人收入信用方面有较强的要求外，其抵押房屋的使用年限还要在20年以内，房屋面积大于50平方米，房屋具有较强的变现能力，抵押贷款额度一般不得超过房屋评估值的70%。这样在提交相关资料、银行审核通过后，就可以申请到最高不超过1500万元、期限最长20年的贷款了。

　　Q：申请住房公积金贷款，有哪些流程呢？

　　A：1.申请人携资料到管理中心咨询、申请、填写申请表；2.中心审批后向申请人发放委托通知书；3.申请人领取通知书后携带所有原件到银行签订合同等，同时在公证处办理公证手续；4.申请人持签定好的合同资料等到房屋出卖人处盖章；5.申请人持保证后的借款合同等到宿迁市房地产管理处办理抵押登记；6.申请人持登记后的借款合同和公证书到住房公积金服务大厅领取划款通知书；7.持划款通知书到银行办理划款手续。

　　文_张雪 编辑_王维

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