农地流转需要澄清的前提

　　中国农地制度改革一直是一个热点问题。中央政府推动的农地改革，都是想盘活农村土地，推动农民增收，推动农村经济的发展。但是，农地有其特殊性与重要性。如果不能区别对待，即便一时进行了流转，而麻烦却是长时间的，流转双方利益都难以得到保障。

　　首先，改革要明确承包地的意义是什么？

　　承包地是村集体经济组织成员，承包集体的耕地以用于农业经营和农业生产。不能更改农地的用途。它内生的含义有两点。第一、承包地是一种生产资料。这一点与其他生产资料没有区别。第二、承包地还是一种特殊的保障方式。多数农民依靠承包地来提供就业保障、养老保障，甚至医疗保障。这一点与城市里的社会保障也一样，即不能交易。前者作为一种生产资料，可以交易。但后者作为土地保障，不能交易。究竟能交易，还是不能交易呢？其实，这要取决于国家的经济发展水平和当地农村经济的发展水平。大的趋势是社会保障会覆盖城乡所有地区。如果是如此，则土地保障会缓慢退出，则农地就只剩下一个意义：生产资料。此时，农地流转就可以进一步讨论。不过，如果农村的社会保障水平很低，比如，养老保障仍只有55元每月，则土地保障还不能退出。此时，若放开农地交易，一旦一些依赖土地保障的农民，出于各种原因，将土地被流转、交易出去，这部分农民就可能失去保障。所以，强调农地的“财产权”要非常小心，要充分考虑前提条件。

　　农民房产变现也是这个道理。中国农民普遍的经济收入要远远低于城市居民。房产，是其安身立命的重要的条件，也是其重要的财产。农民为了建房，可能会耗竭其大半生的收入。因此，房产流转、交易、抵押，需要首先考虑到其保障性特征及后果。我国《土地管理法》第62条规定，农村居民一户一宅。农村房产交易，需要在其收入水平超越了住房保障的时候，才可以考虑放开。比如，一户农民，如果在城镇有了一套新房，此时，就可以容许他变现农村的住房。由此，可以设计一套房产“退出”机制，比如由政府进行赎买。如果没有达到这种收入水平，则一般不允许他变现农村的住房。因此，可以建立、完善全国的城乡统一的房产登记电子系统来统筹管理。

　　另外，农村的房地产其实包括宅基地和地上建筑。农民的财产权是地上建筑部分。地下部分是属于集体的。因此，严格意义说，就是地上部分农民可以有处置权、交易权，但地下部分不能交易。因为它不是农民的，是农村集体经济组织的。如果农民顺利城镇化，它的宅基地失去用途，就应该无偿返还给集体。但地上财产，可以作为“财产权”交易。这种制度设计的意义在于，农村住房也主要是“农民农用”。如果不是村里的农民，则不应该有购买这部分房地产的资格。集体经济组织有权基于村庄的整体性予以拒绝。这样，就可以保证村庄农业、农地使用的整体性，避免农村被无序的产权交易肢解。这就是为什么农民的“小产权房”只能在“本集体经济组织内部”流转的主要原因。

　　随着国家工业化、城市化进程推进，农民数量会越来越少。因此，农村中的农民住房也越来越少。这未必是坏事。

　　胡靖

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